재개발지역의 분양신청자 자격에 대하여

재개발지역의 분양신청자 자격에 대하여

 

조례를 분석하여본 결과이며 내용의 해석이 잘못된 것에 대하여 회원님들의 수정을 바랍니다.

 

인천시 도정법 조례를 검토해 봅니다

 

제23조(주택재개발 및 도시환경정비사업의 관리처분계획 기준 등) 사업시행자가 수립하는 주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 관리처분계획의 기준은 법 제48조제1항 및 영 제50조에서 정하는 사항 외에 각호의 기준에 적합하여야 한다. 1. 종전토지의 소유면적은 관리처분계획기준일 현재 지적법 제2조제1호 의 규정에 의한 소유토지별 지적공부(사업시행방식이 전환되는 경우에는 환지예정지증명원)에 의하며, 1필지의 토지를 수인이 공유로 소유하고 있는 경우에는 부동산등기부(사업시행방식이 전환되는 경우에는 환지예정지증명원)의 지분비율을 기준으로 한다. 다만, 국·공유지 점유자는 관계법령과 정관 등이 정하는 바에 따라 점유연고권이 인정되어 그 경계를 기준으로 실시한 지적측량성과를 기준으로 한다.

* 소유면적기준일은 관리처분계획기준일 현재 소유토지별 지적공부(토지대장)기준

* 공유의 경우 등기부 지분비율

* 국공유지점유자(무허가건물)는 점유연고권 인정

 

2. 종전건축물의 소유면적은 관리처분계획 기준일 현재 소유 건축물별 건축물대장을 기준으로 할 것. 다만, 정관등이 정하는 바에 따라 재산세과세대장 또는 측량성과를 기준으로 할 수 있다. 이 경우 위법하게 건축된 부분의 면적(무허가건축물의 경우에는 기존무허가 건축물외에 추가된 면적을 말한다.)은 제외한다.

* 건축물면적은 건축물대장 기준, 무허가는 재산세과세대장 또는 측량성과를 기준

 

3. 종전 토지 또는 건축물의 소유권은 관리처분계획기준일 현재 부동산 등기부(사업시행방식이 전환되는 경우에는 환지예정지증명원)에 의하며, 기존무허가건축물인 경우에는 항공촬영판독결과와 소유자임을 입증하는 자료를 기준으로 하고, 국공유지는 제1호 단서규정에 따라 인정된 점유연고권자를 기준으로 한다.

* 무허가의 경우 인천은 1989.1.24일 이전만 인정

 

제24조(현금청산 대상) ①주택재개발사업의 경우 법 제48조제2항제3호 및 영 제52조제1항제3호의 규정에 의하여 현금으로 청산할 수 있는 토지 또는 건축물은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1. 분양신청자가 소유하고 있는 종전의 토지 및 건축물의 가액이 당해 사업시행구역의 분양예정 토지 및 건축물 중 분양용 최소규모 공동주택 1세대의 추산액(제25조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 지분대지 가격을 포함한 공동주택가격을 말한다.)이하인 경우. 이 경우 종전의 토지 및 건축물의 가액은 사업시행인가일을 기준으로 산정한다. 2. 건축법 제2조제1호 규정에 의한 하나의 대지에 속하는 토지가 수필지이거나 그 대지안에 수개의 건축물이 있는 경우로서 정비구역지정을 위한 공람공고일(이하 "구역지정공람공고일"이라 한다.)후에 그 토지의 일부를 취득(수필지 중 1필지 이상을 필지단위로 취득하였거나 필지의 일부를 공유지분으로 취득한 것을 모두 포함한다.)하였거나, 그 건축물의 일부를 취득(수동의 건축물중 1동 이상을 취득하였거나 1동의 건축물 일부를 공유지분으로 취득한 것을 모두 포함한다.)한 경우

 

* 하나의 대지에 건물이 여러개인 경우

하나의 대지
	A건물		B건물

 

* 수개의 대지에 건물이 한개인 경우

A대지		B대지
	하나의 건물

 

* 정비구역지정을 위한 공람공고일 이전에 그 토지나 건물의 일부를 취득하였거나 공유지분

으로 (토지의 경우 90㎡이상)취득 한 경우는 분양대상이 된다

 

3. 하나의 건축물이 하나의 대지에 속하는 토지를 점유하고 있는 경우로서 구역지정공람공고일 후에 그 건축물과 토지를 분리하여 취득하거나, 그 건축물 또는 토지의 일부를 취득한 경우

* 다음에서 설명

 

4. 지적법 제2조제3호 규정에 의한 1필지의 토지를 구역지정공람공고일 후에 분할취득 또는 공유지분으로 취득한 경우

* 다음에서 설명

 

5. 신발생무허가 건축물의 소유자의 경우

* 1989. 1.24 이후 무허가 건물은 신발생무허가 건물로 본다.

 

6. 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적(국·공유지를 불하받는 경우에는 그 면적을 포함한다.)이 건축법 제49조의 규정에 의한 분할 제한면적 미만인 경우

* 90㎡

 

 

분양대상자로 보는 경우

 

②제1항의 규정에 불구하고 다음 각호의 1에 해당하는 경우 현금으로 청산하지 아니하고 주택을 공급할 수 있다. 1. 구역지정 공람공고일 이전에 분할된 1필지의 토지로서 그 면적이 30제곱미터 이상인 토지(다만, 지목이 도로이며 도로로 이용되고 있는 경우는 제외한다.)의 구역지정 공람공고일 현재소유자는 사업시행인가고시일 후부터 법 제52조제3항 규정에 의한 준공인가일까지 분양신청자를 포함한 세대원(세대주 및 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다. 이하 이항에서 같다.) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 경우에 한하여 분양대상자로 한다. 이 경우주택소유여부에 관하여 필요한 사항은 주택공급에관한규칙 제6조제3항의 규정을 준용하며, 분양 받을 권리를 양도받은 자의 경우에는 권리양수일(제4항 규정의 부동산 등기부상 접수일자)부터 공사완료공고일 기간 동안 양도받은 자를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니하여야 한다.

* 지목이 대지인 경우 30 ㎡ 미만 : 청산대상

* 지목이 대지인 경우 30 ⁃ 90 ㎡ : 무주댁세대주(세대원전원 무주택)

* 지목이 대지인 경우 90 ㎡ 이상 : 제한없음

* 지목이 도로인 경우 90 ㎡ 미만 : 청산대상

* 지목이 도로인 경우 90 ㎡ 이상 : 제한없음

 

2. 구역지정 공람공고일 이전에 주택(기존무허가건축물 및 사실상 주거 용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다.)을 소유한 자. 다만, 제1항제5호에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

* 1989. 1.24 이후 무허가 건물은 신발생 무허가 건물로 본다.

 

3. 분양신청자가 소유하고 있는 종전의 토지등의 총가액(이하 "종전가액"이라 한다.)이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인자

* 비록 30㎡ 미만의 대지를 소유하여 청산대상 조합원이나 그 대지의 감정가격이 분양용 최소

  공동주택 1가구의 추산액 이산인 경우 분양대상 조합원이 될 수 있다

 

 

4. 사업시행방식이 전환되는 경우 전환되기 전의 사업방식에 의하여 환지를 지정 받은 자. 이 경우 제1호 내지 제3호의 규정은 적용하지 아니할 수 있다

 

③제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 본다. 1. 수인의 분양신청자가 하나의 세대(세대주와 동일한 세대별 주민등록 표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다.)인 경우

* 하나의 세대가 구역내에 여러채의 집을 나눠 갖고 있는경우

* 즉 남편 한 채, 부인 한 채, 따로 갖고 있는 경우 한 채는 청산대상이다.

 

2. 하나의 주택 또는 한필의 토지를 수인이 소유하고 있는 경우. 다만, 조례 시행일전부터 공유지분으로 소유한 토지의 지분면적이 건축조례 제28조 규정에 의한 규모 이상인자는 그러하지 아니하다.

* 조례시행일(2004. 7.19)이전에 토지를 90㎡이상의 공유지분으로 소유한 경우에는

각각을 분양대상자로 본다.

 

3. 단독주택 또는 다가구주택을 건축물준공이후 다세대주택으로 전환된 경우

* 조례시행일(2004. 7.19)이전에 전환된 경우는 예외로 전용면적 60㎡이하의 주택을

분양하거나 정비구역안의 임대주택을 공급할 구 있다.

 

* 다세대주택 전용면적이 60㎡초과하는 경우에는 일반 조합원과 같다.

 

4. 구역지정 공람공고일 이후 한 필지의 토지를 수개의 필지로 분할한 경우

* 구역지정공람 공고일 이전에 대지의 경우 90㎡이상으로 분할한 경우

 

5. 하나의 대지범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 건축물 준공이후 주택과 토지를 각각 분리하여 소유한 경우. 다만, 구역지정 공람공고일 이전 공유지분으로 소유한 토지의 지분면적이 건축조례 제28조 규정에 의한 규모 이상인자는 그러하지 아니하다.

* 구역지정공람공고일 이전의 공유지분으로 토지면적 90㎡이상인 경우 분양대상자

 

④제2항제1호의 규정에 의한 토지면적 및 제2항제3호의 규정에 의한 종전의 토지등의 총가액을 산정함에 있어 다음 각호의 1에 해당하는 토지는 포함하지 아니한다.

 

1. 건축법 제2조제1호의 규정에 의한 하나의 대지범위에 속하는 토지가 수필지인 경우로서 구역지정 공람공고일 이후에 그 토지의 일부를 취득하였거나 공유지분으로 취득한 경우

* 이 경우 종전가격 산정에 포함되지 않는다는 것을 유념하자.

* 구역지정공람공고일 이후에 지분쪼개기한 토지는 종전가액에 포함시키지 않는다.

 

2. 하나의 건축물이 하나의 대지범위에 속하는 토지를 점유하고 있는 경우로서 구역지정 공람공고일 이후에 그 건축물과 토지를 분리하여 취득한 경우

* 구역지정공람공고일 이후에 지분쪼개기한 토지는 종전가액에 포함시키지 않는다

 

3. 1필지의 토지를 구역지정공람공고일 이후 분할 취득하거나 공유지분으로 취득한 경우

* 구역지정공람공고일 이후에 지분쪼개기한 토지는 종전가액에 포함시키지 않는다

 

⑤ 제2항 내지 제4항의 규정에 불구하고 사업시행방식이 전환되는 경우에는 환지면적의 크기, 공동환지 여부에 관계없이 환지를 지정 받은자 전부를 각각 분양대상자로 할 수 있다.

 

⑥제1항제2호 내지 제4호 규정의 토지 또는 건축물의 취득시점은 부동 산등기부상의 접수일자를 기준으로 한다.

 

제7조(분양대상기준의 경과조치) 제24조제3항제3호의 규정에 불구하고 이 조례 시행일 이전에 단독 또는 다가구주택을 다세대주택으로 전환하여 구분등기를 완료한 주택은 전용면적 60제곱미터 이하의 주택을 공급하거나 정비구역안 임대주택을 공급할 수 있다. 다만, 다세대주택의 주거전용면적이 60제곱미터를 초과하는 경우에는 제24조제3항제3호의 규정을 적용하지 아니한다. 제8조(다가구주택의 분양기준에 관한 경과조치) 이 조례 시행일 이전에 가구별로 지분 또는 구분소유 등기를 필한 다가구 주택은 제24조제3항제2호의 규정에 불구하고 다가구로 건축허가 받은 가구수에 한하여 가구별 각각 1인의 분양대상자로 한다.

* 조례시행일(2004. 7.19)이전에 전환된 경우는 예외로 전용면적 60㎡이하의 주택을

분양하거나 정비구역안의 임대주택을 공급할 구 있다.

* 다세대주택 전용면적이 60㎡초과하는 경우에는 일반 조합원과 같다.