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♠부동산 법과 세금♠/경,공매법과 공부307

미공시 특수권리 경매물건 권리분석과 입찰시 주의점 미공시 특수권리 경매물건 권리분석과 입찰시 주의점 남들이 입찰을 꺼리는 물건이 오히려 나에겐 ‘기회’인 시장이 경매이다. 경매가 대중화되면서 반값 이하로 아파트를 잡는다든지 알짜 상가를 값싸게 낙찰 받아 고수익을 올릴 수 있는 길은 멀어졌다. 경매 수요의 포화 상태에서 그래도 값싸게 낙찰돼 큰 이득을 챙기는 경매의 특수물건만이 돈 되는 투자처인 셈이다. 하지만 유치권이나 법정지상권 등 특수권리 물건의 경우 항상 위험이 내포돼 자칫 충분한 조사를 거치지 않고 입찰했다 손해를 보기 일쑤다. 경매에서 최대의 이익을 남기기 위해서는 남들이 보지 않는 틈새 물건을 찾아야 한다. 경매의 블루오션이라 할 수 있는 유치권과 법정지상권 등 특수물건 속에서 수익을 올리는 게 정답이다. 남들이 관심 두지 않는 물건을 발굴해.. 2024. 3. 9.
경매의 함정을 피해 안전하게 입찰하는 방법 경매의 함정을 피해 안전하게 입찰하는 방법 경매의 대중화 열기에도 불구하고 법원경매 시장에는 여전히 안심하고 참여할 수 없는 것이 사실이다. 경매제도가 계속 보완되고 수정되고 있지만 경매 자체의 불안정성으로 인해 전문가들도 예측하지 못하는 여러 하자와 함정들이 곳곳에 도사리고 있기 때문이다. 우선 법원 경매의 함정을 제대로 파악하려면 관련 법규에 대해 상식 이상의 공부를 어느 정도 해두어야 한다. 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법, 민사집행법 중 중요한 경매 관련법은 충분히 숙지해야 한다. 만약 이를 자칫 소홀히 해 싼 값에만 매력을 느끼고 낙찰 받았다간 경매 함정에 빠질 가능성이 높다. 함정에 빠지면 ‘수익의 극대화’를 노리다 커다란 재산적 손실이 뒤따를 수 있다. 권리관계를 철저히 분석해야 = 법.. 2024. 2. 1.
경매 방해죄 . 경매 입찰 방해죄 경매 방해죄 . 경매 입찰 방해죄 상가나 주택 등에 대한 경매가 진행되면 경매로 집을 날리게 된 채무자 겸 소유자는 어떻게든 일부라도 회수하려고 온갖 묘안을 짜내기도 한다. 그 대표적인 방법이 친인척이나 지인을 동원해 허위임차인을 만들어 보증금을 챙기려 하거나 허위로 신축, 증축공사나 인테리어 공사를 한 것으로 꾸며 가짜유치권을 만드는 것이다. 이렇게 허위로 임차인이나 유치권자를 만들게 되면, 그 임차보증금이나 공사대금채권을 낙찰자가 인수해야 한다는 부담감 때문에 여러 차례 유찰되어 근저당권자 등 관련 채권자의 권익이 침해당하고, 결국 경매질서의 공정을 저해하게 된다. 이러한 경매 내지 입찰의 공정을 해하는 행위에 대해 형법은 경매입찰방해죄로 처벌하고 있다. 즉, “위계 또는 위력 기타 방법으로 경매 또.. 2023. 7. 29.
‘자투리땅’ 경매 투자 ‘자투리땅’ 경매 투자 장점 ‘자투리땅’이란 도로를 내거나 건축을 하다 남은 기준 평수에 미치지 못하는 소규모 땅을 말한다. 자투리땅은 도심지나 주택가 한편에 덩그러니 방치해 주로 야적장이나 쓰레기더미로 변한 땅이지만 적은 돈을 들여 자투리땅을 매입하면 활용가치가 충분하다. 자투리땅이 경매에 나오는 경우는 최소 33㎡(10평)에서 495㎡(150평) 규모까지 다양하다. 도로변 안쪽이나 주택가에 빈 땅이 종종 발견되는 데 이런 자투리땅을 싸게 매입해 입지나 주변 환경에 맞게 건축하면 부동산 틈새상품으로 가치를 부여한다. 소액 종자돈으로 시세 20~30% 저렴하게 낙찰 받아 지역 여건과 용도에 맞게 건축할 수 있어 불황기 재테크 상품으로 각광받는다. 자투리땅에 건축이 가능한 이유는 건축법상 ‘대지 면적 최소.. 2022. 8. 30.
부동산 임의 경매 시 후순위 근저당권자들의 대처법 부동산 임의 경매 시 후순위 근저당권자들의 대처법 후순위 근저당권자, 선순위 근저당권 채권 최고액 전액 우선 배당 염두에 둬야 채권자가 채무자에게 부동산 담보 대출을 하면서 1순위 근저당권이 된 후 다른 채권자가 동일한 부동산을 담보로 대출하면서 2순위, 3순위 등의 후순위 근저당권자가 되는 경우가 많다. 그런데 채무자가 채권자(근저당권자)들에게 변제하지 못해 부동산 임의 경매가 진행될 때 여러 근저당권자들은 각각의 채권 최고액을 한도로 해 경매 대금을 그 순위에 따라 배당받으므로 상호 이해관계가 얽혀 있다. 이와 관련해 필자가 최근 선고된 대법원 판결을 이해하기 쉽게 각색해 봤다. C 씨는 100억원 정도의 토지 소유자다. 그는 A은행에 40억원을 연이율 5%로 담보 대출하면서 채권 최고액을 52억원으.. 2022. 6. 16.
말소기준등기의 원리 말소기준등기의 원리 매각물건명세서라는 것을 보면 최선순위권리라는 것이 있다. 이것은 경매사건에서 매각 부동산에 설정된 권리 중 가장 앞서있는 등기부상 권리를 의미한다. 우리가 일상생활에서 말소기준등기라고 하는 것은 바로 최선순위권리를 말하는 것이다. 실무적인 용어로 사람들이 쉽게 표현하기 위해 유용하게 사용되고 있다. 말소기준등기는 낙찰받은 부동산에 설정된 권리가 인수되는지, 소멸되는지를 결정하는 기준이 되는 등기이다. 마치 꽃밭에 물을 주기위해 수도관을 연결해 두었는데 특정시점에서 호수를 잘라버리면 호수가 있는 곳까지는 물이 제공되지만 짤린 부분부터는 물이 전달되지 않는 개념으로 이해하면 쉽다. 그렇다면 말소기준등기에는 어떤 것들이 있을까? 바로 아래와 같다. 근저당, 저당 가압류, 압류 전세권(전세권.. 2022. 5. 24.
임차인이 낙찰 시 임차인 보증금은 어떻게 될까? 경매부동산이 매각될 때 임차인의 보증금 회수는 매각대금(낙찰대금)에서 받거나 매수인(낙찰자)으로부터 받거나 둘 중 하나이다. 물론 경우에 따라서는 임차인이 자신의 보증금을 받지 못할 수도 있다. 임차인이 자신의 보증금을 매각대금으로부터 배당을 받기 위해서는 기본적으로 대항요건(주택의 경우 주민등록과 점유, 상가건물의 경우 사업자등록 신청과 점유)을 갖추어야 하고, 임대차계약서에 확정일자를 받아야 하며, 법원이 지정한 배당요구종기일까지 배당요구신청을 해야 한다. 이런 요건을 갖춘 임차인에 한해 매각대금에서 보증금을 배당받을 수 있으며, 임차인의 권리순위가 선순위냐 후순위냐 또는 매각가의 고저에 따라 보증금의 전부 또는 일부를 배당받거나 배당받을 수 없게 되는 결과만 다를 뿐이다. 이와 달리 보증금을 법원이.. 2022. 4. 23.
경매 매각허가에 대한 이의신청 사유 7가지 경매 매각허가에 대한 이의신청 사유 7가지 직장인 A 씨는 3년 전부터 매수할 집을 알아보던 중 경기 수원시의 한 아파트(전용면적 66m²)가 경매로 나온 걸 발견했다. 시세보다 저렴하게 살 수 있어 곧바로 해당 매물을 확인했다. 인근 아파트보다 싼 데다 재건축이 추진 중이라 나중에 자본 수익까지 얻을 수 있다고 판단했다. 등기부등본을 확인해보니 1순위 근저당권, 2순위 강제경매로 돼 있었다. 이는 모두 경매로 소멸되는 권리였다. 경매로 낙찰받더라도 인수해야 하는 권리는 없었다. 경매 1차 최저가는 3억500만 원으로 매매 시세(4억3000만 원)는 물론 전세 시세(3억5000만 원)보다 4500만 원가량 저렴했다. 최저가에 낙찰받아도 1억 원 넘는 수익을 얻을 수 있다고 보고 입찰에 참여했다. 입찰 금.. 2022. 3. 2.
경매 함정에 빠지지 않는 투자 10계명 법원 경매 부동산으로 재테크를 하려는 수요가 크게 늘면서 인기가 여전하다. 그러나 경매 투자에는 많은 함정이 있으므로 각별한 주의가 필요하다. 특히 경매에 참여했다가 실패해 돈과 시간을 낭비하는 것은 물론 가정의 불화로 이어지는 사례도 있다. 단순한 지식과 경험을 과신해 경매에 참여했다가는 큰 코 다칠 수도 있다. 법원 경매에는 권리분석의 함정이 도사리고 있으므로 초보자는 경험 많고 능력 있는 경매전문가와 상의하여 결정하는 것이 좋다. 선순위 가등기·법정지상권 등 생소한 권리 관계가 즐비한 경매장에서 반드시 지켜야 할 경매 함정 10계명을 숙지해야 한다. 감정가 맹신은 금물 법원 경매 감정가는 감정하는 회사마다 차이가 있고 감정시점에 따라 감정가가 들쭉날쭉할 수 있으므로 주의해야 한다. 요즘 경매 법원의.. 2022. 1. 26.
중복사건과 잉여주의원칙의 관계 중복사건과 잉여주의원칙의 관계 ‘식자우환(識字憂患)’이라는 말이 있다. 알기는 알아도 똑바로 잘 알고 있지 못하기 때문에 그 지식(知識)이 오히려 걱정거리가 되는 상황을 뜻하는 것으로, 어쭙잖게 아는 것이 독이 되기도 한다는 의미다. 경매에서도 잉여 원칙과 중복경매 중 하나.. 2017. 7. 24.
별장으로 쓰는 주택, 취득·재산세 별장으로 쓰는 주택, 취득·재산세 '高高' 알짜 세무이야기 직장인이라면 한 번쯤 은퇴 후 멋진 별장을 구입해 노년을 보내고 싶다는 생각을 했을 것이다. 별장이라면 보통 휴일에 거주할 수 있는 건물로 생각한다. 거실 앞 발코니 창문을 열면 잔디밭이 있고, 뒷마당 한쪽에는 수영장이 .. 2017. 7. 10.
지분경매로 나온 경매땅 투자법 지분경매로 나온 경매땅 투자법 소액 땅 투자를 위한 방법 중에 이제는 가장 많이 알려진 방법이 바로 ‘경매 땅 투자"가 아닐까 싶다. 그런데 경매를 해본 사람은 알 것이다. 경매로 나오는 땅치고서 썩 괜찮은 물건이 많지가 않다는 것을 말이다. 경매정보사이트 등에서는 초보투자자들.. 2017. 7. 10.
공유물 분할 경매와 공유지분 경매의 차이 공유물 분할 경매와 공유지분 경매의 차이 ▶ 공유물 분할을 위한 형식적인 경매 하나의 부동산을 2인 이상이 소유하는 형태를 공동소유라고 하는데, 공유물을 처분하기 위해서는 공유자 전원의 동의가 있어야 한다. 또한 각각의 공유자는 특별한 약정이 없는 한, 공유물의 분할을 청구.. 2017. 7. 3.
경매‧공매 입찰을 미리 체험하는 방법이 있나? 경매‧공매 입찰을 미리 체험하는 방법이 있나? 윤재호 Q. 경매 투자를 미리 해보고 싶은데 가능할까? A. 누구나 경매 진행 과정을 미리 법원 입찰법정에서 지켜볼 수 있다. 절차는 어떻게 이루어지고 입찰서는 어떻게 써내야 하는지 공부하면 좋다. 또 어떤 부동산이 시세의 몇 %에 낙찰.. 2017. 6. 22.
전차인 있을 때 대항력 판단 주의해야 전차인 있을 때 대항력 판단 주의해야 A씨는 C사 소유 아파트의 '임차인'인 B씨에게 아파트를 재임차해 전입신고를 마치고 거주했다. 이런 경우 A씨를 '전차인'이라고 한다. 그러던 중 B씨가 C사에게서 이 아파트를 분양받아 자기 명의로 소유권이전등기를 마쳤다. B씨는 같은 날 근저당권.. 2017. 2. 14.