[스크랩] 재개발/재건축 토지수용의 절차 ③-토지수용의 요건 및 절차

재개발 등 사업시행인가 받아야 토지수용 가능 

 

재개발사업 등을 사업시행인가 이후 〈공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률〉의 사업인정 및 고시가 있는 것으로 보기 때문에 그 이후에 토지 수용절차를 밟을 수 있다.

 

“조합장님, 그러면 토지수용을 하기 위하여 어떤 요건을 갖추어야 하는지, 그리고 그 절차는 어떻게 되는지 설명하여 주시기 바랍니다.”
조합장의 토지수용에 대한 해박한 지식에 놀란 홍총무가 조합장에게 물었다.
자신의 지식을 총무에게 알려주는 조합장은 내심 흐뭇한 마음을 가졌고, 그동안 고생하면서 강의를 듣고 공부한 보람을 느끼게 되었다.
“그러면 토지수용을 하기 위하여는 어떤 요건을 갖추어야 하는지 부터 설명을 하겠네.” 

Ⅲ. 수용에 의한 취득 또는 사용

1. 요  건

(1) 적용사업의 범위
수용에 의한 취득 또는 사용을 할 수 있는 정비사업은 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 도시환경정비사업 등이며 주택재건축사업은 천재지변 그 밖의 불가피한 사유로 인하여 긴급히 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정되는 때에 한하여 적용된다는 것은 이미 지난 시간에 말하였네.

(2) 중복 수용의 경우
그런데 정비사업을 하거나 아니면 다른 공공사업을 하다가 보면 어느 일정한 지역이 중복되어 필요하여 수용을 하여야 할 경우가 있네.
그러나 이미 어느 정비사업을 위하여 수용 또는 사용되고 있는 토지등은 특별히 필요한 경우가 아니면 이를 다른 정비사업을 위하여 수용 또는 사용할 수 없다네.

(3) 사업시행인가의 고시
그리고 주택재개발사업에 있어서 토지수용을 하기 위하여는 사업시행인가의 고시를 받아야 되네. 다만 시장·군수가 직접 정비사업을 시행하는 경우에는 사업시행계획서를 고시하면 되고 말이야.

“그러면 사업시행인가를 받기 전에, 그러니까 미리 조합설립인가 후에 바로 토지수용을 할 수는 없는 것인가요?”
“그렇다네, 정비사업을 어떤 규모로 어떻게 진행할지 구체적으로 결정하는 것이 주택재개발사업의 사업시행인가인데, 〈공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률〉(이하 ‘공토법’이라고 함) 제20조를 보면 ‘사업시행자는 제19조의 규정에 따라 토지등을 수용 또는 사용하고자 하는 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 국토해양부장관의 사업인정을 받아야 한다’라고 규정되어 있네.
그리고 〈도시 및 주거환경정비법〉(이하 ‘도정법’이라고 함) 제40조에 보면 ‘〈공토법〉을 준용함에 있어서 사업시행인가의 고시(시장·군수가 직접 정비사업을 시행하는 경우에는 제28조제4항의 규정에 의한 사업시행계획서의 고시를 말한다)가 있는 때에는 〈공토법〉 제20조 제1항 및 제22조 제1항의 규정에 의한 사업인정 및 그 고시가 있는 것으로 본다’라고 규정되어 있기 때문에, 결국 주택재개발사업이나 도시환경정비사업 등 토지수용을 할 수 있는 사업은 〈도정법〉이 정하는 사업시행인가를 받아야만 〈공토법〉에 의한 수용을 할 수가 있는 것이네.”
“아 예, 저는 조합설립인가후에 바로 토지수용을 할 수가 있는 것으로 잘못 알고 있었군요. 일부 사람들은 정비구역지정이 되면 바로 토지수용을 할 수가 있는 것으로 말하던데, 제가 잘못 알고 있었군요.” 하면서 총무는 머리를 긁적거렸다.
“아, 이사람아, 정비구역이 지정되고 곧바로 토지수용을 할 수가 있다면 추진위원회설립승인도 받지 않고, 또 조합설립인가도 받지 않은 상태에서 토지수용을 하도록 만들면, 수용을 당하는 사람이나 수용을 하는 사람이나 너무 앞서가는 것이야. 그러면 다음에 토지수용재결신청기간은 어떻게 되는지 알려 주겠네.”

(4) 수용재결신청기간
〈도정법〉에 의한 주택재개발사업 등의 경우에는 수용 또는 사용에 대한 재결의 신청은 사업시행인가를 할 때 정한 사업시행기간 이내에 이를 행하여야만 하네.

“아니 조합장님, 이것만은 조합장님께서 잘못 알고 계신 것입니다. 〈공토법〉 제28조를 보십시오.”라면서 총무는 법전을 펼져 보이면서 〈공토법〉 제28조를 조합장에게 보여주었다.
 “자, 보십시오, 〈공토법〉 제28조에는 ‘제28조(재결의 신청) ①제26조의 규정에 의한 협의가 성립되지 아니하거나 협의를 할 수 없는 때(제26조제2항 단서의 규정에 의한 협의의 요구가 없는 때를 포함한다)에는 사업시행자는 사업인정고시가 있은 날로부터 1년 이내에 대통령령이 정하는 바에 따라 관할 토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있다’라고 되어 있습니다.”
“예끼 이 사람아!”하고서는 조합장은 총무의 머리를 가볍게 한 대 쥐어박았다.
“ 아니 왜 그러십니까. 조합장님이 잘못 알고 계신 것을 제가 가르쳐 드린건데….”
“자네는 하나는 알고 둘은 모르는구만.”
“아니 그러면 조합장님이 맞다는 말인가요? 우리 내기할까요? 저녁내기, 아니 술내기 하지요. 저는 자신 있습니다.”
그러자 조합장은 〈도정법〉 제40조를 펼쳐 보이며 그 조문을 총무에게 보여 주었다
제40조(공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률의 준용) ① 정비구역안에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률을 준용한다.
② 제1항의 규정에 의하여 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률을 준용함에 있어서 사업시행인가의 고시(시장·군수가 직접 정비사업을 시행하는 경우에는 제28조 제4항의 규정에 의한 사업시행계획서의 고시를 말한다)가 있은 때에는 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률 제20조제1항 및 제22조 제1항의 규정에 의한 사업인정 및 고시가 있는 것으로 본다.

“자, 위 조문을 보면 주택재개발사업 등의 경우에는 사업시행인가가 있어야만 〈공토법〉의 사업인정 및 고시가 있는 것으로 본다고 되어 있지 않는가? 허허….”
“아이 참, 역시 조합장님에게는 못 당하겠네요. 그런데 정부가 희한하지, 왜 이 법령에는 이렇게 적고, 또 다른 법령에는 다르게 적고…. 사람 고생만 시키는데요.”
“그건 말이야, 원래 〈도정법〉에 토지수용의 내용을 전부다 적는 것이 좋으나, 이미 토지수용에 관하여는 〈공토법〉에 규정이 있기 때문에 그 절차를 준용하면서, 〈도정법〉상의 사업에 특수한 것만 다르게 규정하게 되는 것이야. 그리고 사업시행인가가 나야만 조합원 분양신청을 하는데, 분양신청도 하지 않는 상태에서 누구를 상대로 하여 토지수용을 할 것인가? 결국 조합원중 분양신청을 하지 않은 사람을 상대로 하여 토지수용을 할 수밖에 없질 않는가 말이야.”
“예, 잘 알겠습니다. 앞으로 더 열심히 배우도록 하겠습니다.”

“자, 그러면 만약에 이미 받은 사업시행인가가 폐지 또는 변경시에는 어떻게 되는지를 알아보도록 하겠네.”

(5) 사업시행인가의 폐지 또는 변경시
① 사업인정고시가 있은 후 사업의 전부 또는 일부를 폐지하거나 변경함으로 인하여 토지등의 전부 또는 일부를 수용 또는 사용할 필요가 없게 된 때에는 사업시행자는 지체없이 사업지역을 관할하는 시·도지사에게 신고하고, 토지소유자 및 관계인에게 이를 통지하여야 한다.
② 그리고 시·도지사는 제1항의 규정에 의한 신고가 있는 때에는 사업의 전부 또는 일부의 폐지나 변경이 있는 것을 관보에 고시하여야 한다,
③ 시·도지사는 제1항의 규정에 의한 신고가 없는 경우에도 사업시행자가 사업의 전부 또는 일부를 폐지하거나 변경함으로 인하여 토지를 수용 또는 사용할 필요가 없게 된 것을 안 때에는 미리 사업시행자의 의견을 들어 제2항의 규정에 의한 고시를 하여야 한다.
④ 시·도지사는 제2항 및 제3항의 규정에 의한 고시를 한 때에는 지체없이 그 사실을 국토해양부장관에게 보고하여야 한다.
⑤ 제2항 및 제3항의 규정에 의한 고시가 있은 날부터 그 고시된 내용에 따라 사업시행인가의 전부 또는 일부는 그 효력을 상실한다.
⑥ 사업시행자는 제1항의 규정에 의하여 사업의 전부 또는 일부를 폐지·변경함으로 인하여 토지소유자 또는 관계인이 입은 손실을 보상하여야 한다.

2. 사업시행인가의 효력

“조합장님, 그러면 사업시행인가가 난 뒤에 보상을 많이 받기 위하여 증축을 하거나 개축을 하는 등의 경우가 있는 것 같은데, 그런 경우에 다 보상을 하면 우리 조합원들만 손해를 보게 되는 것 아닙니까?”
“그래서 〈공토법〉에는 다음과 같이 규정되어 있네.”

제25조(토지등의 보전) ① 사업인정고시가 있은 후에는 누구든지 고시된 토지에 대하여 사업에 지장을 초래할 우려가 있는 형질의 변경이나 제3조제2호 또는 동조 제4호에 규정된 물건을 손괴 또는 수거하지 못한다.
② 사업인정고시가 있은 후에는 고시된 토지에 건축물의 건축·대수선, 공작물의 설치 또는 물건의 부가·증치를 하고자 하는 자는 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 이 경우 특별자치도지사, 시장·군수 또는 구청장은 미리 사업시행자의 의견을 들어야 한다.
③ 제2항의 규정에 위반하여 건축물의 건축·대수선, 공작물의 설치 또는 물건의 부가·증치를 한 토지소유자 또는 관계인은 당해 건축물·공작물 또는 물건을 원상으로 회복하여야 하며 이에 관한 손실의 보상을 청구할 수 없다.

“조합장님, 그러면 토지수용은 어떤 절차에 의하여 진행하게 되는가요?”
“토지수용의 절차를 설명하자면 시간이 좀 소요되니, 일단 자네가 아까 내기 걸어서 졌던 술이나 한잔 얻어먹고, 다음 시간에 설명을 하도록 하지.”
“어이구, 선무당이 사람잡는다고 하더니, 좋습니다. 제가 한 수 배웠으니 화끈하게 한 잔 사드리도록 하겠습니다. 감사합니다.”

출처 : 대우써브공인중개사사무소

글쓴이 : 재주니 원글보기

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