재개발 지역의 감정평가 방법에 대하여 공부

재개발 지역의 감정평가 방법에 대하여 공부

 

재개발등에서 감정평가는 여러단계에서 필요하지만 가장 중요한 것은 종전자산 평가와 종후자산 평가이다.

 

이는 비례율을 결정하는데 있어서 결정적인 요소이다.

 

더우기 종전자산은 재개발 투자에 있어서 꼭 집고 넘어가야 한다.

 

내가 투자한 또는 내가 살고 있는 집이 어느 정도의 평가를 받는가는 더 이상 거론할 필요가 없을 정도이다.

 

우전 종전자산 감정평가에 있어서 기본적인 것을 알아보자.

 

 

1. 종전자산 가격을 평가하는 시점과 근거 법률

 

*. 가격시점

 

   - 법 제48조 제1항 베4조에 의거 "사업시행인가의 고시"가 있는 날을 가격시점으로 한다.

 

 

*. 보상평가기준법률

 

   - 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하"토지보상법")을 준용한다.

 

 

 

2. 종전자산 평가기준

 

*. 객관적 평가기준

 

    - 현실적인 이용상황과 객관적 상황을 고려하여 평가(관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도에

      사용을 전제로 한경우 배제)

 

---- 내집이 아무리 맘에 들어도 남들이 인정하지 않으면 그만이고 객관적인 기준이 필요하다는 뜻이다.

 

 

*. 구분 평가

 

    - 토지에 건축물 등이 있는 경우 각각 평가한다.

 

    - 다만 집합건물 구분건물 등의 경우 건축물이 토지와 함께 거래되는 사례난 관행이 있는 경우는 함께

       평가한다.

 

---- 토지 따로 평가, 주택 따로 평가하되, 빌라와 아파트는 함께 평가한다.

 

 

*. 나대지 상정평가

 

    - 토지에 관한 평가에 있어서 그 토지에 건축물 등 지장물이 있거나 토지에 관한 소유권 이외의 권리

      가 설정되어 있는 경우에도 토지에 아무건 지장물이 없는 경우 즉 나지상태를 상정하여 평가한다.

 

---- 쉽게 말하면 맨땅으로 보고 평가한다.

 

 

*. 개발이익의 배제

 

    - 정비구역내의 토지는 재개발 사업의 각 시행단계별로 실제로 상당히 가격상승이 이루어 진다. 특히

       사업시행인가를 전후로 가격이 큰폭으로 상승한다. 그러나 도정법에서는 종전자산의 평가에 있어

       서는 재개발사업의 시행으로 인한 개발이익을 배제한 가격으로 평가하도록 하고있다.

 

 

*. 비교표준지 공시지가

 

    - 종전자산의 평가를 위하여 비교표준지 공시자가를 준용하고 시점은 사업시행인가고시일에 가장

       근접한 시점에 공시된 공시지가를 기준드로 한다.

 

    - 공법상 제한을 받지 않는 상태를 기준으로 한다.

 

    - 인근지역에 적정한 비교 표준지가 없을 경우에는 유사지역에서 선정하여 지역요인 및 개별요인을

       비교한다.

 

 

*. 특수 토지의 평가

 

    - 도로의 평가

 

      . 사도법상 사도부지 : 인근토지의 평가금액의 1/5 이내

      . 사실상의 사도부지 : 인근토지의 평가금액의 1/3~1/2 이내

      . 그 외의   사도부지 : 공시지가 기준평가

 

    - 급경사지 평가 : 인근토지의 50~70%

 

    - 이용가치가 상이한 토지의 평가

 

      . 공부상 지목은 하나이나 실제 지목 및 이용상황이 둘 이상인 토지나, 전면과 후면의 가격이 다른

         토지 등은 이를 구분산출한 후 평균단가를 적용한다.

 

 

*. 건물의 평가

 

    - 일반적인 평가기준으로 재개발구역내의 건물은 일반적으로 "복성식 평가법"으로 평가한다.

 

---- 같은 건물을 새로 지을때 들어가는 비용을 계산한 후 몇년 지나 낡아지는 정도를 돈으로 계산 즉

       감가상각을 한다. 이경우 건물 구조가 철근콘크리트조,벽돌조,목조,조립식 건물 등에 따라

       건축비와 내용연수가 틀려진다.

 

    - 무허가 건물은 대부분 소규모 거물이므로 실무에서는 주거가치의 측면에서 기본적으로 일정액

       이상의 가격으로 평가한다.

 

 

*. 빌라, 아파트 등의 구분건물

 

    - 구분건물은 "거래사례비교법"으로 평가한다.

 

---- 아파트 빌라 등과 같은 구분건물과 단독주택이 혼합되어 있는 재개발 지역에서는 구분건물과 단독

       주택의 비교와 관련하여 결정가격에 대한 민원의 소지가 많으므로 양자간에 적정한 가격균혀이

       이루어 지도록 조정을 한다.

 

 

*. 영업손실에 대한 평가

 

    - 영업손실에 대한 평가기준은 토지보상법을 준용한다.

 

    - 영업의 폐지에 대한 손실의 평가

      . 2년의 영업손실

      . 매각손실

 

---- 그러나 분양대상 조합원의 영업손실평가에 대하여는 규정이 없다. 대부분의 재개발구역에서는

       손실보상을 해 주지 않는다.