♠부동산 이야기♠/상가 이야기195 권리금 권리금 권리금의 개념 “권리금”이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 사람 또는 영업을 하려는 사람이 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조의3제1항). “권리금 계약”이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말합니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조의3제2항). 권리금의 회수 권리금의 회수 대상 권리금은 새로운 임차인으로부터만 지급받을 수 있을 뿐이고, 보증금과는 달리 임대인에게 그 지급을 구할 수 없는 것이 일반적입니다. 권리금이 임차인으로부터 임대인에.. 2024. 4. 15. 임대차 만기 시 임차인의 원상회복 의무 임대차 만기 시 임차인의 원상회복 의무와 분쟁 예방 방법 임대차 만기 시, 임차인의 원상회복 의무는 상가 임대차에서 자주 발생하는 분쟁 중 하나입니다. 이는 임차인이 임대한 공간을 사용하면서 발생한 변화를 임대 시작 시점의 상태로 되돌려야 한다 는 것을 의미합니다. 대법원 판례에 따르면, 임차인이 직접 개조나 추가 설치한 시설물에 대해서만 원상회복 의무가 있다고 보고 있습니다. 이는 임차인이 임차 당시의 상태로만 공간을 반환하면 되며, 이전 임차인이 설치한 시설물까지 원상 회복할 필요는 없다는 것을 의미합니다. 임대차 만기가 도래한 1층 식당 임차인이 재계약 의사가 없어 보증금을 반환해줘야 할 때, 임차인 이 설치한 시설물이 남아있는 경우에는 다음과 같은 조치를 취하는 것이 바람직합니다. - 임차인이 최.. 2024. 4. 11. 상가 임대차 계약기간 총 10년 권리금 보호 상가 임대차 계약 기간 총 10년 권리금 회수 기회 상가건물 임대차 보호법의 권리금 회수 관련 조항과 계약 갱신 요구권 관련 조항은 입법 취지와 내용이 다르기 때문에 결국 임차인은 상가건물임대차보호법에서의 10년이 초과되어 계약 갱신청구권을 더 이상 사용할 수 없는 경우에도 계약기간 만료 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 회수 기회는 보장받게 됩니다. 다만, 3기 월차임의 연체를 하고 있는 경우에는 임대인이 바로 계약을 해지할 수 있으므로, 이 경우에는 권리금 회수 보호는 안됩니다. 그리고, 계약 갱신청구권을 사용할 수 있는 상황이라도, 제10조의 단서 조항에 해당한다면 계약 갱신청구권을 거부할 수 있으므로 이 또한 권리금 회수에 불리한 상황이 됩니다. ★ 상가 임대차 환산보증금 기준 이하의 임차.. 2024. 3. 7. 기존 임차인에게 승계한 상가 원상복구 범위 기존 임차인에게 승계한 상가 원상복구 범위 판례 기존 임차인에게 승계받은 상가 시설에 대해 새로운 임차인은 어디까지 원상복구 범위를 해야할지는 특약에 따라서 그 내용이 달라질 수도 있다. 임대차계약의 종료시 임차인은 사용, 수익한 목적물을 원상회복해서 임대인에게 반환해야 하고, 특별한 사정이 없다면은 임대 당시의 상태로 반환해야 한다라는 내용. 그렇다면 기존 세입자에게 권리금을 주고, 점포, 시설물을 인수 후 승계해서 사용하다가 임대차가 종료되었다면은 원상복구의 범위는 어디까지일까? 첫째, 현 임차인이 인수한 후 추가로 설치한 시설까지만 철거하면 될까? 둘째, 기존 임차인이 설치해 놓은 시설까지를 포함해서 상가 원상복구를 해야 할까? 대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결 출.. 2023. 11. 3. 임대인이 상가건물 점포 임차인의 권리금 회수 기회를 방해 임대인이 상가건물 점포 임차인의 권리금 회수 기회를 방해했다면 ◆ 사건개요 원고(상가 임차인)가 임대차계약이 종료되면서 신규임차인을 구하여 권리금 계약을 체결하면서 권리금을 계약금과 중도금, 잔금으로 나누어 분할지급받기로 약정하였으나 피고(상가임대인)는 신규임차인과의 임대차계약을 거절하였습니다. 원고는 피고가 정당한 사유 없이 임대차계약 체결을 거절함을로써 권리금 회수기회를 방해하였다며 손해배상청구 소송을 진행했습니다. ◆ 관련법률 [상가건물 임대차보호법 제10조의 3] 권리금의 정의 ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형,무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용.. 2023. 10. 4. 8. 상가임대차 상담사례 - 중개보수 § 8. 상가임대차 상담사례 - 중개보수 § ▶ 출처 : 서울특별시 상가임대차 상담센터 1. 계약 체결시 중개보수를 지급해야 합니까? 2. 권리금에 대한 중개보수는 상한 요율이 없나요? 3. 계약금 200만원반고 계약이 해제됐는데 중개보수를 200만원 넘게 청구해요? 4. 중개업자의 과실로 해제됐을때 중개보수를 지급해야 하나요? 5. 중개업자가 중개수수료를 과도하게 요구합니다. 6. 계약이 해제됐는데 중개보수를 지급해야 하나요? 7. 묵시적 갱신 중 계약해지할때 중개보수는 누가 지급하나요? 8. 합의로 중도 해지한 경우 중개보수는 누가 내나요? 이재준공인중개사사무소 032-522-0222 / 010-8239-3500 2023. 1. 7. 7. 상가임대차 상담사례 - 원상회복 § 7. 상가임대차 상담사례 - 원상회복 § ▶ 출처 : 서울특별시 상가임대차 상담센터 1. 바닥장판 닳은것까지 임차인 책임입니까? 2. 임대인이 일방적으로 원상복구 비용을 공제하려고 합니다. 3. 사소한 원상회복 불이행할때 임대인이 임대차보증금을 돌려줘야 하나요? 4. 전 임차인의 시설까지 철거하고 원상복구를 해야 합니까? 5. 권리금 지급하고 가게 인수 후 원상복구 범위는? 이재준공인중개사사무소 032-522-0222 / 010-8239-3500 2023. 1. 7. 6. 상가임대차 상담사례 - 수리비와 관리비 § 6. 상가임대차 상담사례 - 수리비와 관리비 § ▶ 출처 : 서울특별시 상가임대차 상담센터 1. 임대인이 관리비를 15% 올린다고 합니다. 2. 도둑이 들면 건물주에게 책임이 없나요? 3. 점포 안 환풍기는 임대인이 수리해야 합니까? 4. 자동문 설치비용을 임대인에게 청구할 수 있나요? 5. 안전진단 D등급일때, 임차인을 내보낼 수 있나요? 6. 장마로 누수가 심한데 주인이 나 몰라라 합니다. 어떻게 해야 합니까? 7. 집합상가건물의 임차인이 장기수선충당금을 부담해야 합니까? 8. 낡은 창문 교체 등 시설비를 청구할 수 있나요? 9. 전기승압 공사 비용은 누가 부담하나요? 10. 관리비 인상 요구를 거부하면, 계약 해지할 수 있나요? 이재준공인중개사사무소 032-522-0222 / 010-8239-3.. 2023. 1. 6. 5. 상가임대차 상담사례 - 권리금 § 5. 상가임대차 상담사례 - 권리금 § ▶ 출처 : 서울특별시 상가임대차 상담센터 1. 임대인이 직접 사용한다고하면서 권리금 회수를 방해할 때? 2. 임대인이 신규 임차인의 특정 업종을 거부할 수 있습니까? 3. 임대인이 고액의 임대료를 제시해서 권리금을 받지 못하고 있습니다. 4. 전차인은 권리금회수기회를 보호받을 우 없나요? 5. 상가에 경매가 실행된 경우 권리금 회수기회보호를 받을수 있나요? 6. 권리금 수수한 양도인이 근처에서 다시 개업했는데 손해배상 청구할 수 있나요? 7. "권리금 포기"라는 약정은 유효하나요? 8. 밀린 월세를 다 갚았는데도 권리금 보호를 못 받습니까? 9. 월세를 과도하게 올리면 권리금회수 방해 아닌가요? 10. 10년 만기후 주인이 들어온다면 권리금 보호를 못 받습니까.. 2023. 1. 5. 4. 상가임대차 상담사례 - 임대료 § 4. 상가임대차 상담사례 - 임대료 § ▶ 출처 : 서울특별시 상가임대차 상담센터 1. 임대인이 보증금은 안올리는 대신 월세를 10% 올리겠다고 합니다. 2. 월세를 내려달라고 요구할 수 있습니까? 3. 월세 연체액이 보증금을 초과했을때도 월세를 내야 합니까? 4. 5%초과 증액해서 지급한 임대료를 돌려받을 수 있나요? 5. 전세를 월세로 전환한다고 임대인이 일방적으로 정할 수 있습니까? 6. 임대인이 차임과 보증금을 5%씩 올린다고 합니다. 7. 연체이자 12%는 너무 과한 것 아닌가요? 8. 임차인이 보증금반환채권을 양도한 경우 임대인이 밀린 월세를 공제할 수 있는지요? 9. 환산보증금 9억원 초과해도 선순위 저당권이 없으면, 보증금을 보호받을수 있나요? 10. 월세 전환율처럼 보증금 전환율에도 .. 2023. 1. 3. 3. 상가임대차 상담사례 - 임대차 기간 § 3. 상가임대차 상담사례 - 임대차 기간 § ▶ 출처 : 서울특별시 상가임대차 상담센터 1. 재계약하면 다시 10년이 보장됩니까? 2. 영업한지 1년만에 임대인이 가게를 비우라고 합니다. 3. 임대차 기간을 1년으로 약정할 때 임대차 만료일은? 4. 환산보증금 초과 임대차에서 묵시적 갱신되면 10년 갱신요구권이 없습니까? 5. 환산보증금 9억원 이하 임대차에서 10년이후에도 묵시적갱신이 적용됩니까? 6. 임대차보호 기간 10년은 언제부터입니까? 7. 새 임차인에게 계약기간을 1년만 허용하겠다고 한다면? 8. 가게를 인수한 친동생도 새롭게 10년을 보호받을 수 있죠? 9. 새로 바뀐 임대인이 리모델링을 이유로 명도를 요구합니다. 10. 교회를 운영중인데 임대인이 계약갱신요구를 거부할 수 있나요? 11... 2023. 1. 2. 2. 상가임대차 상담사례 - 임대차 계약해지 § 2. 상가임대차 상담사례 - 임대차 계약해지 § ▶ 출처 : 서울특별시 상가임대차 상담센터 1. 연속하지 않은 차임 연체에도 임대인이 계약을 해지할 수 있는지? 2. 인대차계약 체결후 24시간 내에는 해얄할 수 있습니까? 3. 학원 양도할 때, 임대인 동의를 구해야 합니까? 4. 인대차가 종료된 후 임대인이 보증금을 돌려주지 않고 있습니다. 5. 월세 때문에 재계약서를 못 써도, 임대차계약은 갱신되나요? 6. 건물주가 바뀌면 임차인이 계약을 해지할 수 있습니까? 7. 묵시적 갱신 중에 임대인이 일방적으로 해지할 수 있나요? 8. 임차인이 임대차 만료 직전에 계약해지할 수 있나요? 9. 권리금 계약서에 해제 조항이 없으면 계약금을 돌려받지 못합니까? 10. 임차인이 만기가 되어도 안 나가요. 짐을 들어.. 2022. 12. 31. 1. 상가임대차 상담사례 - 상가건물임대차보호법 적용 § 1. 상가임대차 상담사례 - 상가건물임대차보호법 적용 § ▶ 출처 : 서울특별시 상가임대차 상담센터 1. 대항력을 가질 때는 경매 매수인에게 보증금을 청구할 수 있나요? 2. 확정일자 받으면 보증금이 안전한지? 3. 보증금 1천만원, 월세 70만원일때 최우선변제 보호 받을수 있습니까? 4. 전차인도 "상가건물임대차보호법"을 적용받을 수 있습니까? 5. 공장도 "상가건물임대차보호법"의 적용을 받을 수 있습니까? 6. 어린이집은 "상가건물임대차보호법"을 적용받을 수 없습니까? 7. 집중호우로 인한 침수, 임대인에게 배상요구 가능한지요? 8. 묵시적갱신의 경우, 계약갱신요구권 10년을 적용 받을 수 없나요? 9. 법인 건물 직원과 계약 체결할 때 확인 서류는? 10. 사업자등록을 안한 임차인도 갱신요구가 .. 2022. 12. 30. RTI란? - 임대업 이자상환비율 RTI(Rent To Interest)란? 임대업 이자상환비율로 연간 임대소득 / 연간 이자비용 을 말합니다. 주택은 RTI 1.25배, 상가는 RTI 2.5배 이상 나와야 합니다. 1보다 작다는 것은 상환능력이 부족하다는것을 의미합니다. ※ 예를 들어... 연임대소득이 1,440만원(월120만원) 나오는 4억짜리 상가의 경우 대출(60%) 이자율 4.0%라고 가정해 보겠습니다. 4억원 × 60% = 2억4,000만원 대출 2억4,000만원 × 4.0%(이자율) = 960만원(연이자비용 / 월80만원) 발생 1,440만원(연임대소득) ÷ 960만원(연이자비용) = 1.5 (RTI 1.5이상 충족조건) ※ RTI가 1.5라는 것은 연간 임대소득(1,440만원)이 연간 이자비용(960만원)을 공제하고도 남는.. 2022. 8. 9. 상가임대차계약 임차인의 최대 10년 계약갱신요구권 상가임대차계약 임차인의 최대 10년 계약갱신요구권 상가건물의 임대차기간이 만료되기 전에 임차인은 계약갱신요구를 할 수 있고, 이를 통해 임차인은 원칙적으로 최대 10년간의 계약기간을 보장받을 수 있는데 이와 관련한 분쟁이 많다. 이번 시간에는 상가임차인의 계약갱신요구권에 대해 정리해 보겠다. 상가임차인은 환산보증금 액수에 관계없이 원칙적으로 최대 10년의 계약갱신요구권이 보장됨 상가임대차의 임차인은 임대차 계약기간이 끝나기 전 6개월 ~ 1개월 사이에 임대인에게 명시적으로 계약갱신을 요구하여, 전 임대차와 동일한 조건으로 임대차계약을 갱신할 수 있는 권리가 있고, 임대인은 정당한 사유 없이는 이를 거절할 수 없다. 계약갱신청구권을 통해 상가임차인은 최초 임대차계약일로부터 최대 10년간의 계약기간을 보장받.. 2022. 6. 23. 이전 1 2 3 4 ··· 13 다음
