재개발 요약 정리

정비기반시설이 열악하고 노후불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로 정비구역안에서 관리처분계획에 따라 주택 및 부대·복리시설을 건설하여 공급하거나 환지로 공급하는 방법에 의한다

대상 지역 종류에 따른 분류

- 도심 재개발 사업

도심지 또는 부도심지와 간선도로변의 기능이 쇠퇴해진 시가지를 대상으로 그 기능을 회복 또는 전환하기 위하여 시행되는 재개발사업으로서 주로 도심 내의 침체, 낙후지역을 재개발하여 주거, 상업, 업무, 위락시설 등의 단지를 건설하는 재개발 사업

- 주택 재개발 사업

노후, 불량한 주택이 밀집되어 있거나 공공시설의 정비가 불량한 지역의 주거 환경을 개선하기 위해 시행되는 재개발사업으로 주택과 부속상가 등을 건설하는 재개발사업

- 공장 재개발 사업

노후, 불량한 공장 등이 있는 공업지역의 기능을 회복하기 위해 시행되는 재개발사업 

재개발 사업방식에 의한 분류

- 전면재개발 또는 철거 재개발

전면재개발은 밀집시가지, 불량시가지 또는 비위생 주택지를 대상으로 하면서 기존 건축물을 전반적으로 제거해서 새로운 건축물과 공공용지를 확보 할 수 있는 계획적 시가지정비를 하는 도시계획 사업

그러나 지역환경이 악화되어 도시기능과 주거생활이 그 자체로서는 도저히 허용될 수 없는 일정한 대상지에 대해 토지이용계획을 수립해서 적정한 건축물과 가로, 주차장, 공원 등 도시시설을 재정비하는 것이 목적

- 수복 재개발

지구수복에 의한 재개발은 도시기능과 생활환경이 점차 악화되고 있는 대상지에서 건축물의 신축을 부분적으로 허용하되 나머지 건축물을 수리, 개조함으로써 점진적으로 개선하는 재개발 방법. 

- 보존 재개발

재개발대상지가 현재는 그런대로 바람직스럽지만 앞으로 악화될 염려가 있거나 역사적, 문화적으로 보존해야 될 건축물을 포함하는 경우 주로 이용. 용도를 규제하고 건축을 제한함으로써 재개발대상지가 이 보다 더 악화되는 것을 방지하고 그 가치를 보존하려는 수법이 지구보존에 의한 재개발 

- 개량재개발

개량재개발은 철거재개발과 반대방식으로 수행하는 재개발, 지구내의 주거환경을 점진적으로 개선해 나가는 재개발 방식

-순환재개발

재개발구역의 일부 지역 또는 당해 재개발구역 외의 지역에 주택을 건설하거나 건설된 주택(양 주택을 합하여 "순환용주택"이라 함)을 활용하여 재개발구역을 순차적으로 개발하거나 재개발구역 또는 재개발사업시행지구를 수개의 공구로 분할하여 순차적으로 시행하는 재개발 방식

재개발 추진절차 

조합설립추진위원회 구성

개략적인 사업계획서의 작성, 조합정관 초안작성 등 조합설립인가를 위한 준비업무를 하는 추진위원회로 토지등 소유자 1/2 이상의 동의를 얻 어 시장·군수의 승인을 받아야 한다 (주택재건축사업도 동일)

 용어설명

구역지정

주택개발사업을 시행하기 위하여 도시계획으로 해당 구역을 지정ㆍ고시하는 것을 말한다

주택재개발구역 안에 계획ㆍ결정되는 공공시설 및 건축기준은 당해 구역의 개발방향을 제시하고 사업시행계획의 기준이 된다. 

주택재개발 구역지정의 절차

기초조사 및 입안▶일반인의 공람(일간신문에 공고,14일간 공람) ▶구의회 의견청취▶구역지정신청▶서울시도시계획위원회 심의▶구역지정 및 고시

조합설립

토지 등 소유자의 4/5 이상의 동의를 얻어 정관 등의 서류를 첨부하여 시장·군수의 인가를 받아야 한다

조합은 법인으로 하며 조합설립 인가를 받은 날부터 30일 이내 등기하여야 한다 (주택재건축사업도 동일)

조합원은 토지등소유자로 하되, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 한다 (주택재건축사업도 동일)

사업시행자 (주택재건축 사업도 동일)

조합이 직접 사업을 시행하거나, 조합원 1/2 이상의 동의를 얻어 시장, 군수 또는 주택공사등과 공동으로 시행

다음에 해당할 때에는 시장·군수가 직접 시행하거나 주택공사 등을 시행자로 지정 할 수 있음

- 천재지변 등으로 인한 긴급한 정비사업 시행 필요

- 정비구역 지정 후 2년 내 조합의 사업시행인가 신청이 없는 때 (단, 주택 재건축사업은 제외)

- 도시계획사업과 병행한 정비사업

- 순환정비방식에 의한 정비사업

- 사업시행인가가 취소된 때

- 국·공유지가 당해 구역면적의 1/2 이상인 때

- 토지면적 1/2이상 및 토지등소유자 2/3이상의 요청이 있을 때 등

사업시행인가

사업시행자는 사업시행계획서에 정관 등 서류를 첨부하여 시장·군수에 제출하고 사업시행인가를 받아야 한다.

사업시행인가를 신청하기 전에 사업시행계획서의 내용에 대하여 미리 정비구역안의 토지면적의 2/3 이상의 토지소유자의 동의와 토지 등 소유자의 4/5 이상의 동의를 얻어야 한다.(주택재건축사업은 제외)

관리처분계획

종전의 토지 또는 건축물에 대한 권리를 새로 건설하는 대지와 건축물 에 대한 권리로 변환시키는 계획으로서 주택 등의 분양과 주민의 비용 부담을 확정하는 사업절차다.

사업시행자는 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 등을 주민들에게 통지하고 30 - 60일의 기간동안 분양신청 을 받아 관리처분계획을 수립하여야 한다.

시장·군수의 인가를 받아야만 기존 건축물의 철거를 할 수 있다.(주택재건축사업도동일)

관리처분계획 주요기준

1세대가 1이상의 주택을 소유한 경우 1주택을 공급하고 2인 이상이 1 주택을 공유한 경우에는 1주택만 공급

분양예정 대지 또는 건축물의 추산액 : 시·도조례에 따라 산정하되, 시 장·군수가 추천하는 2인이상의 감정평가업자의 평가의견을 참작

종전 토지 또는 건축물의 가격 : 시장·군수가 추천하는 감정평가업자 2 인 이상이 평가한 금액을 산술평균

관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하는 경우에는 종전 및 분양예정인 토지 또는 건축물의 가격을 조합원 전원이 합의하여 산정할 수 있음

이전고시 절차

준공인가 후 확정측량을 하고 토지분할 후 관리처분계획에 정한 사항을 분양을 받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전해야 한다.

효율적 사업추진을 위하여 필요한 경우에는 부분적으로 준공인가를 받아 이전고시가 가능하다.

청산금 

분양자의 종전 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격사이에 차이가 있는 경우에는 사업시행자가 이전의 고시 후에 그 차액(청산금)을 징수 또는 지급 해야 한다.

정관등에서 분할징수 및 분할지급에 대하여 정하고 있거나 총회의 의결 을 거쳐 따로 정한 경우에는 관리처분계획인가 후 이전고시일까지 일정 기간별로 분할징수 또는 분할지급 할 수 있다.