재개발/재건축 토지수용의 절차 ①

분양신청 기간은 1차 30~60일 이내로 

 

재개발의 경우 사업시행인가 고시일로부터 21일 이내에 분양공고를 하고 그에 따라 분양신청을 받는다. 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 않은 조합원은 토지수용절차를 거쳐 현금청산하게 된다.

 

1. 분양신청 결과

“조합장님, 큰 일 났습니다.”
김 조합장이 아침에 출근하자마자 조합의 총무로 일하고 있는 홍 총무가 헐레벌떡 보고를 하였다.
“아 이 사람아! 무슨 일인데 출근하자마자 난리야?”
“지금 현재 분양신청을 한 사람이 200명밖에 안됩니다.”
“뭐? 200명?”
순간 김 조합장은 자신도 모르게 털썩 주저앉을 뻔하였다.
분양신청대상자는 모두 550명인데, 지금까지 분양신청자가 200명밖에 안된다니!
조합에서는 현재의 부동산시장이 좋지 않음을 직감하고 분양신청기간을 법이 정한 최대기한인 60일을 주어 충분히 분양신청을 하도록 하였었다.
그런데 분양신청기간이 50일을 지나고 앞으로 10일밖에 남지 않았는데 분양신청자가 40%도 안되다니!
“당장 긴급 대의원회를 소집해!”
 
2. 대의원회

“여러분 바쁘신데 긴급 대의원회를 소집해서 죄송합니다. 그리고 참석해 주신 여러 대의원들께 진심으로 감사의 말씀을 드립니다.” 긴급 소집된 대의원회에서 김 조합장은 침울한 표정으로 인사말을 하였다.
“지금 우리 조합에서 60일간의 기간을 두고 분양신청을 받아 왔는데, 분양신청기간이 5일 밖에 남지 않은 지금 220명밖에 분양신청을 하지 않았습니다. 분양신청기간을 10일 남겨둔 시점에서 신청자가 200명이었는데, 지난 5일 동안에 추가로 20명이 분양신청을 했고 현재 330명이 아직 하지 않고 있는 것입니다. 이대로 가다가는 분명히 무슨 문제가 발생할 것이기 때문에 오늘 그 대책을 세우기 위하여 긴급 대의원회를 개최한 것입니다.”
“아∼, 그 문제라면 별로 신경쓸 것 없어유∼.”
조합의 대의원인 유○○ 대의원이 이야기하였다.
“나도 아직까지 분양신청을 하지 않았는데, 원래 그런 말이 있잖아유∼, 야구는 9회말부터다. 조용필은 마지막에 등장한다. 뭐 그런 말 말이유∼.”
조합에서 인간성이 좋고 주위로부터 존경받는 유 대의원이 말을 하자, 대의원들이 순간적으로 폭소를 하여 긴장되었던 회의 분위기가 약간 좋아졌다.
“예, 유 대의원님의 말씀이 맞을 수도 있습니다. 하지만 그냥 이대로 남은 5일 기간을 기다리고 있을 수만은 없습니다.” 조합장이 무언가 결심한 듯이 이야기하였다.
“아, 우리나라 사람들은 원래 일찍 일 안해요. 다른 사람들 눈치를 보다가 꼭 나중에 한다니까요. 그래서 앞으로 남은 5일 동안에 지금까지 분양신청한 것 보다 더 많이 할테니 두고 보시라고요. 그리고 조합장님 너무 걱정하실 필요 없어요.” 강○○ 대의원도 한마디 거들었다.
“예, 그랬으면 얼마나 좋겠습니까, 저는 이런 때에는 우리나라 사람들이 밉기까지 합니다. 이왕 신청할 거 그동안 55일이나 있었는데 일찍 좀 신청해 주지, 왜 이렇게 속을 태우는지 말입니다. 하지만 조합장인 저로서는 지금 그냥 있을 수는 없고 분양신청기간을 20일 더 연장하여 시행하고자 오늘 대의원회를 소집한 것입니다.”
“아∼, 앞으로 5일 더 남았는데, 그것을 지켜보고 그때 한번 더 대의원회를 소집하여 분양신청기간을 연장하여야 할 것인지 말 것인지를 결정하는 것이 어떻겠습니까? 그리고 우리 조합의 사업방식이 지분제 사업방식이기 때문에 분양신청자의 숫자가 적으면 적을수록 일반분양세대수가 증가하여 시공사만 좋아지는 것 아닌가요? 그래서 시공사의 이익이 늘어나면 시공사는 더 좋아 할 것인데요 뭐.” 유○○ 대의원이 그 특유의 낙관적이지만 사안의 핵심을 찌르는 정확한 지적을 하였다.
“예. 유 대의원님이 방금 말씀하신 것처럼 분양신청기간이 끝난 뒤에 다시 한번 분양신청연장을 하는 것을 검토하거나 또 분양신청자가 적어지면 일반분양세대수가 증가하여 시공사가 더 이익이 날 수도 있습니다. 하지만 다음과 같은 문제점이 있습니다. 첫째는, 분양신청이라는 것이 자신이 원하는 희망평형을 기재하여 신청하는 것인데, 1차 분양신청을 마감하게 되면 각 평형대별로 신청자의 숫자가 확정되게 됩니다. 예를 들면 45평형의 공급세대수가 80세대인데 1차로 45평형에 분양신청을 한 사람이 70명이라고 가정할 경우, 만약에 분양신청을 추가로 받지 않으면 이 70명은 전부 자신이 원하는 45평형을 배정받게 됩니다. 그런데 만약에 조합에서 임의대로 분양신청기간을 연장하여 45평형대에 30명이 추가로 신청을 하였다면 총 100명이 되어 그중 20명은 45평형을 배정받지 못하고 탈락되게 됩니다. 즉, 분양신청기간을 연장하지 않았다면 45평형을 배정받을 사람이 조합에서 임의대로 추가분양신청기간을 정하는 바람에 45평형을 배정받지 못하게 되어 법적인 분쟁이 발생할 수가 있다는 것입니다.”

 

3. 추가 분양신청 기간

이를 다시 한번 더 각 평형대별로 예상하여 설명을 드리도록 하겠습니다.

(1) 추가로 분양신청을 새로 받았을 경우의 현상
분양신청을 할 때에는 자신이 원하는 신축아파트 평형을 신청하게 됩니다. 따라서 조합원들은 자신이 신청한 평형대에 배정이 되기를 원하고 있는 것입니다.
1차 분양신청 접수결과 다음과 같이 분양신청이 되었다고 가정해 봅시다.
① 25평형: 신축공급 50세대중 신청자 40명
② 32평형: 신축공급 100세대중 신청자 110명
③ 45평형: 신축공급 100세대중 신청자 90명
위와 같이 분양신청이 접수마감이 되었을 경우에 이대로 평형배정을 하게 되면 25평형과 45평형을 신청한 사람들은 전부 자신이 신청한 평형대에 배정이 되게 됩니다.. 그리고 32평형의 경우에도 10명만 탈락이 되어 탈락될 확률은 매우 적습니다.

그런데 조합이 분양신청기간이 끝난 뒤 얼마 있다가 다시 받아 추가로 분양신청한 자를 포함하여 다음과 같이 되었다고 가정해 봅시다.
① 25평형: 신축공급 50세대중 신청자 45명
② 32평형: 신축공급 100세대중 신청자 140명
③ 45평형: 신축공급 100세대중 신청자 115명
이렇게 되면 기존 45평형을 신청하였던 사람들이 추가분양신청으로 인해 탈락할 가능성이 충분히 발생하게 되었습니다. 그리고 25평형은 1차와 마찬가지로 전부 원하는 평형대에 배정되게 되지만 동호수 추첨에 사람이 많아짐에 따라 당첨될 동호수에 변동이 발생할 가능성이 많아졌습니다..
또 32평형도 40명이나 탈락되기 때문에 기존 신청자들도 탈락될 가능성이 매우 높아지게 되었습니다.

 

(2) 분양신청기간내에 신청한 조합원에게 불이익발생
위와 같은 결과를 볼 때, 조합이 분양신청기간을 종료하고 추가로 분양신청을 받지 않았다면 기존에 분양한 사람들이 누리게 될 평형배정의 이익이, 추가로 분양신청을 받음으로 인하여 많은 변동이 발생하기 때문에 추가로 분양신청을 받는 것이 문제가 발생할 수가 있고, 이로 인하여 평형배정 및 동호수 추첨이 무효가 될 가능성도 충분히 있습니다.
평형배정 및 동호수 추첨이 무효가 되면 그 조합은 엄청난 혼란에 빠지게 될 것입니다.

 

(3) 분양신청기간은 법규정에 맞도록
따라서 분양신청기간은 1차로 30일 이상 60일이내에서 하고, 분양신청기간이 종료되기 전에 20일 이내의 범위에서 분양신청기간을 연장을 하는 것으로 종료하고 그때까지 분양신청을 하지 않은 조합원은 현금청산을 할 수밖에 없다고 할 것입니다.

조합장의 긴 설명이 끝나자 “와‥” 하고 대의원회의에서 박수가 터져 나왔다.
“야∼, 조합장님! 요즈음 열심히 공부하더니만 정말 이제 박사가 되신 것 같어유∼. 주거환경연구원과 한국정비사업조합협회에 자주 나가서 강의를 들으시고, 하우징헤럴드를 열심히 보시더니만 이제 아주 강사가 되어도 될 정도인 것 같습니다.”
유 대의원이 박수를 치면서 감탄을 하자 다른 대의원들도 “맞습니다. 맞구요.”라고 같이 호응을 하였다.
속으로 김 조합장은 뿌듯하였다. 지난 1년 동안 위 기관들에 열심히 나가서 강의로 듣고 상담도 하고 또 하우징헤럴드를 열독하였더니만 자신도 모르게 자신이 생겼던 것이다.
“자, 그럼 지난 조합총회에서 만약에 분양신청기간내에 분양신청율이 저조하면 대의원회에서 추가 분양신청 여부를 결정할 수 있도록 결의하였기 때문에, 미리 통지해 드린 것처럼 분양신청기간을 1차 분양신청기간 종료일 그 다음날부터 20일간을 연장하여 2차 분양신청기간으로 정하여 통지할 것을 안건으로 상정하겠습니다.” 조합장은 단호하게 안건을 상정하였다.
“조합장님, 그런데 이왕 2차 분양신청을 접수할거면 1차 분양신청을 한 것을 수정할 수 있는 기회도 함께 주었으면 합니다. 어제 보니까 저 앞 상가에서 가게를 하는 임 사장이 자신은 58평형을 신청하였는데 경제적인 사정이 어려워 분양대금을 어떻게 납부할까 고민을 하고 있었고, 실은 저도 58평을 신청하였는데 32평형이 저의 가정에는 딱 맞는 것 같아 이미 신청한 분양신청을 변경하고 싶거든요. 이대로 58평형을 배정받았다가는 제 가랑이가 찢어지게 생겼어요.” 최 대의원이 발언하자 나머지 대의원들도 대부분 고개를 끄덕였다.
“자, 좋습니다. 그러면 1차 분양신청을 한 사람들이 2차 분양신청기간내에 분양신청을 수정해서 제출할 수 있도록 하고 2차 분양신청기간을 20일 연장하여 하는 것에 대하여 의결하겠습니다. 찬성하시는 분 거수하여 주시기 바랍니다.”
조합장의 안건 상정에 참석한 대의원들이 전부 거수하여 만장일치로 2차 분양신청기한 결정이 통과되었다.

그로부터 1차 분양신청기간이 지나고 2차 분양신청기간도 3일 밖에 남지 않은 시점에서,“조합장님, 정말 큰일 날 뻔하였습니다.” 홍 총무가 보고하였다
“왜, 또?”
“1차 분양신청기간내에 분양신청을 하지 않았던 사람들이 200명이나 되었는데, 2차 분양신청기간이 3일 남은 지금 30명만 분양신청을 하지 않았고, 또 1차 분양신청을 수정하여 제출한 사람도 50명이나 되었습니다.”
“음, 그래. 지난 대의원회의 때 건의사항을 받아들여 안건 상정한 것이 정말 다행이군. 홍 총무, 우리 대의원회가 그래도 일은 제대로 하는 것 같지 않나? 그리고 그동안 분양신청을 하라고 홍 총무가 만나는 사람마다 이야기하고 다니는 것을 보고 매우 감동 받았어. 그동안 우리 조합사무실에 몇 명이 아주 고질적으로 찾아와서 마치 우리가 무슨 나쁜 놈들인 것처럼 얼마나 우리를 괴롭혔는가. 그때마다 나는 ‘내가 조합원들을 위하여 앞으로 일하나 봐라, 내가 이런 소리 들으면서 뭐하러 이 짓하고 있지?’하고 생각한 적이 한 두번이 아니었거든. 그런데 막상 일을 하다 보니 그렇게 되지 않고 조합원의 입장에서 일을 하게 되었는데, 홍총무는 저번에 멱살까지 잡혔으면서도 여전히 조합원들을 위하여 일을 하고 있구먼.”
“예, 조합장님! 조합장님이 그렇게 열심히 일하고 있는데, 저도 그 반은 따라 가야죠. 그동안 고생하셨습니다.”
“그래 고마워, 내 홍 총무의 마음을 잊지 않을게”

 

4. 분양신청 결과 및 수용절차

2차 분양신청결과 15명만 분양신청을 하지 않고 나머지는 전부 분양신청을 하였다. 조합장과 총무는 너무나 흐뭇하였다. 물론 100% 분양신청을 하였으면 얼마나 좋았을까 하는 약간의 아쉬움도 있었다.
“조합장님, 이제 분양신청을 하지 않은 사람들은 어떻게 해야 하는가요. 수용을 해야 한다고 제가 들었는데….” 총무가 이야기 하였다.
“물론 수용절차를 밟아야지. 그런데 바로 수용신청을 하는 것이 아니라 충분히 협의한 뒤에 수용신청을 해야 돼. 내가 미리 배워둔 것이 있으니 다음 시간에 내가 총무에게 강의를 해 줌세.”
조합장은 그동안 수용절차에 관하여 배운 것이 있어 자신감이 생겼다.