경매와 공매의 투자 포인트는 무엇일까?

경매와 공매의 투자 포인트는 무엇일까?

 

 

 

◈ 경매는 현장 ‘가격’ 파악 철저히

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경매는 법원에서, 공매는 한국자산관리공사 자산처분시스템인 온비드에서 부동산을 매각한다. 경매는 국가기관에서, 공매는 한국자산관리공사 온비드에서 강제 매각하는 부동산이라는 점과 가격 싼 부동산이 매각된다는 점에서는 같다. 하지만 매각 물량과 매각 물건, 입찰 방법, 매각장소 등에서 차이가 있다.

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◈ 경매와 공매 물건 중에서 어떤 매물을 고르는 게 좋고 투자 포인트는 무엇일까?

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경매 대중화로 인해 낙찰가율이 꾸준히 상승하고 있다. 소형 아파트나 빌라의 경우는 낙찰가율이 80% 이상 오르고 있다. 특히 전세가율이 오르거나 도심 지하철역 주변의 소형 주택의 경우 시세 수준에 낙찰되는 사례도 늘고 있다.

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낙찰가율이 높은 지역의 경우 시장 분위기가 달아오른 만큼 경매가 진행되는 법원 현장에서 소신껏 경매에 나서야 한다. 시장 호가가 오를 때는 현장 답사를 통한 가격 조사가 필수이다.

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정확한 시세를 파악한 후 시세보다는 낮은 가격에 입찰해야 한다. 경매 시장이 과열되면 경매 참가자가 많은 것을 보고 조급한 마음에 당초 예상보다 높은 가격으로 입찰하기도 한다.

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소신 입찰이 매우 중요한 이유이다. 입찰 전 부동산 3군데 이상을 둘러보고 현장 가격의 조사가 선행돼야 한다.

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경매 감정가를 너무 믿기보다는 주변의 매매가 대비 몇 % 저렴하게 낙찰 받았는지가 중요하다. 감정가를 시세로 오인해서 많이 떨어지면 싼 부동산으로 착각하기 쉽다.

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실제 시세가 감정가보다 낮은 가격에 형성되어 있을 경우 2~3회 유찰이 되기도 한다. 따라서 주변 시세 동향을 살핀 후 입찰에 나서야 한다. 만약 개발호재가 있는 곳의 부동산이라면 감정가보다 높이 써 낙찰 받아도 성공할 수 있다.

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가격 경쟁력이 떨어지는 주택보다는 수익률이 보장되는 상업시설 경매로 눈을 돌릴 필요가 있다. 근린상가의 경우 공급량이 줄면서 낙찰률(경매건 수 대비 낙찰건수 비율)이 급락하고 있다.

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저금리가 이어지면서 상가, 오피스텔, 지식산업센터(아파트형 공장) 같은 수익형 부동산 수요는 계속 늘어날 것이다.

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낙찰 받기 쉬운 안전한 물건부터 도전하는 투자전략이 효과적이다. 권리 상 하자가 없고 안전하면서도 쉬운 경매 물건부터 공략하는 것이다.

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법정지상권이나 유치권 등 경매 고수들이나 하는 어려운 특수물건을 골랐다가 긴 시간이 소요된다면 많은 스트레스로 인해 겉으로는 남지만 안으로는 손해 보는 경매물건을 낙찰 받을 수 있다.

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시간 낭비하느니 차라리 적게 남더라도 쉬운 물건부터 몰입하는 게 좋다.

 

 

 

 

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◈ 공매는 인터넷 입찰, ‘땅’ 공략

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경매는 국내 지방법원에서 매각이 진행되지만 공매는 인터넷으로만 진행됩니다. 인터넷을 잘 활용하면 돈 되는 부동산을 살 수 있다.

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공매는 한국자산관리공사(KAMCO)가 운영하는 인터넷 공매시스템 온비드(www.onbid.co.kr)를 이용한다. 온비드 공매는 법원 경매에 비해 상대적으로 덜 알려져 있어 그 존재 자체를 모르는 사람들도 많지만 경매 버금가는 부동산들이 매물로 나오고 있다.

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상가, 아파트, 논·밭·과수원, 공장 등 모든 종류의 부동산이 공매 물건으로 나온다. 자동차와 항공기도 인터넷 공매로 나오고 도지사나 시장의 관용차도 내구연한이 지나면 온비드 공매로 가끔 나온다.

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물론 압류된 선박도 공매물건에 오르기도 하고 주식이나 리조트 회원권, 기계, 전자제품도 공매 대상이기 때문에 종류를 일일이 열거하기 어려울 정도로 다양한 물품이 공매 매각 대상이다.

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공매는 경매보다 경쟁률이 낮고 부동산을 싸게 살 수 있다. 경매보다 덜 알려져 더 싸게 낙찰 받을 수 있는 것도 장점이다.

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실제로 2016년 주거용 건물의 평균 낙찰가율(감정가를 대비 낙찰금액 비율)은 공매가 73%로 법원경매(81%)보다 낮았다. 같은 감정가의 주택이라면 법원 경매보다 공매로 살 때 더 싸게 샀다는 의미다.

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공매 재산별 성격에 따라 장·단점을 먼저 파악하면 물건 선택의 폭을 넓힐 수 있고 높은 시세차익을 올릴 수 있습니다. 압류재산, 국유재산, 유입자산, 수탁재산이 공매 입찰에 부쳐진다.

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수익형 부동산은 압류재산과 유입자산이 유리하다. 아파트는 경매가 유리하지만 토지는 공매에서 사면 싸다. 경매 물량보다는 적지만 물량이 꾸준히 공급돼 물건선택이 용이하고 차익도 경매에 버금간다.

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특히 국유재산과 유입자산의 경우 안정적인 임대수입이 보장되는 근린생활시설이 많이 포함되어 있고 구입자의 경제여력에 따라 할부납부를 이용할 경우 높은 임대수익을 얻을 수 있다. 소규모 창업자나 개인사업자는 국유재산 임대물건 입찰을 노릴 만하다.

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공매 토지 또한 시세차익이 크고 물건선택의 폭이 넓다. 자투리 토지나 농지, 전원주택이 가능한 임야 등이 한 달이면 수 백 건씩 쏟아진다.

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눈여겨 본 물건에 관심을 갖는 이들이 많지 않다 싶으면 여러 차례 유찰돼 가격이 떨어지기를 기다렸다가 응찰하는 방법도 있다. 하지만, 사람들이 관심을 두지 않은 물건은 그만큼 돈이 되지 않거나 권리 상·물건 상 하자가 있을 수도 있어 조심해야 한다.

 

 

출처 : 매일경제