재개발 사업성 검토(예시)

재개발지역을  임의로  사업성검토한 자료입니다. 참고바랍니다

 

1개지역을 2개의 경우로 판단하였습니다.

 

재개발(1)의 경우 원주민 440세대

 

재개발(2)의 경우 원주민 660세대

 

다른 사항은 동일한 조건으로 판단하였으며

 

대지 평당 감정가액 500만원,600만원 두가지의 경우를 놓고  비례율을  검토한 결과

 

- 분양수입금은 재개발(1)이 많다.

 

- 토지 및 건물 평가액이 동일하다고 판단할 경우 (현실에서는 가구수가 많은 재개발(2)가  재개발(1)보다 많다)

  감정평가액에 따라서 비례율 변동 폭이 큰 것을 알 수 있다.

 

- 현장에서 조합원의 권리가액을 평가하는 과정에서 빡빡하게 하면 비례율은 높아지지만 조합원의 원성이 심할것이고

  여유있게 평가하면 비례율이 떨어집니다.

 

- 그 낙폭은 원주민 수가 적은 지역일수록 심할것입니다.

 

- 또한 양호한 건물이 많은 곳일수록 감정가는 높아지면서 철거비용 등의 추가부담이 많아지는 대신 비례율이 떨어짐을

  알수도 있습니다. 

 

- 재개발면적 15000평에 원주민 수 440세대이면 상당히 수익성이 높아 보이는 지역입니다마는 비례율이 그리 높지 않음을

  유의하시기 바랍니다.

 

재개발사업성검토사례(1)
대상지 현황
구  분		수  량	단  위	비  고
재개발면적		15,000	평
조합원수	분양대상	400	세대
	청산대상	40	세대
연건축면적		31,500	평
분양세대수	14	204	세대	임대아파트 건립후 시에 양도
	24	227	세대	일반분양 227세대
	33	478	세대	일반분양 221세대, 조합원 257세대
	43	287	세대	일반분양 144세대, 조합원 143세대
분양수입금산정
1)예상수입금							(단위:천원)
항  목			산출내역		금  액		비  고
아파트			별  기		286,382,100
합   계					286,382,100
2)예상수익금산출내역							(단위:천원)
구  분	평  형	예상세대별분양가		세대수	예상총분양가		비  고
		평형/단가	분양가
아파트	14	6,000	84,000	204	17,136,000
	24	8,000	192,000	227	43,584,000
	33(조합)	6,800	224,400	257	57,670,800
	33(일반)	8,500	280,500	221	61,990,500
	43(조합)	7,200	309,600	143	44,272,800
	43(일반)	9,000	387,000	144	55,728,000
	예상분양수익금			1,196	280,382,100
	항  목	평  수	평/단가	예상총분양가		비  고
복리시설	신  축	600	10,000	6,000,000
	대물보상
	에상수입
예상분양수익금			286,382,100
사업비산정							(단위:천원)
항  목		산정내용			금  액	비  율	비  고
		수량	단위	단가(천원)
건축비	직접공사비	36,419	평	3,200	116,540,800
합  계					116,540,800	71.61
설계감리	설계비	36,419	평	30	1,092,570
	감리비	36,419	평	45	1,638,855
합  계					2,731,425	1.68
각종부담금	광역교통시설 부 담 금	1	식	1,177,654	1,177,654
	기반시설 부 담 금	1	식	500,000	500,000
	학교용지 부 담 금	1	식	241,932	241,932
	지질조사및 측 량 비	1	식	300,000	300,000
합  계					2,219,586	1.36
행정비용 및 기타비용	조합운영비	60	개월	12,000	720,000
	주거대책비	400	세대	9,000	3,600,000
	감정평가비	36,419	평	15	546,285
	행정용역비	36,419	평	20	728,380
	국공유지 매입비용	4,372	평	6,337	27,705,364
	비동의자 처리비용	40	세대	5,000	200,000
	등기수수료	1,196	세대	300	358,800
	금융비용	60,000,000	%	0.1	3,000,000
	부가가치세	1	식	2,574,455	2,574,455
	예비비등	36,419	평	50	1,820,950
합  계					41,254,234	25.35
총 합 계					162,746,045	100
예상개발이익 산출
1)조합원 총 권리지분							(단위:천원)
구  분		산출금액		총예상개발이익		비  고
예상수입금		286,382,100		123,636,055
지출금액		162,746,045
2)토지및건물평가액							(단위:천원)
구  분		산출내역
		평당5,000천원감정			평당6,000천원감정
토지평가액		15,000평 x 5,000천원/평		75,000,000	15,000평 x 6,000천원/평		90,000,000
건물평가액		토지평가액의 15%		11,250,000	토지평가액의 15%		13,500,000
합         계				86,250,000			103,500,000
3)조합원권리지분 비율
구    분			산 출 내 역
			평당 5,000천원 감정시		평당 6,000천원 감정시
조합원 총 권리지분			123,636,055		123,636,055
종전평가 총금액			86,250,000		103,500,000
조합원 권리지분비율(%)			143		119

 

 

재개발사업성검토사례(2)
대상지 현황
구  분		수  량	단  위	비  고
재개발면적		15,000	평
조합원수	분양대상	600	세대
	청산대상	60	세대
연건축면적		31,500	평
분양세대수	14	204	세대	임대아파트 건립후 시에 양도
	24	227	세대	일반분양 227세대
	33	478	세대	일반분양 21세대, 조합원 457세대
	43	287	세대	일반분양 144세대, 조합원 143세대
분양수입금산정
1)예상수입금							(단위:천원)
항  목			산출내역		금  액		비  고
아파트			별  기		268,095,200
합   계					268,095,200
2)예상수익금산출내역							(단위:천원)
구  분	평  형	예상세대별분양가		세대수	예상총분양가		비  고
		평형/단가	분양가
아파트	14	6,000	84,000	204	17,136,000
	24(일반)	6,800	163,200	227	37,046,400
	33(조합)	6,800	224,000	457	102,368,000
	34(일반)	8,000	264,000	21	5,544,000
	43(조합)	7,200	309,600	143	44,272,800
	43(일반)	9,000	387,000	144	55,728,000
	예상분양수익금			1,196	262,095,200
	항  목	평  수	평/단가	예상총분양가		비  고
복리시설	신  축	600	10,000	6,000,000
	대물보상
	에상수입
예상분양수익금			268,095,200
사업비산정							(단위:천원)
항  목		산정내용			금  액	비  율	비  고
		수량	단위	단가(천원)
건축비	직접공사비	36,419	평	3,200	116,540,800
합  계					116,540,800	70.78
설계감리	설계비	36,419	평	30	1,092,570
	감리비	36,419	평	45	1,638,855
합  계					2,731,425	1.66
각종부담금	광역교통시설 부 담 금	1	식	1,177,654	1,177,654
	기반시설 부 담 금	1	식	500,000	500,000
	학교용지 부 담 금	1	식	241,932	241,932
	지질조사및 측 량 비	1	식	300,000	300,000
합  계					2,219,586	1.35
행정비용 및 기타비용	조합운영비	60	개월	12,000	720,000
	주거대책비	600	세대	9,000	5,400,000
	감정평가비	36,419	평	15	546,285
	행정용역비	36,419	평	20	728,380
	국공유지 매입비용	4,372	평	6,337	27,705,364
	비동의자 처리비용	60	세대	5,000	300,000
	등기수수료	1,196	세대	300	358,800
	금융비용	60,000,000	%	0.1	3,000,000
	부가가치세	1	식	2,574,455	2,574,455
	예비비등	36,419	평	50	1,820,950
합  계					43,154,234	26.21
총 합 계					164,646,045	100
예상개발이익 산출
1)조합원 총 권리지분							(단위:천원)
구  분		산출금액		총예상개발이익		비  고
예상수입금		268,095,200		103,449,155
지출금액		164,646,045
2)토지및건물평가액							(단위:천원)
구  분		산출내역
		평당5,000천원감정			평당6,000천원감정
토지평가액		15,000평 x 5,000천원/평		75,000,000	15,000평 x 6,000천원/평		90,000,000
건물평가액		토지평가액의 15%		11,250,000	토지평가액의 15%		13,500,000
합         계				86,250,000			103,500,000
3)조합원권리지분 비율
구    분			산 출 내 역
			평당 5,000천원 감정시		평당 6,000천원 감정시
조합원 총 권리지분			103,449,155		103,449,155
종전평가 총금액			86,250,000		103,500,000
조합원 권리지분비율(%)			120		100