주택재건축사업, 도급제와 지급제란?

최근 신문에서 주택재건축사업과 관련해 도급제와 지분제라는 용어가 자주 등장한다. 과연 도급제와 지급제는 어떤 의미일까?

주택재건축사업은 정비기반시설은 양호하지만 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 좀 더 나은 환경으로 개선시키기 위해 시행하는 사업이다. 좀 더 자세히 말한다면 이는 정비구역 안 또는 정비구역이 아닌 구역에서 관리처분계획에 따라 공동주택 및 부대·복리 시설을 건설해 공급하는 것이다.

일반적으로 주택재건축사업은 조합이나 조합원 구성원인 조합원의 과반수의 동의를 얻어 시장이나 군수 또는 주택공사 등과 공동으로 시행할 수 있지만 대부분 조합이 주체(시행사)가 돼 주택재건축사업을 시작한다. 하지만 조합원(시행사)는 건물을 신축할 수 없기 때문에 건물을 신축해 줄 건설회사와 계약을 맺게 된다. 이 때 계약을 체결해 공사를 맡게 되는 건설회사를 시공사라고 한다.

그렇다면 재건축에 있어 조합원들의 가장 중요한 관심사는 무엇일까? 바로 재건축을 하는데 드는 비용과 공급받을 주택의 규모다. 이는 공사계약의 형태와 조항에 따라 영향을 받게 되는데 조합과 시공사 사이의 공사계약 체결방식은 재건축사업으로 기대되는 개발이익을 어떻게 나누어 가지는가에 따라 도급제와 지분제로 구분된다.

간단하게 말해서 도급제와 지분제는 주택재건축사업의 사업방식이다.

◆도급제=도급제란 시공사가 건축공사에 대해서만 책임지는 계약방식으로 조합이 공사간접비용과 공과금을 부담해야 한다. 건축물의 평당공사비를 정해 공사계약을 체결한다. 건축공사의 진행속도가 빠르고 시공사는 공사비만 받기 때문에 개발이익은 조합원에게 돌아온다. 개발이익이 현실화되기 전까지는 여러차례에 걸쳐 건축비를 지불해야 해 조합원들의 금전적인 부담이 커질 수 있다. 또한 사업이 진행되는 도중에 물가가 상승한다거나 설계를 변경하는 등 공사비 증가요인이 있을 경우 조합원의 추가부담이 필요하다.

◆지분제=지분제는 시공사가 제시한 무상지분율 만큼 조합원들이 분양면적을 배정받고 나머지 사업이익과 리스크는 건설사가 책임지는 방식이다. 조합원의 소유토지 또는 건축면적에 따라 일정비율의 아파트면적을 조합원에게 제공하고 남은 잔여주택과 상갇복리시설 등은 매각해 공사비에 충당한다. 이는 대물보상제도라고도 불리는데 조합원 부담금을 계약 당시로 고정시켜 주민들에게 확실한 개발이익을 보장하는 대신 사업결과에 따른 추가이익은 시공사에게 돌아가기 때문이다.

재건축기간동안에는 조합원들에게 건축비를 지급해야 하는 금전적인 부담이 없고 개발이익이 생길 경우 이를 갖게 된다. 다만 공사기간이 장기화될 경우 시공사가 추가이익을 얻게 되기보다는 이에 따른 위험부담을 안게 될 가능성이 크다고 할 수 있다. 재건축이 끝나면 잔여건물을 처분한 매각대금으로 건축비에 우선적으로 충당한 후 부족한 금액을 조합원들이 추가로 부담한다.