상가 임차인 과거 차임 연체시 임대인이 계약갱신 요구 거절 가능

상가 임차인 과거 차임 연체시 임대인이 계약갱신 요구 거절 가능

 

 

 

■"상가 세입자의 과거 차임 연체, 계약갱신에 결정적 영향"■

최근 대법원 판례(2020다255429 건물명도 사건)에서, 상가 임차인이 과거에 차임을 3기분 이상 연체한 사실이 있다면 임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고 판결이유에서 설시하였습니다. 

상가건물 임대차보호법에 따른 판단으로, 임대차 관계에서 신뢰의 중요성을 강조한 법률적 해석으로 본 것입니다.

상가건물 임대차보호법 제10조에 따르면, 임차인이 과거에 차임을 3기분 이상 연체한 경우 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있다. 라고 규정하고 있습니다. 임대차 관계는 신뢰를 기반으로 하기 때문에, 차임 연체는 그 신뢰를 무너뜨리는 중요한 요소이기 때문입니다. 이번 대법원 판례는 임차인의 과거 연체가 갱신 시점과 무관하게 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 법적 근거가 됨을 확인됩니다.

이번 사건에서 임대인은 임차인과 상가 임대차 계약을 체결하며, 정기적인 차임 납부를 약정했습니다. 
그러나 임차인은 계약 기간 중 월세를 3기분 이상 연체했고, 일부 납부했으나 연체 사실은 남아 있었다면. 계약 만료 직전 임차인이 계약갱신을 요구했지만, 임대인은 과거 월세 연체를 이유로 갱신을 거절하고 건물 명도소송을 제기한 것입니다.

임대인은 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호에 근거해 "임차인이 과거에 차임을 3기분 이상 연체한 적이 있으므로 계약갱신 요구를 거절할 수 있다"고 주장했습니다. 그는 임차인의 연체로 인해 임대차 관계의 신뢰가 훼손되었으며, 따라서 계약갱신이 불가능하다고 보았습니다.

반면 임차인은 이미 연체된 차임을 일부 납부했고, 계약갱신 시점에는 연체가 해결되었으므로 갱신을 요구할 권리가 있다고 맞섰습니다. 그는 임대인의 계약갱신 거절이 부당하다고 주장했습니다.

이번 사건의 핵심 쟁점은 임차인의 과거 차임 연체가 계약갱신 거부의 정당한 사유가 될 수 있는지 여부에서. 임대인은 과거 연체 사실이 계약갱신 거절의 근거라고 주장하는 반면, 임차인은 현재 연체가 해결되었기 때문에 계약갱신을 요구할 수 있다고 반박했습니다.

 

원심 법원은 임대인의 손을 들어주며, 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고 판단했습니다. 법원은 "상가건물 임대차보호법에 따라 임차인이 차임을 3기분 이상 연체한 적이 있으므로, 임대차 관계에서 신뢰가 훼손되었다"고 보아 임대인이 계약갱신 요구를 정당하게 거절할 수 있다고 판결했습니다. 이에 따라 임대차 계약은 약정된 종료일에 종료된 것으로 판단했습니다.

대법원도 원심 판결을 그대로 유지했습니다. 대법원은 "상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호에 따라 임차인이 과거에 차임을 3기분 이상 연체한 적이 있으면 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있다"고 다시 한 번 확인했습니다. 또한 "임대차 계약에서 신뢰는 중요한 요소이며, 과거 연체 사실은 그 신뢰를 훼손하는 중요한 사유가 될 수 있다"고 판단했습니다.

이번 판결의 핵심 법적 근거는 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호로 차임 연체는 임대차 관계의 신뢰를 깨뜨리는 중요한 요소 입니다. 이 조항에 따르면, 임차인이 차임을 3기분 이상 연체한 경우 임대인은 계약갱신 요구를 거부할 수 있습니다. 이는 계약 종료 시점이 아닌 과거 기록에 기초해 계약 갱신 여부가 결정될 수 있다는 점을 의미하는 것입니다.

임차인이 과거에 차임을 3기분 이상 연체했다면, 그 시점이 계약 만료 시점과 상관없이 계약갱신 요구가 거절될 수 있다는 점이 매우 중요합니다. 이는 상가 임차인들이 차임 납부를 성실히 이행하지 않을 경우, 향후 계약 갱신에 불이익을 받을 수 있음을 시사합니다. 더 나아가 임대인은 상가명도소송을 통해 건물의 반환을 요구할 수 있습니다.

이번 판결을 바탕으로 임차인과 임대인 모두에게 주의해야 할 사항은 임차인은 차임을 제때 납부하지 않으면, 과거 연체 사실로 인해 계약 갱신이 거부될 수 있으므로 주의해야 합니다. 또한 임대인은 과거 연체 기록이 있으면 계약 갱신을 거절할 수 있으므로 이를 적절히 활용할 수 있습니다. 따라서 양측 모두 상가 임대차 계약에서 차임 납부의 중요성을 인식하고, 계약 이행에 신중을 기할 필요가 있습니다.

 

 출처 : 엄정숙 변호사