임차인이 낙찰 시 임차인 보증금은 어떻게 될까?

 

경매부동산이 매각될 때 임차인의 보증금 회수는 매각대금(낙찰대금)에서 받거나 매수인(낙찰자)으로부터 받거나 둘 중 하나이다. 물론 경우에 따라서는 임차인이 자신의 보증금을 받지 못할 수도 있다.

 

 

 

임차인이 자신의 보증금을 매각대금으로부터 배당을 받기 위해서는 기본적으로 대항요건(주택의 경우 주민등록과 점유, 상가건물의 경우 사업자등록 신청과 점유)을 갖추어야 하고, 임대차계약서에 확정일자를 받아야 하며, 법원이 지정한 배당요구종기일까지 배당요구신청을 해야 한다. 이런 요건을 갖춘 임차인에 한해 매각대금에서 보증금을 배당받을 수 있으며, 임차인의 권리순위가 선순위냐 후순위냐 또는 매각가의 고저에 따라 보증금의 전부 또는 일부를 배당받거나 배당받을 수 없게 되는 결과만 다를 뿐이다.

 

 

 

이와 달리 보증금을 법원이 아닌 매수인으로부터 받을 수 있는 임차인은 딱 하나의 경우밖에 없다. 위 요건 중 대항요건을 근저당, 가압류, 담보가등기 등 소위 말소기준권리라 일컫는 이들 권리보다 먼저 갖춘 임차인, 즉 대항력이 있는 임차인이다.

 

 

 

대항력이 있는 임차인은 배당요구를 해서 매각대금으로부터 배당을 받을 수도 있고 배당요구를 하지 않고 매수인에게 보증금 전액을 반환해줄 것을 요구할 수도 있다. 또한 배당요구를 한 경우에도 매각대금으로부터 배당받지 못한 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 매수인에게 요구할 수 있다.

 

 

 

그렇기 때문에 대항력 있는 임차인이 존재하는 경매물건은 그 임차인이 배당요구를 했느냐 안했느냐 또는 보증금을 얼마나 배당받을 수 있느냐에 따라 유찰이 거듭되기도 하고 매각가(낙찰가)가 터무니없이 낮아지기도 한다. 간혹 대항력 있는 임차인이 이런 점을 이용하여 유찰을 거듭시킨 후 자신이 낙찰받을 목적으로 배당요구를 하지 않는 것도 이 때문이다.

 

 

 

임차인이 배당요구를 했든 배당요구를 하지 않았든 만약 대항력 있는 임차인이 자신이 거주하는 임차주택을 경매로 취득한 경우 임차인이 배당받지 못한 보증금의 전부 또는 일부는 어떻게 처리될까?

 

 

 

배당요구를 한 경우 임차인은 매각대금에서 자신이 배당받을 보증금을 뺀 나머지 금액을 대금으로 납부(상계를 통한 대금납부)할 수 있기 때문에 자신의 보증금 회수에 전혀 문제가 되지 않는다. 문제는 대항력 있는 임차인이 배당요구를 하지 않은 채 임차주택을 낙찰받은 경우 배당받지 못한 보증금이 있음을 이유로 채무자의 다른 재산에 가압류 등을 통해 또다시 경매를 신청할 수 있느냐는 것이다.

 

 

 

우선 상식적인 선에서 접근해 보자. 대항력 있는 임차인이 있는 주택이 경매로 나올 경우 그 임차인이 배당요구를 하지 않았다면 낙찰자는 낙찰대금 외에 임차인의 보증금을 인수해야 하기 때문에 유찰이 거듭되고 낙찰가가 낮아지기 마련이다. 예컨대, 경매를 위한 감정평가액(=시세 가정)이 7억원인 어떤 주택에 임차인이 보증금 5억원에 거주하고 있고, 대항력이 있으며, 배당요구를 하지 않았다면 그 주택의 최저경매가액은 최소한 2억원 이하까지 떨어질 수 있다.

 

 

 

이 주택을 임차인 자신이 1억5000만원에 낙찰받았다고 할 때 임차인의 보증금 5억원은 어떻게 되느냐 하는 문제가 남는다. 5억원이라는 보증금을 임대인(임차주택의 소유자, 채무자)으로부터 회수하지 못했기 때문에 이를 근거로 채무자의 다른 재산에 가압류 등을 통해 경매를 신청해서 보증금을 회수할 수 있을까?

 

 

 

결론적으로 그렇지 않다고 본다. 대항력 있는 임차인의 지위에서 배당요구를 하지 않았고 그 결과 임차인이 임차주택을 보증금 이상 공제한 금액으로 저렴하게 매수하게 된 결과 임차인은 보증금을 회수한 것이 되므로 채무자와의 채권채무관계가 이미 종결된 것으로 보는 것이 상식에 부합된다고 봐야 한다.

 

 

 

다음으로 법리적인 면에서 살펴보자. 바로 혼동의 법리를 원용하면 된다. 즉 대항력이 있는 주택임차인이 당해 임차주택을 낙찰받아 대금을 납부하고 소유권을 취득한 때에는 그 임차인은 임대인의 지위를 승계한 것이 되므로 임대차계약에 기한 채권이 혼동으로 소멸하고 그 임대차는 종료된다고 봐야 한다.

 

 

 

즉 어떤 식으로 접근하든 임차인의 미회수 보증금은 그만큼 저가에 낙찰된 부동산에 녹아들었다고 이해하면 된다.

 

 

 

출처 : 부동산태인