임대인이 상가건물 점포 임차인의 권리금 회수 기회를 방해

 

 

 

임대인이 상가건물 점포 임차인의 권리금 회수 기회를 방해했다면

 

 

◆ 사건개요

원고(상가 임차인)가 임대차계약이 종료되면서 신규임차인을 구하여 권리금 계약을 체결하면서 권리금을 계약금과 중도금, 잔금으로 나누어 분할지급받기로 약정하였으나 피고(상가임대인)는 신규임차인과의 임대차계약을 거절하였습니다.

원고는 피고가 정당한 사유 없이 임대차계약 체결을 거절함을로써 권리금 회수기회를 방해하였다며 손해배상청구 소송을 진행했습니다.

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◆ 관련법률

[상가건물 임대차보호법 제10조의 3] 권리금의 정의

① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형,무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.

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② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.

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[상가건물 임대차보허법 제10조의 4] 권리금 회수기회 보호 등

① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만 제 10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

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1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

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③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

이 경우 그 손해배상액은​ 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

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④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

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◆ 대법원의 판단 [대법원 2023.2.2. 선고 2022다260586판결]

권리금 회수 기회를 방해한 임대인이 부담하게 되는 손해배상액은 임대차 종료 당시의 권리금을 넘지 않도록 규정되어 있는 점, 임대인에게 손해배상을 청구할 권리의 소멸시효 기산일 또한 임대차가 종료한 날인 점 등 상가임대차법 규정의 입법취지, 보호법인, 내용이나 체계를 종합하면, 임대인의 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임은 상가임대차법이 그 요건, 배상범위 및 소멸시효를 특별히 규정한 법정책임이고, 그 손해배상채무는 임대차가 종료한 날에 이행기가 도래하여 그 다음 날 부터 지체 책임이 발생하는 것으로 보아야 한다.

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대법원은 원심에서 손해배상금의 지연손해금이 신규임차인과의 권리금 계약에서 정해진 분할 지급약정일별로 각 순차 기산하여 발생한다고 판단한 원심을 파기

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◆ 결론

임대인이 특별한 사유 없이 신규임차인과의 계약을 거부할 경우 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있는데요 이 경우 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 위 사건의 경우와 같이 3차에 걸쳐 나눠 지급받기로 했다고 하더라도, 지연손해금은 임대차계약 종료 다음날부터 발생한다는 판례입니다.