재개발정비구역 지정요건

재개발이 된다는 가정하에 투자를 하시는거 같은데요. 재개발 요건이

1. 호수밀도 60이상, 1만제곱미터 이상이어야 하고,

2. 노후불량건축물 2/3 이상

3. 과소,부정형,세장형필지 50%이상

4. 주택접도율 30% 이하...

이 네가지중 2가지를 충족시켜야 합니다.

작업한번 해본다고 몇군데 대략적으로 조사해봤는데요..노후도 맞추기가 제일 쉽습니다. 어지간히 후진동네면 노후도는 다 맞아 들어가는데 호수밀도맞추는거도 빡세고, 접도율(4미터)맞추는거도 빡셉니다..그래서 재건축으로 가는거에요. 재건축은 노후도만 맞으면 되거든요... 노후도는 15년 이상된 건물의 비율입니다.

 

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기존 재개발정비구역 지정요건

-노후ㆍ불량 건축물의 수가 대상 구역 안의 건축물 총수의 60% 이상인 지역
-건축대지로서 효용을 다할 수 없는 과소필지, 부정형 또는 세장형 필지 수가 50% 이상인 지역
-상습 침수지역ㆍ재해위험지역 등 재해 발생이 우려되는 지역으로서 신속히 사업 시행이 필요한 지역
-주택 접도율이 30% 이하인 지역
-호수밀도가 ㏊당 60호 이상인 지역

이 중 최소 두 가지 이상의 요건을 충족한 지역이 재개발 정비구역 지정될 수 있습니다. 하지만 이번에 발표된 개정안은 기존 요건보다 훨씬 완화된 내용을 확인 할 수 있습니다.

 

이번에 개정된 재개발 정비구역 요건

- 호수밀도 산정 시 비주거용 건축물인 경우, 90㎡를 초과하면 건축면적당 90㎡를 한 동으로 산정한다. -> 호수밀도 기준 완화
- 접도율 기존 30%에서 50% 이하로 완화 -> 도로접근성이 양호한 지역도 재개발 가능

물론 이러한 정비구역 요건의 완화는 재개발사업에 탄력을 가져오는 것은 물론이고 투자성이 더욱 뛰어나졌다는 것을 의미합니다.
재개발 정비사업이 정책적인 지원을 받고 있다는 것은 더욱 고무적인 일이겠지요.

여기서 이번 개정안 내용을 더 살펴보면,

-권리가액이 주민주택 규모를 넘어서는 조합원의 경우 희망 평형에 대한 선택권 부여
->쉽게 말하자면 30평형대 밖에 신청할 수 없었던 조합원 또한 30평형대는 물론 40평형대 아파트까지 신청할 수 있다는 것입니다.
이것은 곧 재개발 투자의 수익성 증가는 물론 사업속도까지 증가시키는 요소로 작용합니다.

-구릉지나 경관 보전이 필요하다 인정되는 지역, 7층 이하의 저밀도로 개발되는 지역은 도시계획 도로시설의 비용을 전부 시가 부담.

개정안의 숙지는 곧 재개발투자를 보다 객관적이고 과학적으로 접근할 수 있도록 인도하는 등불과도 같은 존재입니다.

여러분의 성공투자를 빕니다.

 

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* 호수밀도 산출방법 (서울시 도시및주거환경정비조례 제2조 5항)

1) 호수밀도라 함은 정비구역 면적1헥타아르 당 건축되어 있는 건축물의 동수로서 다음 각목의 기준에 의하여 산정한 밀도를 말한다.

가. 공동주택은 기준층의 소유권이 구분된 1가구를 1동으로 보며 기준층 이외의 가구는 계상하지 아니한다.

나. 신발생무허가건축물은 건축물 동수 산정에서 제외한다.

다. 기존 공원의 일부 또는 전부를 존치하여야 하는 경우에는 정비구역안의 총 건축물 동수를 존치면적을 제외한 면적으로 나누어 산정한다.

라. 단독 또는 다가구주택을 건축물 준공 후 다세대주택으로 전환한 경우에는 구분소유등기에 불구하고 전환전의 건축물 동수에 의하여 산정한다.

마. 준공업지역안에서 정비사업으로 기존 공장의 재배치가 필요한 경우에는 정비구역 면적 중 공장용지 및 공장건축물은 제외하고 산정한다.

2) 기준층 동수 산정방법 : 공동주택 빌라(다세대), 연립, 아파트의 기준층 동수 계산방법은 각 층수 중 가장 많은 세대가 있는 층을 기준층으로 본다.

호수밀도가 부족해도 재개발이 가능하다.

여기서 중요한 것은 최근 개정 내용입니다.

호수밀도 60호/ha 이상 기준을 필수에서 선택규정으로 하여 호수밀도 기준을 포함하여 다섯가지 구역지정 요건(노후불량 건축물비율 60%, 주택접도율 30% 이하, 과소필지/부정형/세장형토지 50% 이상, 상습침수 및 재해위험지역, 호수밀도 60호/ha) 중 2개 이상을 충족하는 경우 재개발 정비구역 지정이 가능해졌다는 내용이 바로 그것입니다.

즉, 호수밀도가 충족되지 않아도 재개발이 가능하다는 것이죠.

호수밀도 또한 투자수익성과 밀접한 관계에 있다.

그렇다면 수익성의 측면에서 호수밀도수치를 바라봅시다.

호수밀도가 낮은 지역, 즉 조합원이 적은 지역은 재개발 정비구역 지정에는 문제가 없고 조합원의 이익은 상대적으로 많아지기 때문에 투자처선택에 있어서 비교우위에 있다고 할 수 있습니다.

재개발 물건선택에 있어서 물론 입지조건이 가장 큰 비중을 차지합니다만
대표적인 현장데이터인 종세분화, 호수밀도의 비중 또한 크다는 점을 꼭 유의하시고 이러한 현장데이터를 꼼꼼하게 체크하여 물건을 선택하는 지혜를 발휘하시기 바랍니다.

 

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