기존 임차인에게 승계한 상가 원상복구 범위

 

 

 

기존 임차인에게 승계한 상가 원상복구 범위 판례

 

기존 임차인에게 승계받은 상가 시설에 대해 새로운 임차인은 어디까지 원상복구 범위를 해야할지는 특약에 따라서 그 내용이 달라질 수도 있다.

 

 

 

 

 

임대차계약의 종료시 임차인은 사용, 수익한 목적물을 원상회복해서 임대인에게 반환해야 하고, 특별한 사정이 없다면은 임대 당시의 상태로 반환해야 한다라는 내용.

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그렇다면 기존 세입자에게 권리금을 주고, 점포, 시설물을 인수 후 승계해서 사용하다가 임대차가 종료되었다면은 원상복구의 범위는 어디까지일까?

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첫째, 현 임차인이 인수한 후 추가로 설치한 시설까지만 철거하면 될까?

둘째, 기존 임차인이 설치해 놓은 시설까지를 포함해서 상가 원상복구를 해야 할까?

 

대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결

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다른 내용에 대해서도 다투고 있지만 원상복구의 범위에 대해서만 간략하게 설명해 보겠습니다.

유흥음식점을 운영하던 점포를 기존 세입자로부터 인수한 후 내부시설을 개조하여 사용을 하다가 임대차가 종료되었습니다.

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법원은 특별한 약정이 없었다면은 임차인이 개조한 범위내에서만 상가 원상복구하면 되는 것이지 그 이전의 임차인이 한 시설까지 철거할 의무는 없다고 판시하고 있습니다.

 

대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결

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기존 세입자는 프랜차이즈 커피전문점을 운영하였고, 현 세입자는 이를 양도, 양수 받아서 운영하였는데 임대차가 종료되었습니다.

현 임차인이 인테리어와 시설물을 철거하지 않자 임대인이 직접 철거를 하였고, 이를 보증금에서 공제하였습니다.

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법원은 현 세입자 이전 임차인이 설치한 것이라고 해도 임대인이 반환해야 할 보증금에서 철거 비용을 공제한 것은 문제가 없다고 판단하고 있습니다.

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위의 다툼에서는 계약서의 특약으로 원상회복에 관한 사항이 명시가 되어 있었습니다.

즉, 이전 임차인이 설치한 시설에 대해 원상회복한다는 취지의 약정이 기재되어 있었던 것이죠.

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여기에 더해 프랜차이즈 카페로 설치한 시설물은 유사한 업종이 아닌 다른 임차인이 들어왔을 때 필요없는 시설이다는 점도 판결에 영향을 줬습니다.

 

각각의 결과가 다른데 '어떤 게 맞는거야?'라고 생각하실 수도 있는데요.

위에서 언급한 두가지 판례는 서로 모순된다고 볼 수 없습니다.

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두번째 판결은 상가 원상복구에 대한 별도의 약정이 있었고, 그대로 업종을 승계한 부분이 작용하였을 뿐 현 임차인이 들어왔을 당시의 상태로 되돌려놓으면 된다고 입장은 같다고 할 수 있습니다.

 

서울중앙지방법원 2017. 8. 23. 선고 2016가소7061507 판결

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기존 임차인이 칸막이를 설치하여 마사지 영업을 하던 중 현 임차인에게 권리금 3천만원을 주고 마사지 영업을 인수받았습니다.

현 임차인과 임대인은 임대차계약서를 작성하면서 설치되어 있던 칸막이 및 시설을 철거한 후 반환한다는 원상복구 내용을 기재했습니다.

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불법 영업으로 인해 임대인은 계약해지를 하였고, 원고인 임차인은 보증금을 반환해 달라고 했으나 임대인은 원상회복이 이루어지지 않았다면은 동시이행의 항변권을 주장했습니다.

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여기에서 재판부는 권리금을 지급하였고 승계하였기 때문에 현 임차인은 철거 의무까지도 승계한다는 취지로 판단하게 됩니다.

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간혹 위의 판결을 기준으로 권리금이 있는 상가는 철거의무도 같이 승계하다고 주장하기도 합니다.

하지만, 위의 사건에서는 계약서의 특약으로 원상복구 범위가 이전 임차인이 설치한 시설이라고 기재가 되어 있었기 때문에 나온 판결이 아닌가 개인적으로 생각해 봅니다.

 

권리금과 상가 원상복구의 상관관계??

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권리금과 원상복구의 의무의 승계는 별개의 사항으로 볼 수도 있습니다.

임차인끼리 주고 받는 권리금은 건물의 소유자인 임대인과는 전혀 무관한 사항이며, 원상회복에 관한 사항은 현 임차인과 임대인과 관련된 사항이기 때문입니다.

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권리금이 있는 상가의 원상복구의 범위에 대해 확실히 하고 싶은 임대인이라면은 "현 임차인인 ***는 기존 임차인 ***로부터 원상회복 의무를 승계한다'라고 기재를 해 놓으면 됩니다.

 

 

출처 : 계공사모 카페