재정비촉진지구 용어 간략풀이

재정비촉진지구 용어 간략풀이

 

1.도시재생 사업이란?

낡은 구도심을 재개발하여 재활용한다는 개념(시청 관계자의 표현)

 

2.도시개발 수용지구

서울의 대표적인 사례는 은평 뉴타운임.

인천에서는 현재 확정,진행중인 구역은 가정오거리,도화지구등.

현재 추진진행중이거나 진행예정인 곳은 제물포지구,가좌지구,동인천지구,인천역지구,도화거점등.

 

3.도시개발 사업이란?

기존의 도로,건물등을 완전히 뒤엎고 새롭게 만드는 사업.

 

4.수용지구란?

공공의 이익을 위해 주민들의 건물,토지를 공시지가에 근거하여 보상해 주고 강제 매입하는 방식.

대신 아파트나 상가등의 입주권을 부여함.

 

5.도시개발 환지방식

수용방식으로 진행하기에 비용이 많이 소요되는 경우 채택함.

원 소유한 토지를 모양을 잘 만들어 줄여서 대체해주는 방식.

면적은 원래보다 줄어드나 그 가치는 높아질수있음.

주택가에서는 이 방식을 채택하기 힘들고 주로 비싼 상업지등에 적용함이 당연,타당함.

 

6.재정비촉진지구란?

도시재정비촉진지구,재촉지구,도촉지구등으로 불리움.

서울강북 뉴타운 사업을 지원하기위해 급조한 특별법에 의해 지정된 지역.

소규모의 재개발지역을 여러개 묶어 광역적이고 체계적으로 개발하는 방식.

다만 인천은 이취지에서 조금 벗어난 교통의 요지등을 선점하는차원에서 구역을 설정함.

사업방식은 여러가지가 있음.

 

7.인천의 재촉지구는 왜 말이 많은가?

모두 도시개발 수용방식으로 추진하고 있기때문임.

이 방식을 채택하려는 이유는 빠른 사업을 위해서이며, 아시안게임에 일정을 맟추려는 계획임.

 

8.도시개발 수용방식으로 추진되면 주민들에게는 어떤 문제점이 발생하는가?

"공익사업을 위한 토지등의 취득및 보상에 관한법률"(토지보상법,공취법)에 근거하여

주민들에게 보상및 입주권을 주게되어있으며,주민들의 의지와는 관계없이 사업과 보상이 진행됨.

입주권을 주는 기준은 이주대책 기준일 이전 소유자에 한함.

 

9.이주대책 기준일이란?

입주권을 부여하는 기준이 되는 날짜.

도시개발 수용지구는 공람공고일.

 

10.공람 공고란?

개발에 대해 만인(불특정 다수)에 알리며 의견청취를 위한 설명회,공청회등을 개최함을 알리는날.

 

11.지구지정이란?

개발을 확정짓는 날.

 

12.재정비 촉진지구의 진행은?

재정비 촉진지구 지정을 위한 공람공고- 재정비 촉진지구지정- 재정비 촉진계획수립-실시계획- 사업시행

 

13.촉진계획이란?

재정비촉진지구의 규모가 크므로 여러구역으로 나눈후 각각의 구역별로 실정에 맞게 개발방식을 동일하게 혹은 다르게 정하는것.

이때 구체적인 개발 계획및 사업방식등이 설정됨.

즉, 애초의 기본 계획등과 차이가 생길수있음.

 

14.재정비촉진지구의 이주대책 기준일은?

타지역의 경우는 데체로 지구지정일로 봄.

다만 도시개발 수용방식을 취하지않은 관계로 이기준은 세입자및 지분쪼개기 금지일이됨.

인천지역은 시청측에서 문서이외의 답변으로 공람공고일로 진행함을 공공연히 밝힌바 있음.

인터넷 상으로도 1건의 공람공고일 이라고 본다는 답변이 존재함.

공람공고를 기준일로 본다는 시청의 주장은 투기세력을 차단한다는 취지로도 해석되나,

투기세력 차단은 재촉법상 토지거래허가 조건으로 충분히 가능한 사안임.

아니면 담당자들의 무지,혹은 민간자본95%로 사업을 해야하므로 최대한 기준일을 앞당기려는

방침일수도 있음.

공식적으로는 확정되지 않았음. 

 

15.이주대책 기준일은 왜 제각각이 되는가?

법적으로 명확한 날짜에 대한 규정이 존재하지않음으로, 사업시행자와 시청이 협의하여 정함.

또 도시계획지침등에는 필요시 임의로 정할수가 있음.

택지개발지구의 경우는 공람공고 1년전 인 경우도 존재함.

결국 재정비촉진지구의 기준일은 공람공고,지구지정,촉진계획일 등에서 결정되게 되어있음.

 

16.이주대책 기준일이 적용이 되는 사업방식은?

촉진계획때 도시개발수용방식으로 결정되는 구역이 이에 해당됨.

현재 인천시에서는 해당지구 대부분을 도시개발법으로 적용시키려고 하고있음.

다만, 도시개발공사(사업시행자)측의 촉진계획 수립 지시서에는 여러가지 사업방식을 검토하라는 것으로 되어있음.

따라서 향후 도시개발 수용방식으로 결정되는 개별 구역들이 현재 논란이 되는 기준일 적용지역이 될것이며, 다른 사업방식이면 기준일은 문제가 될게 없음.

 

17.토지, 건물등에 대한 보상은?

현 시세는 공시지가를 상회하는 바, 당연히 시세에 미치지 못할 것임.

 

18.보상이 시세에 미치지 못한다면 주민들은 무엇이 득이되는가?

보상은 시세에 못미치나 대신 입주권을 받음으로 향후 주거가치가 탁월한 지역이될것이므로

그 자산가치를 선점했다는것에 의의를 둬야함.

다만 보상금이 분양가에 못 미치는경우 추가금을 내야함.

소형빌라. 저층아파트등은 그 부담금이 수천~억대에 이를 것임.

이는 민간재개발지역 역시 마찬가지 사항임.

 

19.입주권을 받을 자격은 되나 차후의 추가금이 부족한 경우의 대처법은?

항간에는 전매가 허용될것으로 예상하기도 하나, 이는 현재까지는 확정된바가 없음.

이 전매허용은 인천시나 사업시행자가 결정할수없는 권한임.

결국 입주권을 포기하고 이주정착금(500~1000만원)을 선택할수밖에 없음.

 

20.그럼에도 불법전매를 시도할 경우 생길수있는 문제점은?

추가금이 부족한 자가 입주권을 받고, 이를 몰래 전매하려고 하는것은 엄청난 모험이될수있음.

즉, 분양공고가 나온후 아파트 계약금을 치뤄야 자격이 유지됨.

이때 거금이 들어갈것이며, 이후부터 매수자를 찾아야 하나 아쉬운 입장은 매도자가 되므로

프리미엄은 상상도 못함. 오히려 매수자 입장에선 시세이하로 구입하려할것임.

차일피일 매도를 못하다가 중도금 납부 기간이 오고, 빚도 더 내지 못해 중도금 납부를 못하게 되면

결국 분양권을 상실하고 계약금을 날리게되는 것임. 결국 파산하게 될수있는 위험한 발상임..

(물론 갖가지편법이 존재하는 것이 이나라의 현실임..송도아파트 10채 가진자는 통장40개 사서 그리한것임. 능력껏 할수도 있으나, 송도만큼의 프리미엄이 존재할수는 없음. )

 

21.입주권은 소유형태에 따라 차등을받는다.

기준일 이전 소유한 상태가 입주권 대상자임.

기준일 이후 소유자는 무조건 입주권없는게 인천만의 특색임.

여기서 거주한자와 비거주한자의 구분이 생김.

거주 소유자는 사업지 이외의 주택소유여부는 몇채라도 상관없이 입주권 보장됨.

비거주소유자의 입주권은 차별을 받음.

그 차별은 두가지.

1.비거주 소유자에 배당하는 아파트 분양 몫은 총 건립세대의 15%정도로 제한 하여 경쟁율이 존재할경우 사업지 이외로 아파트 배당받게됨. 또한 사업지 이외의 주택이 최초 분양공고일 전까지 없어야 한다는 조건.

2. 거주소유자는 분양가를 할인해줄것으로 추정됨. 물론 공식적으로 결정되지않았으나 가정동의 상황에서는그런 계획을 추진중인 것으로 판단됨. 따라서 비거주 소유자는 일반 분양이됨.

바로 이점이 인천시가 기준일이후는 가차없이 입주권을 않주는 경제적인 이유가됨.

거주소유자도 일반 분양가라면 무엇때문에 철저히 기준일을 찾겠는가?  기준일을 따질 아무이유가 없는것이됨.

 

22.원주민이란?

당해 사업지에 수십년을 살건 하루를 살건 상관없이 기준일이전 소유한 소유자를 원주민으로 규정함.

 

23.주민들은 어떤 보상을 받게 되는가?

아파트 입주권(포기시에는 이주정착금500~1000만원), 주택 보상금,

주거이전비(거주한 자만 해당되며 가족수에 따라차등,수백만원),이사비(이사갈 집의 규모에 따라차등,수십만원)

 

24.존치로 남는 지역의 문제점은?

존치란 해당건물이나 구역을 개발하지않고 그데로 놔두는 것으로 건물 노후도등이 양호한 경우 해당됨.

다만, 차후에 존치 부담금을 부여하게 되어있는바 공짜로 주변환경 좋아지는 득을 누릴 수있는 것은 아님.

존치 부담금은 기반시설(도로,공원,광장,주차장등)에 든 사업비를 해당지구 가구수로 나눠 부과하는 것으로 가구당 수백~수천이될수도 있음. 재촉지구의 고층건물(아파트 포함)들이 이에 해당될것임.

 

25.추가금 능력도 되어 정상적으로 분양받을시의 차후 매매할수있는 기간은?

매매 허용기간은  분양계약일로 부터 전용85㎡(32평형) 이하는 5년,85㎡(32평형) 초과는 3년6개월.

 

26.희망으로 바라볼수있는 요소는?

분양가 상한제의 시행으로 분양가가 낯아질수있음.

고양시 풍동의 소송이 2008년에는 대법원 판결이 날것임으로 이경우 원주민은 조성원가로 분양받을 수있으나, 소송등을 거처야 가능할 것임. 다만 이를 의식해 할인을 해줘 사전에 무마시키려고 할 것으로 보임.

타 지역의 재촉지구(특히 서울)의 진행상황을 참조 안할 수 없는 입장이며,

주민과의 마찰로 사업이 지연되는 것을 피할 특단의 결정도 내릴 가능성 배제할 수 없음.