[스크랩] 조합원과 분양자격

도정법과 관련 하여 문의 드립니다

안녕하세요

도시재정비 촉진사업실무해설을

구입해서 열심히 공부하고 있는 독자입니다^^

다름이 아니오라 도정법과 관련하여

어느수강생과 논쟁이 벌어져 참고로

도정법(19조1항)중 일부분의조문을 올려드립니다

이조항때문에 마치 재개발투자가 끝이인양

설왕설래하는데 아래의조문(19조1항)이 재개발투자와

관련하여 어떤위치에 있는지요 제 생각에는

도정법조례가 더 중요하다고 생각합니다

 

 제19조 (조합원의 자격 등<개정 2003.12.31>)

①정비사업(시장·군수 또는 주택공사등이 시행하는 정비사업을 제외한다)의 조합원은 토지등소유자(주택재건축사업의 경우에는 주택재건축사업에 동의한 자에 한한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다.<개정 2005.3.18, 2009.2.6> <시행일 2009.8.7>

1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때

2. 수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때(이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 20세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 수인의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 20세 이상 자녀의 분가를 제외하고는 1세대로 본다)

3. 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때

(출처 : 도시 및 주거환경정비법 제09632호 2009.04.22 )

 

-------------------- 답    변 -------------------------------------

조합원의 자격이 문제되는 것은 분양자격의 전제가 되기 때문, 즉 조합원이어야만 나중에 분양대상이 되기 때문입니다.

1) 먼저 재개발 등 정비사업에서 분양대상자, 분양가액 등 모든 사항은 관리처분시점에 정해지며, “관리처분계획의 내용, 관리처분의 방법·기준 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정하도록” 하였고(도정법 제48조 제7항), 대통령령에서는 “주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 관리처분의 기준” 중 하나로 “정비구역안의 토지등소유자(지상권자를 제외한다)에게 분양할 것. 다만, 공동주택을 분양하는 경우 시ㆍ도 조례로 정하는 금액ㆍ규모ㆍ취득 시기 또는 유형에 대한 기준에 부합하지 아니하는 토지등소유자는 시ㆍ도 조례로 정하는 바에 의하여 분양대상에서 제외할 수 있다”고 하였으며, 또한 “주택의 공급순위는 기존의 토지 또는 건축물의 가격을 고려하여 정할 것. 이 경우 그 구체적인 기준은 시ㆍ도 조례로 정할 수 있다(도정법 시행령 제52조)”고 하였습니다.

2) 위 도정법과 그 시행령에 따라 서울시 도정조례에서는 다음과 같이 규정하고 있습니다(서울시 도정조례 제27조).

① 주택재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자로 한다.

1. 종전의 건축물 중 주택(기존무허가건축물로서 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)을 소유한 자(개정 2009.07.30)

2. 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 건축조례 제25조제1호의 규모 이상인 자. 다만, 2003년 12월 30일 전에 분할된 1필지의 토지로서 그 면적이 30제곱미터 이상인 토지(지목이 도로이며 도로로 이용되고 있는 토지를 제외한다)의 소유자는 법 제28조에 따른 사업시행인가고시일 이후부터 법 제52조제3항에 따른 공사완료 고시일까지 분양신청자를 포함한 세대원(이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 20세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 수인의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 20세 이상 자녀의 분가를 제외하고는 1세대로 본다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 경우에 한하여 분양대상자로 한다.(개정 2009.07.30)

3. 분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자(개정 2009.07.30)

4. 사업시행방식전환의 경우에는 전환되기 전의 사업방식에 따라 환지를 지정받은 자. 이 경우 제1호부터 제3호까지 규정은 적용하지 아니할 수 있다.(개정 2009.07.30)

5. 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제11조제4항에 따라 재정비촉진계획에 따라 기반시설을 설치하게 되는 경우로서 종전의 주택(사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)에 관한 보상을 받은 자(개정 2009.07.30)

② 제1항에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 본다.(개정 2009.07.30)

1. 단독주택 또는 다가구주택이 건축물준공 이후 다세대주택으로 전환된 경우(개정 2009.07.30)

2. 관리처분계획기준일 현재 수인의 분양신청자가 하나의 세대인 경우. 이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 20세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 수인의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 20세 이상 자녀의 분가를 제외하고는 1세대로 보고, 권리가액은 세대원 전원의 가액을 합산하여 산정한다.(개정 2009.07.30)

3. 하나의 주택 또는 한 필지의 토지를 수인이 소유하고 있는 경우. 다만, 2003년 12월 30일 전부터 공유지분으로 소유한 토지의 지분면적이 건축조례 제25조제1호에 따른 규모 이상인 자는 그러하지 아니하다.(개정 2009.07.30)

4. 2003년 12월 30일 이후 한 필지의 토지를 수개의 필지로 분할한 경우(개정 2009.07.30)

5. 하나의 대지범위 안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 건축물 준공이후 토지와 주택으로 각각 분리하여 소유한 경우. 다만, 2003년 12월 30일 전에 토지와 주택으로 각각 분리하여 소유한 경우로서 토지의 규모가 건축조례 제25조제1호에 따른 규모 이상인 경우에는 그러하지 아니하다.(개정 2009.07.30)

6. 단독주택 또는 비주거용건축물을 공동주택으로 신축한 경우(기존의 공동주택을 세대수를 늘려 신축한 경우를 포함한다). 다만, 신축한 공동주택의 주거전용면적이 해당 정비사업으로 건립되는 분양용 공동주택의 최소 주거전용면적 이상인 경우에는 그러하지 아니하다.(개정 2008.7.30, 2009.07.30)

③ 제1항제2호의 종전 토지의 총면적 및 제1항제3호의 권리가액을 산정함에 있어 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 포함하지 아니한다.(개정 2009.07.30)

1. 「건축법」 제2조제1항제1호에 따른 하나의 대지범위 안에 속하는 토지가 여러 필지인 경우 2003년 12월 30일 이후에 그 토지의 일부를 취득하였거나 공유지분으로 취득한 토지(개정 2009.07.30)

2. 하나의 건축물이 하나의 대지범위 안에 속하는 토지를 점유하고 있는 경우로서 2003년 12월 30일 이후 그 건축물과 분리하여 취득한 토지(개정 2009.07.30)

3. 1필지의 토지를 2003년 12월 30일 이후 분할 취득하거나 공유지분으로 취득한 토지(개정 2009.07.30)

위에서 보는 것처럼 서울시 조례에서 분양대상자에 대해 상세히 규정하고 있는 바, 분양대상자가 되기 위해서는 먼저 조합원이 되어야 하고, ‘토지등소유자’라야만 조합원이 될 수 있습니다.

따라서 질문하신 도정법 제19조는 문제될 것이 없습니다.

예를 들어 보겠습니다.

1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때

☞ 

(1) 소유주의 사망 후 주택을 어머니와 아들이 공동으로 상속하여 소유권이 공유가 되었다면 어머니와 아들을 합쳐서 조합원이 1명이 되며 따라서 분양권도 하나만 나옴

(2) 2002년 12월 30일 이전에 공유지분(각각의 지분면적이 90㎡ 이상)으로 등기된 토지의 경우 토지를 수인이 공유하고 있으므로 각각 조합원은 1명만 인정되지만 분양권은 각각 나오나, 2002년 12월 30일 이후에 공유지분으로 등기된 토지의 경우 비록 각각의 지분면적이 90㎡ 이상이더라도 조합원도 1명이며 분양권도 1개만 나옴

2. 조합설립 후 아버지와 20세 미만의 아들이 같은 구역에 각각 주택을 하나씩 소유한 경우

☞ 1세대이기 때문에 조합원도 1사람이며, 분양자격도 1개만 주어짐. 이런 경우에는 조합설립 인가 전에 하나를 처분하게 되면 양수자는 조합원이 될 수 있고 분양권도 나옴

3. 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때

☞ 수인의 양수인은 전체를 1사람으로 보아 1명만 조합원이 되며, 따라서 분양권도 1개만 인정됨 

이 모든 규정을 종합해 보았을 때 재개발투자가 끝이 아니고, 이제까지 명확하지 않았던 규정을 2009.8.7 도정법을 개정하면서 좀 더 명확하게 한 것뿐이라 생각하시면 됩니다.

출처 : 대우써브공인중개사사무소

글쓴이 : 재주니 원글보기

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