왜? 모든 재개발지역의 비례율은 1일까?

제1장

왜? 모든 재개발지역의 비례율은 1일까?

용산 OOO지역 2층 다세대 주택에 1층은 갑이 2층은 을이 각각 살고 있었다.

집터는 넓은데 아주 오래된 다세대주택이라 사는데 불편함이 이만저만이 아니다

갑과을은 새로 건물을 지을까 생각도 해봤는데 살고 있는 지역은 오래된 주택들이 많아 곧 재개발이 될 것이라는 얘기가 솔솔 나오고 있어 이러지도 저러지도 못하고 있는 상황이다

그러던 중 이들이 살고 있는 지역이 재개발구역으로 지정되었다는 소식을 듣고 무척이나 기뻐했는데 그 기쁨도 잠시뿐이었다

갑과을이 살고 있는 집은 재개발 지역에서 길 하나 차이로 빠져 있었던 것이었다

갑과을은 구청으로 달려가 자신들이 살고 있는 집은 언제쯤이나 재개발이 되는지 알아보았더니

담당자왈 갑과 을이 살고 있는 지역은 건물 노후도가 낮아 향후 10년 이내에는 구역지정이

어려울 것이라고 한다.

갑과을은 자신들이 살고 있는 지역이 재개발로 개발되기까지 기다릴 수가 없어 스스로

재개발(?)을 하기로 마음먹었다

우선 자신들의 땅이 어떤 용도이고 어떤 건물을 지을 수 있는지 알아보았다.

갑과 을의 부동산 조사 내용

대지 : 50평 (갑의지분 :35평, 을의지분:15평)

건물 : 2층 다세대주택(1층 갑거주, 2층을이 거주)

용도지역 : 준주거지역

건폐율 : 60% (바닥면적최대 30평 가능)

용적율 : 400% (바닥면적을 최대로 할 경우 4층 건축가능)

갑과을은 4층 건물을 건축하기로 하였으며 남는 2가구는 일반분양을 통해 수익을 배분하기로 했다

이제 남은 것은 비용문제였다

갑과을은 건축비용을 알아보기 위해 주변에 새로 지어진 아파트를 대상으로 조사에 착수 하였다

건축비는?

잠시 건축면적에 대해 공부하고 갑시다!!!!!!

전용면적 = 현관문 안쪽의 면적(베란다는 제외,다용도실은 포함)

분양면적(공급면적)=전용면적+주거공용면적 (계단,엘리베이터,복도,1층현관)

계약면적=전용면적+주거공용면적+기타공용면적 (지하층,관리사무소,노인정,주차장)

아래 표에서 보듯이 아파트 가격에는 땅값과 건축비로 나누어 집니다

건축비는 우리가 살고 있는 아파트 분양면적에 대한 비용이 아니라 계약면적에 대한 비용입니다

즉 분양면적+지하층, 관리사무소,주차장등 모두가 포함 되어 있는 것입니다

갑과을이 조사한 아파트 건축비용 (단위 :평 ,만원)

아파트	대지비	건축비	전용면적	분양면적(공급면적) (계단,엘리베이터등)	계약면적 (부대시설,지하주차장등)	평당 건축비	분양 시기
신계 이편한세상	45,530	32,970	25.67	33	47.2	698	2008 11.19
흑석 푸르지오	35,693	35,836	25.64	33	52.6	681	2010 2.25
황학 아크로타워	30,655	32,905	25.7	33.4	50.5	651	2007 8.22
본동5구역 래미안 트윈파크	41,318	35,196	25.69	32.82	49.96	704	2009 10.23

재개발시 조합원에게는 새 아파트를 공급하고

남는 아파트가 있을 경우는 일반인들에게 분양을 하게 됩니다

분양가의 경우 조합원 아파트와 일반분양 아파트의 분양가는 다르지만 아파트 건축비용은 같습니다

다시 말해 33평아파트의 경우 조합원분 아파트를 건설할 때나 일반 분양분 아파트를 건설할 때

드는 비용(건축비용)은 같다는 것입니다 (실제로 층별로 약간은 다릅니다)

얘기가 길어 졌네요

아무튼 위의 표는 현재 최근에 지어진 아파트의 평당 건축비용을 알아 보기 위해 조사한 내용입니다

조사결과

: 33평 아파트의 대략적인 계약면적은 50평정도이고 평당분양가는 680만원정도로 파악 되었다

또한 갑과 을은 일반분양2가구의 가격을 정하기 위해 살고 있는 주변지역의 33평아파트의 가격을

알아본 결과 평균 7억8천정도를 형성하고 있어 일반분양분 2가구는 새 아파트임을 감안해

8억 정도에 분양하기로 하였다

이제 어느 정도 필요한 자료가 준비되었으므로 재개발을 본격적으로 해 보겠습니다

갑과 을의 부지는 OOO지역 재개발구역이라고 명칭 한다.

대지 : 50평

조합원 : 2명 (갑,을)

건폐율 : 60%

용적율 : 400%

층수 : 지하1층 지상4층

건축개요 : 33평형 아파트 4가구( 조합분2가구, 일반분양 2가구 )

시공사 : 현다이 (hyundai)

일반분양수익 : 160,000만원 (현재주변시세보다 약간 높여 8억으로 결정*2가구)

총사업비용(공사비) : 136,000만원(계약면적50평*680만원*4가구)

비례율은 1로 가정 (조금 후에 왜 비례율을 1로 가정했는지 설명 드리겠습니다)

여기서 잠깐 비례율이란?

총 사업이익(분양수입-사업비용)을 종전 자산(건물과 토지)

총액으로 나눈 수치다.

식으로 표현하면

[(일반분양수입+조합원 분양수입 및 상가 부대시설수입)-총사업비용/총평가액]*100

위 수치를 비례율 공식에 대입하면

(160,000+x)-136,000/y=1 (x=조합원 총분양수입 y=종전총평가액)

24,000+x=y

위식을 보니 x와 y는 비례하는군요

즉 종전평가액이 높으면 조합원 분양가가 높아지고

반대로 종전평가액이 낮으면 조합원 분양가도 낮아진다는 말입니다

종전에 비례율을 1(100%)로 가정했습니다만

재개발지역에서는 왜 비례율이 사업성에 관계없이 100%에 근접하게 나오는지 지금부터

설명 들어갑니다

우선 비례율 공식을 다시 한 번 볼 것 같으면

[(일반분양수입+조합원 분양수 및 상가부대시설수입)-총사업비용/총평가액]*100

으로 되어있습니다

1.일반분양수입 즉 일반분양가격은 주변시세보다 낮게 분양하는 사람은 없을 것이며 그렇다고 아주 높게 분양을 한다면 미분양이 될 것이기 때문에 주변시세와 비슷하게 분양가를 정하게 되므로 분양수입은 고정금액이라 할 수 있습니다

2.총사업비도 가구수에 따라 달라지지만 가구당 건축비가 정해져 있으므로 고정된 금액이라 볼 수있습니다

3.조합원 분양가도 3억으로 결정하든 4억으로 결정하든 금액만 결정된다면 고정된 금액이라 할 수 있읍니다

4.그렇다면 비례율을 변하게 하는 변수는 총 평가액이라는 결론이 나오는데요

그럼 총평가액에 따라 비례율이 어떻게 변하고 그 비례율에 의해 권리가액은 어떤 변화가 있는지

갑과을의 사업장을 예로 들어 설명 해 보겠습니다

일반분양가 : 160,000(2가구*8억)

총 조합원 분양가 : 100,000(조합원분양가 5억으로 가정 * 2가구)

공사비:136,000(4가구*평당680만원*계약면적50평)

1.임의로 평가액을 4억으로 한 경우 (대지가 50평이므로 평당800만원으로 평가가 되었네요)

각 평가액 (지분*평당 평가액)

갑의 평가액 : 35평*800만원=28,000

을의 평가액 : 15평*800만원=12,000

비례율

(160,000+100,000) -136,000/40,000=3.1 (x=조합원총분양수입 y=종전총평가액)

비례율이 310% (엄청난 수익률입니다)

권리가액 (평가액*비례율)

갑의권리가액:28,000*3.1=86,800

을의권리가액:12,000*3.1=37,200

아래표는 위의 식을 정리해 놓은 것입니다

목 록	내 용	비 고
총면적	50	갑:35평 을:15평
총건립가구수	4	조합원:2가구,일반분양:2가구
일반분양수입	160,000	8억*2가구=16억
공사비	136,000	50평*680만원*4가구
조합원분양가	50,000	갑과을의 조합원 분양가 동일조건
종전총평가액	40,000	종전50평에대한 평가총액
비례율	310%
평당 평가액	800	총평가액/50평
갑의 평가금액	28,000	평가액*지분
을의 평가금액	12,000	평가액*지분
갑의권리가액	86,800	권리가액=평가액*비례율
을의권리가액	37,200	권리가액=평가액*비례율
갑의 부담해야할 금액	-36,800 (환급)	조합원분양가-권리가액
을의 부담해야할 금액	12,800 (추가)	조합원분양가-권리가액

2.종전평가액이 시세보다 너무 낮게 평가되었다며 조합원들의 항의가 만만치 않네요

할 수 없이 조합원 요구대로 평가액을 올려주기로 합니다.

종전 평가액을 124,000으로 평가해 준 경우(평당 2,480만원으로 평가되었네요 )

각 평가액 (지분*평당 평가액)

갑의 평가액 : 35평*2,480만원=86,800

을의 평가액 : 15평*2,480만원=37,200

비례율

(160,000+100,000) -136,000/124,000=1 (x=조합원총분양수입 y=종전총평가액)

비례율이 1 (사실 비례율을 1로 만들기 위해 만든 평가액입니다 ㅋㅋ)

권리가액 (평가액*비례율)

갑의권리가액:86,800*1=86,800

을의권리가액:37,200*1=37,200

아래표는 위의 식을 정리해 놓은 것입니다

목록	내용	비고
총면적	50	갑:35평 을:15평
총건립가구수	4	조합원:2가구,일반분양:2가구
일반분양수입	160,000	8억*2가구=16억
공사비	136,000	50평*680만원*4가구
조합원분양가	50,000	갑과을의 조합원 분양가 동일조건
종전총평가액	124,000	종전50평에대한 평가총액
비례율	1	비례율은 유동적
평당평가액	2,480	총평가액/50평
갑의 평가금액	86,800	평가액*지분
을의 평가금액	37,200	평가액*지분
갑의권리가액	86,800	권리가액=평가액*비례율
을의권리가액	37,200	권리가액=평가액*비례율
갑의 부담해야할 금액	-36,800 (환급)	조합원분양가-권리가액
을의 부담해야할 금액	12,800 (추가)	조합원분양가-권리가액

결과 :평가액을 평당 800만원에서 2,480만원으로 올려주었는데도 권리가액은 1번과 같습니다

(갑과을의 부담금도 같습니다)

3.이번에는 평가액을 15억으로 아주 높게 평가해 준 경우(평당 3,000만원으로 한 경우)

평가금액이 엄청나게 높게 나와 조합원들은 무척 좋아하겠군요!!!!!!!

각 평가액 (지분*평당 평가액)

갑의 평가액 : 35평*3,000만원=105,000

을의 평가액 : 15평*3,000만원=45,000

비례율

(160,000+100,000) -136,000/150,000=82.666% (x=조합원총분양수입 y=종전총평가액)

비례율이= 0.8266

권리가액 (평가액*비례율)

갑의권리가액:105,000*0.8266=86,800

을의권리가액:45,000*0.8266=37,200

목록	내용	비고
총면적	50	갑:35평 을:15평
총건립가구수	4	조합원:2가구,일반분양:2가구
일반분양수입	160,000	8억*2가구=16억
공사비	136,000	50평*680만원*4가구
조합원분양가	50,000	갑과을의 조합원 분양가 동일조건
종전총평가액	150,000	종전50평에대한 평가총액
비례율	0.8266
평당평가액	3,000	총평가액/50평
갑의 평가금액	105,000	평가액*지분
을의 평가금액	45,000	평가액*지분
갑의권리가액	86,800	권리가액=평가액*비례율
을의권리가액	37,200	권리가액=평가액*비례율
갑의 부담해야할 금액	-36,800	조합원분양가-권리가액
을의 부담해야할 금액	12,800	조합원분양가-권리가액

아래표는 위의 식을 정리해 놓은 것입니다

결과 : 평가액을 아무리 높게 해 주어도 결과는 모두 같은 권리가액 입니다

조합원 여러분 !!!!!!

이제 감이 조금 오시나요?

간혹 감정평가금액이 다른 지역보다 낮다고 무작정 평가금액만을 높여 달라고 하는데 평가금액만을 높여서는 아무런 의미가 없습니다

이제 정리 좀 해 볼까요?

1번 비례율 310%

2번 비례율 100%

3번 비례율 83%

위의3가지 경우 비례율 각각 다르지만 모두 같은 결론이 나왔습니다

그렇다면 결과(권리가액)가 같으므로 비례율은 어떤 숫자가 나와도 상관이 없겠네요?

여러분들이라면 어떤 비례율이 나오길 원하십니까?

1번과 같은 경우 비례율이 100% 이상이라는 것은 사업이 잘 되어서

수익이 발생하였다는 의미이고 수익이 발생된 만큼 세금을 별도로 내야 합니다

(내지 않아도 되는 돈을 내야 하는 상황이 발생합니다)

그럼 3번과 같이 비례율을 100%이하로 하는 것이 좋을까요?

평가액은 엄청 높아 좋겠지만 이것 또한 약간의 문제가 있습니다

조합원들의 평가액이 낮은 비례율로 인해 권리가액이 낮아졌기 때문입니다

조합원들은 조합을 어떻게 생각할까요? 아마도 사업을 잘했다고 생각하지는 않겠지요?

(결과는 마찬가지인데도 말입니다....)

따라서 모든 재개발 지역에서는 이런 이유로 사업성에 관계없이 조합원 분양가와 감정평가액을 적절히 조절하여 비례율을 100%로 만드는 것입니다

여기서 잠깐!!!!!!

수익이 생기면 세금을 별도로 내야 한다고 앞서 설명하였는데 조합의 법률상지위와 어떤 세금이 있는지 알아 봅시다

재개발조합의 법률상 지위

재개발 조합은 정비법에 의하여 인가를 받는 법인으로 이는 특별법인 도시및주거환경정비법에 의하여 설립되는 특수법인의 성격을 띄며,법인의 분류상 비영리 법인에 속하나 일반분양을 하거나 영리활동을 함에 있어서는 세법상 영리법인의 영역에 속하여 법인세 및 특별부가세 납부 대상이 되며,도시및주거환경정비법은 이법이 규정한 사항이외에는 민법의 사단법인에 관한 규정을 준용하도록 하고 있어 그 성격상 상법의 주식회사에 관한 규정이 유추 적용되고 있음.

조합이 내는 세금

법인세: 사업 이득부분에 16%~18%정도

간혹 비례율이 120%~130%가 나오는 지역이 있습니다

그러나 공사가 시작되면 세금부분을 줄이기 위해 새로운 시설을 추가로 넣어 공사비용을 높여 결국은 비례율을 100%로 떨어 뜨립니다

결론: 재개발지역에서 비례율은 이미 100% 즉 1로 정해놓고 시작 한다.

제2장에서는

평가금액의 높고 낮음에 따라 조합원들간의 수익배분이 달라지는 경우를 알아 보겠습니다

[원문출처:디벨로퍼아카데미] 2010.5.25 홍성수

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