‘전세사기사건’ 이후 달라진 임차인의 집행절차상 지위

 

 

‘전세사기사건’ 이후 달라진 임차인의 집행절차상 지위

 

 

1. 주택임차보증금과 당해세

가. 임차보증금 보호

이른바 ‘당해세’라 함은 매각부동산 자체에 대하여 부과된 조세로서 법정기일을 불문하고 당해 부동산에 설정된 저당권이나 임차권 등으로 담보된 채권보다 배당순위에서 우선하는 조세를 총칭하는 의미이다. 이전부터 당해세는 소액임차보증금보다 후순위인 경우를 제외하고는 그 법정기일의 선후를 불문하고 임차보증금에 우선하여 배당받아 갈 수 있었다. 

 

그러나 국세기본법(이하 ‘법’이라 함) 제35조 제7항이 신설되어 주택임대차보호법상 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이 경매 또는 공매 절차에서 자신의 임대차보증금반환채권을 전액 배당받지 못한 경우, 임차인은 그 부족분의 한도에서 법정기일이 임차인의 순위(대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 날짜)보다 늦은 당해세(상속세, 증여세 및 종합부동산세)가 우선 배당받아 갈 배당금에서 당해세에 대신하여 자신의 임차보증금을 배당받아 갈 수 있게 되었다.

 

지방세기본법도 국세기본법 제35조 제7항과 동일한 내용의 규정을 지방세기본법 제71조 제6항으로 신설하였다.

 

나. 위 규정의 구체적 적용 사례

 

<사례> 매각 부동산의 배당재단과 채권자들이 아래와 같은 경우,

매각된 주택의 배당재단 : 2억 원

① 2023년 1월 3일 : A 저당권, 피담보채권 8 000만 원

② 2023년 2월 3일(대항요건 및 확정일자 구 비) : 임차인 B, 보증금 2억 원

③ 2023년 3월 3일(법정기일) : C 세무서, 당 해세 2000만 원

 

 

이 경우 법률 개정 전에는, 법 제35조 제1항 본 문과 단서 제3호 및 같은 조 제3항에 따라, 1순위 C 세무서가 당해세 2000만 원, 2순위 저당권자 A가 8000만 원, 3순위 임차인 B가 1억 원을 각 배당받게 된다.

 

그러나 개정된 규정에 의하면 임차인 B는 자신이 배당받은 1억 원을 제외하고 부족한 1억 원의 보증금에 한하여 당해세 2000만 원을 한도로 세무서 C를 대신하여 우선 배당받을 수 있게 되었다. 즉 임차인 B는 자신의 임차보증금 2억 원 중 1억 2000만 원을 배당받아 갈 수 있게 되는 것이다. 다만 <표 1>에서 보는 것과 같이, 임차인 B의 확정일자 등 구비일자가 당해세의 법정기일보다 늦은 경우에는 개정된 규정이 적용되지 않으므로, 임차인 B는 기존 규정에 따라 1억 원을 배당받을 수밖에 없다.

 

 

2. 양수인 등에 부과된 국세와 임차인

국세기본법 법 제35조 제1항 제1호부터 제5호까지의 규정에 ‘제3호의2’를 추가하여 저당권 또는 대항요건과 확정일자를 구비한 임차권 등이 설정된 부동산이 양도·상속 또는 증여된 후 해당 부동산이 경매를 통하여 매각되어 배당절차가 진행될 경우 양수인에 부과된 조세채권은 양도인과의 관계에서 설정된 저당권부채권이나 임차보증금채권에 우선하지 않도록 규정하였다. 이는 기존 판례의 내용을 명문화한 것으로 임차인 보호를 위한 근거를 명확히 한 것으로 볼 수 있다. 이에 의하면 부동산이 양도되기 전의 임차인은 해당 부동산을 양수한 자가 부담하는 조세채권에 우선하여 배당받게 된다.

 

다만 위 경우 만일 양도인이 체납하고 있었던 국세가 있는 경우에는 일정한 경우, 양수인의 조세채권이 임차인의 보증금반환채권에 우선하여 배당되는 경우가 있을 수 있다. 즉 신설된 제3호의2 단서 규정에 의하면 직전 보유자가 저당권이나 임차권을 설정할 당시 체납하고 있었던 국세의 일정액(국세기본법 시행령 제18조 제3항으로 구체화되는 일정액)의 범위 내에서 양수인에 부과된 국세의 우선 배당이 가능하도록 규정하였다. 이 경우 양수인에 부과된 국세의 법정기일이 양도인과의 관계에서 설정한 저당권의 설정일자나 임차인의 대항요건과 확정일자를 모두 구비한 기준일자보다 ‘빠른’ 경우로 한정된다. 이와 관련하여 종래 집행법원에 제출하는 세무서의 교부청구서 양식이 변경되었고 이에 따라 집행법원에서는 세무서가 제출하는 교부청구서와 관련하여 권리자들의 권리 분석을 세밀하게 진행할 수 있게 되었다.

 

 

3. 양수인 등에 부과된 종합부동산세와 임차인

앞에서 살펴본 것처럼 국세기본법 제35조 제1항 제3호의2는 저당권 또는 대항요건과 확정일자를 구비한 임차권 등이 설정된 부동산이 양도·상속 또는 증여된 후 해당 부동산이 경매를 통하여 매각되어 배당절차가 진행될 경우 양수인에 부과된 조세채권은 양도인과의 관계에서 설정된 저당권부채권이나 임차보증금채권에 우선하지 않도록 하였다.

 

그러나 신설된 제3호의2가 적용되는 부동산경매절차에서 양수인에게 부과된 종합부동산세만큼은 법 제35조 제1항 제3호의2에도 불구하고 양도인과 관계에서 설정한 저당권자의 채권이나 임차인의 보증금채권보다 우선 배당이 가능하도록 법 제35조 제3항을 개정하였다. 그 결과 임차인은 양수인에게 부과된 종합부동산세와의 관계에서는 불리한 지위에 처하게 되었다.

 

 

4. 임차권등기명령과 그 송달

주택임대차보호법 제3조의3 제3항을 개정하여 민사집행법 제292조 제3항을 추가로 준용함으로써 임대인에게 임차권등기명령이 송달되기 전에도 임차권등기명령을 집행할 수 있도록 하였다. 이에 따라 임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제4조와 5조를 개정하여 주택임차권등기명령의 경우 임대인에게 임차권등기명령의 결정을 송달하기 전에도 임차권등기의 기입을 촉탁할 수 있게 하고 이에 의하여 임차권등기가 된 때에도 임차권등기명령의 효력이 발생할 수 있도록 하였다.

 

 

5. 임차권등기명령 신청시 임대인의 사망과 상속등기

법원은 임차인이 임차권등기명령 신청시 이미 임대인이 사망해 버린 경우 대위에 의한 상속등기를 하지 않아도 임차권등기명령의 발령이 가능하도록 신청 절차를 간소화(법원행정처 2023년 1월 11일 송무선례 제정)하는 등 전세사기를 당한 임차인들의 부담을 덜어줄 수 있는 실질적인 조치를 신속하게 시행하였다.

 

 

6. 임차인의 집행절차상 ‘우선매수권’ 등 

전세사기피해자 구제를 위하여 2023년 6월 1일 ‘전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법’을 한시법(시행 후 2년까지)으로 제정하여 시행 중에 있다. 이 법 제20조에서는 전세사기 피해자인 임차인에게 경매절차에서 당해 주택에 대하여 ‘우선매수권’을 인정하는 등 임차인 보호를 위한 조치를 취하고 있다. 다만 임차인의 우선매수권 행사는 신중한 권리분석과 매수가격 검토가 선행되어야 함은 일반 경매절차와 다를 바 없으므로 그 행사에 각별한 주의를 요망한다. 아울러 같은 법 제17조에서는 경매절차가 진행 중인 경우 전세사기피해주택에 대하여 피해자인 임차인은 법원에 매각기일의 지정을 보류하거나 지정된 매각기일의 취소 및 변경 등 경매절차의 유예·정지를 신청할 수 있도록 규정하고 있다. 그 유예기간은 원칙적으로 법원이 유예 또는 정지한 날의 다음 날부터 1년 이내로 제한하고 있다.

 

 

출처 : 이연호 교수(법원공무원교육원)