[스크랩] 재개발 재건축 토지수용의 절차 ④

토지·물건조사는 엄격한 절차 따라야

 

 

토지 및 물건조사를 위해 타인이 점유하는 토지에 출입하려면 출입하려는 날의 5일전까지 자치단체장에게 통지해야 하고 일출전이나 일몰후에는 토지점유자의 승낙없이 주거나 경계표ㆍ담 등으로 둘러싸인 토지에 출입할 수 없다.

 

“자, 그러면 지난 시간에 약속한 바대로 토지수용이 어떤 절차로 진행되는지를 본격적으로 설명해 보도록 하겠네.”
“예, 조합장님.” 조합장이 칠판 앞에 서서 본격적으로 설명을 할 준비를 하자 홍총무는 잔뜩 기대한 모습으로 경청하기 시작했다.
“지난 시간에 설명한 내용 중에 토지조서와 물건조서를 만드는 일이 가장 먼저라고 설명을 하였는데, 이것을 어떻게 만드느냐고 질문을 하는 사람이 있어. 그래서 토지조서와 물건조서를 만드는 방법을 먼저 설명을 하고 나머지를 설명하도록 하겠네.”

1. 토지수용이 진행되는 절차

(1) 수용협의 절차 준용
①사업시행자는 토지조서 및 물건조서의 작성, 보상계획의 공고·통지 및 열람, 보상액의 산정과 토지소유자 및 관계인과의 협의의 절차를 거쳐야 한다.
②사업시행인가 이전에 협의취득 절차를 거쳤으나 협의가 성립되지 아니하여 사업시행인가를 받은 사업으로서 토지조서 및 물건조서의 내용에 변동이 없는 때에는 협의절차를 거치지 아니할 수 있다. 다만, 사업시행자 또는 토지소유자 및 관계인이 협의를 요구하는 때에는 협의하여야 한다.

“조합장님, 먼저 토지조서 및 물건조서를 작성하라고 하는데 어떻게 작성하는 것인가요?” 홍총무가 물었다.
“토지조서 및 물건조서는 아무렇게나 작성하는 것이 아니라 〈공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률〉 시행령 제7조에 따라 그 조서에 기재를 하여야 하는 사항을 정하여 놓았어. 먼저 토지조서에는 다음과 같은 사항이 기재되어야 하네.”

1. 토지의 소재지ㆍ지번ㆍ지목ㆍ전체면적 및 편입면적과 현실적인 이용상황
2. 토지소유자의 성명 또는 명칭 및 주소
3. 토지에 관하여 소유권외의 권리를 가진 자의 성명 또는 명칭 및 주소와 그 권리의 종류 및 내용
4. 작성일
5. 그밖에 토지에 관한 보상금 산정에 필요한 사항

“그리고 물건조서에는 다음과 같은 사항이 기재되어야 한다네.”

1. 물건(광업권ㆍ어업권 또는 물의 사용에 관한 권리를 포함한다. 이하 같다)이 있는 토지의 소재지 및 지번
2. 물건의 종류ㆍ구조ㆍ규격 및 수량
3. 물건소유자의 성명 또는 명칭 및 주소
4. 물건에 관하여 소유권외의 권리를 가진 자의 성명 또는 명칭 및 주소와 그 권리의 종류 및 내용
5. 작성일
6. 그 밖에 물건에 관한 보상금 산정에 필요한 사항

“그리고 물건조서를 작성함에 있어 그 물건이 건축물인 경우에는 위 사항 이외에 건축물의 연면적과 편입면적을 기재하고 그 실측평면도를 첨부하여야 하네. 다만, 실측한 편입면적이 건축물대장에 첨부된 건축물현황도에 의한 편입면적과 일치하는 경우에는 건축물현황도로 실측평면도를 갈음할 수 있도록 되어 있다네.”
“아하, 이제 보니 토지조서라는 것은 땅에 대한 것을 적는 것이고, 물건조서라는 것은 건축물이나 기타 권리에 관한 것을 적는 것이군요?”
“야∼, 우리 홍총무, 하나를 가르쳐 주니 열을 아는구먼.”
“왜 이러십니까, 조합장님. 저도 학교 다닐 때 공부 잘했고, 제가 회사에 다닐 때도 아주 잘나가는 회사원이었습니다.”
“그렇지. 그래야만 우리 조합 총무의 자격이 있지. 허허.”
“자 그러면 내가 이러한 원칙에 따라서 작성한 토지조서의 양식과 물건조서의 양식을 보여 주지.”
조합장이 보여주는 토지조서와 물건조서의 양식을 보고 홍총무는 순간 아찔했다.
“아니, 조합장님. 이것을 어떻게 만드셨습니까? 아주 복잡한 내용을 표로 작성을 하다니 정말 대단하십니다. 근데∼”
조합장이 보여주던 표를 자세히 살펴본 홍총무는 순간 웃음을 지으면서, “조합장님, 이것 조합장님이 만든 것 아니지요.”
“아냐, 이 사람아. 이 표를 만드느라  어젯밤 잠도 못 잤어!”
“흐흐, 조합장님. 거짓말하지 마십시오. 이 표를 보니까 법률명칭도 나오고, 또 작성요령이라는 것도 나오고, 꼭 정부에서 제공하는 양식처럼 되어 있는데, 이 표를 조합장님이 만드신 것 아니지요?”
“우리 똑똑한 홍총무에게 들켰구먼. 내가 설명한 위 내용과 이 표는 전부 법률, 시행령, 시행규칙에 다 있는 것일세. 우리는 이와같이 법이 규정하고 있는 내용을 알고, 법이 만들어 놓은 양식에 우리의 토지 및 건축물, 권리의 관계만 기입을 하면 되도록 정부에서 다 만들어 놓은 것일세. 하하.”
“조합장님, 그러면 토지조서와 물건조서를 작성하기 위해서는 토지의 현황과 건축물 등의 현황을 살펴야 하는데, 집안에 들어가서 자세히 보려고 하면  분양신청을 하지 않은 소유자들이 우리가 출입하는 것을 꺼려할텐데요?”
“그렇지, 그래서 법에는 다음과 같은 내용이 기재되어 있다네.”

(2) 토지 및 물건에 대한 조사
①사업시행인가 고시가 있은 후에는 사업의 준비나 토지조서 및 물건조서를 작성하기 위하여 필요한 경우 해당 토지 또는 물건에 출입하여 이를 측량하거나 조사할 수 있다.
②사업시행자(특별자치도, 시ㆍ군 또는 자치구가 사업시행자인 경우를 제외한다)는 제1항에 따라 측량 또는 조사를 하려는 때에는 사업의 종류와 출입할 토지의 구역 및 기간을 정하여 특별자치도지사, 시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)의 허가를 받아야 한다. 다만, 사업시행자가 국가인 때에는 그 사업을 시행할 관계 중앙행정기관의 장이 특별자치도지사, 시장ㆍ군수 또는 구청장에게, 사업시행자가 특별시ㆍ광역시 또는 도인 때에는 특별시장ㆍ광역시장 또는 도지사가 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 각각 통지하여야 한다. 〈신설 2007.10.17〉
③특별자치도지사, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 사업시행자, 사업의 종류와 출입할 토지의 구역 및 기간을 공고하고 이를 토지점유자에게 통지하여야 한다.

“아 예∼. 출입을 하여서 측량하거나 조사를 할 수 있도록 법에 명시되어 있군요. 그런데 인근 재개발조합의 경우에는 법에 명시가 되어 있어서 들어가서 조사를 하였더니만, 나중에 소유자가 ‘자신의 토지를 망쳐놓았다’, ‘문짝이 부서졌다’는 등의 사유로 손해를 보상해 달라고 떼를 쓴다고 하던데요?”
“그렇지, 조사를 하다보면 정말로 손해를 일으키는 수도 있기는 하지만, 실제로는 손해가 발생하지 않았는데 자네 말처럼 떼를 쓰는 경우도 있지. 어찌됐던 손해가 발생했다면 이를 보상해 주도록 법에 또 규정이 되어 있어.”

④사업시행자는 제1항의 규정에 따라 타인이 점유하는 토지에 출입하여 측량ㆍ조사함으로써 발생하는 손실을 보상하여야 한다.
⑤제4항에 따른 손실의 보상은 손실이 있은 것을 안 날부터 1년이 지나거나 손실이 발생한 날부터 3년이 지난 후에는 이를 청구할 수 없다.
⑥제4항에 따른 손실의 보상은 사업시행자와 손실을 입은 자가 협의하여 결정한다.
⑦제6항에 따른 협의가 성립되지 아니한 때에는 사업시행자나 손실을 입은 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 관할 토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있다.

“그러니까 손실이 발생하였을 경우에는 보상을 해 주어야 하는데, 손실이 있은 것을 안날로부터 1년이 지나거나 손실이 발생한 날로부터 3년이 지나면 보상해 달라고 할 수가 없게 되어 있군요. 1년만 잘 지내면 되겠군요. 하하.”
“예끼, 이 사람아! 손실이 발생했으면 보상해 주는 게 원칙이지!”
“아니, 저는 말이 그렇다는 것이지요, 하하. 그러면 조합장님?”
“왜 그러는가?”
“아무 때나 들어가서 조사를 할 수가 있는 것인가요? 개인의 사생활도 있을텐데, 예를 들면 해가 지면 못 들어간다든지, 쉬는 날에는 못 들어간다든지 하는 조건은 없는가요?”
“질문 잘 했네. 출입을 하는 경우에도 시간적인 제약이 있네.”

제10조(출입의 통지) ①제9조제2항에 따라 타인이 점유하는 토지에 출입하고자 하는 자는 출입하고자 하는 날의 5일전까지 그 일시 및 장소를 특별자치도지사, 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 통지하여야 한다.〈개정 2007.10.17〉
②특별자치도지사, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따른 통지를 받은 때 또는 특별자치도, 시ㆍ군 또는 구가 사업시행자인 경우에 특별자치도지사, 시장ㆍ군수 또는 구청장이 타인이 점유하는 토지에 출입하려는 때에는 지체없이 이를 공고하고 그 토지점유자에게 통지하여야 한다.〈개정 2007.10.17〉
③일출전이나 일몰후에는 토지점유자의 승낙없이 그 주거(住居)나 경계표ㆍ담 등으로 둘러싸인 토지에 출입할 수 없다.

“아, 그렇게 되어 있군요. 그런데 소유자가 무조건 못들어온다고 막으면 어떻게 되는가요?”
“법에는 토지점유자가 정당한 사유없이 사업시행자가 제10조에 따라 통지하고 출입ㆍ측량 또는 조사하는 행위를 방해하지 못하도록 되어 있고, 만약에 정당한 사유없이 조사행위를 방해한 토지점유자는 200만원 이하의 벌금에 처하도록 규정되어 있네.”
“예, 그러면 무조건 통지만 하고 들어가서 조사하면 되겠군요?”
“그게 그렇지가 않네. 방해하는 경우에 형사처벌하도록 되어 있는 만큼 조사하는 사람도 엄격한 절차를 준수하여야 하네. 법에는 다음과 같이 규정되어 있지!”
 

제12조(장해물의 제거 등) ①사업시행자는 제9조에 따라 타인이 점유하는 토지에 출입하여 측량 또는 조사를 함에 있어서 장해물의 제거 또는 토지의 시굴(이하 ‘장해물의 제거등’이라 한다)을 하여야 할 부득이한 사유가 있는 경우에는 그 소유자 및 점유자의 동의를 얻어야 한다. 다만, 그 소유자 및 점유자의 동의를 얻지 못한 때에는 사업시행자(특별자치도, 시ㆍ군 또는 구가 사업시행자인 경우를 제외한다)는 특별자치도지사, 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받아 장애물의 제거등을 할 수 있으며, 특별자치도, 시ㆍ군 또는 구가 사업시행자인 경우에 특별자치도지사, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 허가 없이 장해물의 제거등을 할 수 있다.〈개정 2007.10.17〉
②특별자치도지사, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항 단서에 따라 허가를 하려는 때 또는 특별자치도지사, 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 장해물의 제거등을 하려는 때에는 미리 그 소유자 및 점유자의 의견을 들어야 한다.〈개정 2007.10.17〉
③제1항의 규정에 따라 장해물의 제거등을 하고자 하는 자는 장해물의 제거등을 하고자 하는 날의 3일전까지 그 소유자 및 점유자에게 통지하여야 한다.
④사업시행자는 제1항의 규정에 따라 장해물의 제거등을 함으로써 발생하는 손실을 보상하여야 한다.
⑤제9조제5항부터 제7항까지의 규정은 제4항에 따른 손실보상에 관하여 준용한다.〈개정 2007.10.17〉
 

“그리고 반드시 증표도 지니고 조사를 하여야 하네.”
 

제13조(증표 등의 휴대) ①제9조제2항 본문에 따라 특별자치도지사, 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받고 타인이 점유하는 토지에 출입하려는 자와 제12조에 따라 장해물의 제거등을 하려는 자(특별자치도, 시ㆍ군 또는 구가 사업시행자인 경우를 제외한다)는 그 신분을 표시하는 증표와 특별자치도지사, 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가증을 지녀야 한다.〈개정 2007.10.17〉
②제9조제2항 단서에 따라 특별자치도지사, 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 통지하고 타인이 점유하는 토지에 출입하려는 자와 사업시행자가 특별자치도, 시ㆍ군 또는 구인 경우로서 제9조제3항제3호 또는 제12조제1항 단서에 따라 타인이 점유하는 토지에 출입하거나 장해물의 제거등을 하려는 자는 그 신분을 표시하는 증표를 지녀야 한다.〈개정 2007.10.17〉
③1항 및 제2항의 규정에 의한 증표 및 허가증은 토지 또는 장해물의 소유자 및 점유자 그 밖의 이해관계인에게 이를 내보여야 한다.
④ 1항 및 제2항의 규정에 의한 증표 및 허가증의 서식에 관하여 필요한 사항은 국토해양부령으로 정한다.〈개정 2008.2.29〉

“아, 그런 절차를 지켜야 하는군요. 조합장님 덕분에 정말 좋은 것을 배웠습니다, 감사합니다.”
“그러면 다음 시간에 또 봄세.”

출처 : 대우써브공인중개사사무소

글쓴이 : 재주니 원글보기

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