빌라 지하층 감정평가에 대한 견해

질문
제가 궁금한것은  빌라 지하와 지상의 감정가 차이입니다.     
감정시 거례사례비교법과 원가법중  거례사례비교법을  쓰도록  법으로 명문화  되있다고 하던데,  

 같은평형.같은지분이라고 가정시 지상층에 비해서  몇%정도인지  궁금합니다.

답변

안녕하세요 나라감정평가법인 동부지사에 재직중인 김기택입니다.

재개발구역내 물건이라해서 일반 물건과 평가방법이 크게 다르지는 않습니다.

중요한건 현재 1층시세가 2억이고 지층 시세가 1억5천만원 이라면 1층은 2억, 지층은 1억5천만원이 종전자산 평가액이 되겠지요.

다만, 재개발 구역 내에서는 종후에 받게될 입주권에 대한 기대치가 종전자산에 포함되어 거래가 이루어지고 있기 때문에 종전자산 평가액 산정시 그러한 기대치를 모두 반영한 현재 거래되고 있는 가격으로 평가하기는 어려울 것이라 봅니다.

종전자산(기존의 주택) 평가액이라는 것도 결국은 시세로 평가하는 것입니다.

그러나 입주권에 대한 기대치를 얼마나 반영하여 평가액을 산정할지는 빌라만 평가하는 것이 아니라 사업구역 내 단독주택이나, 일부 상가들도 같이 평가를 해야 함으로 단독주택등과의 형평성도 고려하여 그 구역의 평가를 담당한 평가사님의 판단에 의하여 결정됩니다.

따라서 지층의 감정평가액은 입주권에 대한 기대치를 일정부분 배제한 시세 수준이 평가액이 될 것입니다. 그러한 시세가 1층 2억이고 지층은 1층의 75% 수준이라면 2억의 75%인 1억5천만원이 지하층 평가액이라 예상하시면 무리가 없을 것입니다.

단순하게 지층은 1층의 몇%가 아니라 지역마다 물건마다 1층과 지층의 효용성이 다르므로

그 지역에서 형성된 1층과 지층의 가격수준정도에 따라 지층가격은 산정될 것입니다.

투자시에 고려할 사항으로는
1층이나 지층이나 관리처분시 똑같은 평형의 아파트가 배정된다면 입주권에 대한 프리미엄은 똑같이 발생함으로 프리미엄이 클수록 1층과 지층의 실제 거래시세는 근접해 갈 것입니다.

따라서 사업이 길어질 것으로 예상되는 구역에서는 임차인의 수요가 많은 1층이, 사업의 속도가 빠른 지역에서는 실 투자금이 적은 지하층이 투자하기에 더 적합하지 않을까요..

예) 지분 10평 빌라

* 프리미엄 1억8천일 때

거래가액(종전자산 가격) : 1층 2억, 지층 1억5천만원(1층의 75%)

일반분양가(종후자산가격) : 6억

조합원분양가             : 4억2천(70% 기준)

추가분담금               : 1층 2억2천, 지층 2억7천

입주권가치가 반영된 평 단가 : 1층 @3,800만원/평, 지층 @3,300만원/평(1층의 86.84%)

* 프리미엄 1억2천일 때

거래가액(종전자산 가격) : 1층 2억, 지층 1억5천만원(1층의 75%)

일반분양가(종후자산가격) : 5억

조합원분양가             : 3억5천(70%기준)

추가분담금               : 1층 1억5천, 지층 2억

입주권가치가 반영된 평 단가 : 1층 @3,500만원/평, 지층 @3,000만원/평(1층의 85.71%)

* 주의할점은 일반분양가와 조합원분양가의 차액인 입주권 프리미엄은 5년후가될지
   10년 후가 될지도 모르는 미래에 발생할 가치임으로 현재시점으로 환원해와야만  
   투자가치 분석이 가능하겠지요.

   예) 년이율 8% 가정시 10년후 1억8천만원의 현재가치는
         1억8천만원/(1 0.08)       = 약 83,375,000원입니다.
         물론 그동안 가격이 상승한다면 별론으로 하구요...
         상승할지, 하락할지는 아무도 모르잖아요..
         따라서 현시점에서의 화폐가치에 따른 손익까지 고려해야겠지요...