재개발/재건축 토지수용의 절차 ②

토지등소유자 협의취득과 강제취득 

 

재건축·재개발 등 정비사업에 있어 토지 등의 소유권 확보 방법은 협의취득이 기본이다. 하지만 협의취득이 되지 않을 경우 강제적으로 소유권 등을 확보하는 방안이 필요한데 이를 강제취득이라 한다.

정해진 기간 내에 분양신청을 하지 않은 사람들에 대해서는 재개발의 경우 토지수용을, 재건축은 매도청구소송을 통하여 소유권을 확보하게 되는데 오늘은 정비사업에 있어서의 토지등의 소유권 확보방법, 그중에서도 특히 협의에 의한 취득 또는 사용절차에 대해 알아보겠습니다.

“조합장님, 지난번에 분양신청을 하지 않은 사람들 있잖습니까?”
홍총무가 조합장에 물었다.
“응, 15명이 분양신청을 하지 않았었지.”
조합장은 지난 1차 분양신청기간에 200명이나 분양신청을 하지 않아 분양신청기간을 연장한 뒤 열심히 노력한 바, 15명을 제외하고는 전부 분양신청을 하게 된 기억을 즐겁게 상기시키면서 홍총무에게 답변하였다.
“조합장님, 그러면 그 사람들은 어떻게 해야만 됩니까? 제가 듣기로는 토지수용을 할 수가 있다고 하던데.”
“그래 맞아 토지수용을 해야지. 우리 조합은 재개발조합이니까 토지수용을 하는 것이고, 만약에 재건축조합 같으면 토지수용이 아니라 매도청구소송이라는 것을 법원에 제기하여 판결을 받아야 하는 것이야.”
“아 예, 그러면 제가 정비사업전문관리업체에 연락해 바로 토지수용신청서를 접수하라고 하겠습니다.”
“어허 이 사람아, 또 일을 그르치려고…. 분양신청을 하지 않았다고 바로 토지수용신청서를 제출하는 것이 아니라 일정한 절차를 거쳐야 한다네. 내가 지금부터 그동안 배워온 바대로 토지수용에 관하여 자네에게 강의를 할테니 잘 들어 보면 총무 자네도 토지수용에 있어서는 박사가 될 것이네.”
“예, 고맙습니다. 조합장님. 그러면 시작해 보시지요.”

1. 정비사업에 있어서의 토지등의 소유권 확보방법

1) 협의취득의 원칙
주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업등 4개의 정비사업 모두 토지등소유자와의 협의에 의한 취득이 기본.

2) 강제취득
협의취득이 되지 않을 경우 강제적으로 토지소유권 등을 확보하는 방안이 필요.

△주택재건축사업
 - 매도청구 (도정법 제39조)
△주거환경개선사업, 주택재개발사업, 도시환경정비사업
 - 토지물건 또는 그 밖의 권리를 수용 또는 사용(도정법 제38조).
 - 주택재건축사업중 천재지변 그 밖의 불가피한 사유로 인하여 긴급히 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정되는 때.

3) 관련법규
△도시 및 주거환경정비법
△공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률, 시행령, 시행규칙

“아하, 주택재건축사업은 특별한 경우에만 수용이 가능하고, 일반적으로는 매도청구소송을 하여야 하는군요.”
“그렇지, 우리는 주택재개발사업이니까 수용이 가능한 것이야”

2. 협의에 의한 취득 또는 사용 절차

1) 토지조서 및 물건조서의 작성
사업시행자는 정비사업의 수행을 위하여 사업시행인가의 고시(시장·군수가 직접 정비사업을 시행하는 경우에는 사업시행계획서를 고시한 경우) 전에 협의에 의한 토지등의 취득 또는 사용이 필요한 때에는, 토지조서 및 물건조서를 작성하여 서명 또는 날인을 하고 토지소유자 및 관계인의 서명 또는 날인을 받아야 한다.

토지소유자 및 관계인이 정당한 사유없이 서명 또는 날인을 거부하거나, 또는 토지소유자 및 관계인을 알 수 없거나, 그 주소·거소를 알 수 없는 등의 사유로 인하여 서명 또는 날인을 할 수 없는 경우에는 그러하지 아니하되, 이때 사업시행자는 해당 토지조서 및 물건조서에 그 사유를 기재하여야 한다.

토지와 물건의 소재지, 토지소유자 및 관계인 등 토지조서 및 물건조서의 기재사항과 작성에 관하여 필요한 사항은 ‘공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률시행령’  제7조에 규정되어 있다.

사업시행자는 공익사업의 계획이 확정된 때에는 ‘지적법’에 의한 지적도 또는 임야도에 대상물건인 토지를 표시한 용지도를 작성하여야 한다.

사업시행자는 제1항의 규정에 의하여 작성된 용지도를 기본으로 하여 법 제14조제1항의 규정에 의한 토지조서(이하 ‘토지조서’라 한다) 및 동항의 규정에 의한 물건조서(이하 ‘물건조서’라 한다)를 작성하여야 한다.

토지조서에는 다음 각호의 사항을 기재하여야 한다.
1. 토지의 소재지·지번·지목·전체면적 및 편입면적과 현실적인 이용상황.
2. 토지소유자의 성명 또는 명칭 및 주소.
3. 토지에 관하여 소유권외의 권리를 가진 자의 성명 또는 명칭 및 주소와 그 권리의 종류 및 내용.
4. 작성일.
5. 그밖에 토지에 관한 보상금 산정에 필요한 사항.

물건조서에는 다음 각호의 사항을 기재하여야 한다.
1. 물건(광업권·어업권 또는 물의 사용에 관한 권리를 포함한다. 이하 같다)이 있는 토지의 소재지 및 지번.
2. 물건의 종류·구조·규격 및 수량.
3. 물건소유자의 성명 또는 명칭 및 주소.
4. 물건에 관하여 소유권외의 권리를 가진 자의 성명 또는 명칭 및 주소와 그 권리의 종류 및 내용.
5. 작성일.
6. 그밖에 물건에 관한 보상금 산정에 필요한 사항.

물건조서를 작성함에 있어서 그 물건이 건축물인 경우에는 제4항 각호의 사항 외에 건축물의 연면적과 편입면적을 기재하고 그 실측평면도를 첨부하여야 한다. 다만, 실측한 편입면적이 건축물대장에 첨부된 건축물현황도에 의한 편입면적과 일치하는 경우에는 건축물현황도로 실측평면도를 갈음할 수 있다.

토지조서와 물건조서의 서식은 〈공익사업을 위한 토지등의 취즉 및 보상에 관한 법률〉 시행규칙 별지 제4호 서식 및 제5호 서식에 의한다.

 

2) 보상계획의 열람
(1) 공고 및 통지
사업시행자는 제14조에 따라 토지조서 및 물건조서를 작성한 때에는 공익사업의 개요, 토지조서 및 물건조서의 내용과 보상의 시기·방법 및 절차 등을 기재한 보상계획을 전국을 보급지역으로 하는 일간신문에 공고하고, 토지소유자 및 관계인에게 각각 통지하여야 하며, 제2항 단서에 따라 열람을 의뢰하는 사업시행자를 제외하고는 특별자치도지사, 시장·군수 또는 구청장에게도 통지하여야 한다. 다만, 토지소유자 및 관계인이 20인 이하인 경우에는 공고를 생략할 수 있다.

(2) 일반인에 대한 열람
사업시행자는 제1항에 따른 공고 또는 통지를 한 때에는 그 내용을 14일 이상 일반인이 열람할 수 있도록 하여야 한다. 다만, 사업지역이 2 이상의 시·군 또는 구에 걸쳐 있거나 사업시행자가 행정청이 아닌 경우에는 해당 특별자치도지사, 시장·군수 또는 구청장에게도 그 사본을 송부하여 열람을 의뢰하여야 한다.

(3) 이의제기
제1항의 규정에 따라 공고 또는 통지된 토지조서 및 물건조서의 내용에 대하여 이의가 있는 토지소유자 또는 관계인은 제2항의 규정에 의한 열람기간 이내에 사업시행자에게 서면으로 이의를 제기할 수 있다.
사업시행자는 해당 토지조서 및 물건조서에 제3항의 규정에 따라 제기된 이의를 부기하고 그 이의가 이유있다고 인정하는 때에는 적절한 조치를 하여야 한다. 

3) 협의의 절차 및 방법
(1) 보상협의요청서 통지
 사업시행자는 토지등에 대한 보상에 관하여 토지소유자 및 관계인과 성실하게 협의하여야 하며, 협의의 절차 및 방법 등 협의에 관하여 필요한 사항은 〈공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률〉 시행령으로 정한다.

사업시행자는 협의를 하고자 하는 때에는 국토해양부령이 정하는 보상협의요청서에 다음 각호의 사항을 기재하여 토지소유자 및 관계인에게 통지하여야 한다. 다만, 토지소유자 및 관계인을 알 수 없거나 그 주소·거소 그밖에 통지할 장소를 알 수 없는 때에는 공고로써 통지에 갈음할 수 있다.
1. 협의기간·협의장소 및 협의방법.
2. 보상의 시기·방법·절차 및 금액.
3. 계약체결에 필요한 구비서류.

이 공고는 사업시행자가 공고할 서류를 토지등의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장(자치구가 아닌 구의 구청장을 포함한다)에게 송부하여 당해 시·군 또는 구(자치구가 아닌 구를 포함한다)의 게시판에 14일간 게시하는 방법에 의한다.

(2) 협의기간
제1항제1호의 규정에 의한 협의기간은 특별한 사유가 없는 한 30일 이상으로 하여야 한다.

(3) 계약체결
사업시행자는 제16조의 규정에 의한 협의가 성립된 때에는 토지소유자 및 관계인과 계약을 체결하여야 한다. 이 때 계약의 내용에는 계약의 해지 또는 변경에 관한 사항과 이에 따르는 보상액의 환수 및 원상복구 등에 관한 사항이 포함되어야 한다.

(4) 협의 불성립의 경우
사업시행자는 협의기간 내에 협의가 성립되지 아니한 경우에는 국토해양부령이 정하는 협의경위서에 다음 각호의 사항을 기재하여 토지소유자 및 관계인의 서명 또는 날인을 받아야 한다. 다만, 토지소유자 및 관계인이 정당한 사유없이 서명 또는 날인을 거부하거나 토지소유자 및 관계인을 알 수 없거나 그 주소·거소 그밖에 통지할 장소를 알 수 없는 등의 사유로 인하여 서명 또는 날인을 할 수 없는 경우에는 서명 또는 날인을 받지 아니하되, 사업시행자는 해당 협의경위서에 그 사유를 기재하여야 한다.
1. 협의의 일시·장소 및 방법.
2. 대상토지의 소재지·지번·지목 및 면적과 토지에 있는 물건의 종류·구조 및 수량.
3. 토지소유자 및 관계인의 성명 또는 명칭 및 주소.
4. 토지소유자 및 관계인의 구체적인 주장내용과 이에 대한 사업시행자의 의견.
5. 그밖에 협의와 관련된 사항.

“자, 오늘은 이 정도만 강의하고 다음 날에 또 하겠네.”
“감사합니다. 조합장님”