재개발 재건축의 양도소득세에 대하여

재개발 재건축의 양도소득세에 대하여

 

재건축 투기를 막기 위해서 양도소득세법이 상당히 복잡하게 형성되어 있습니다. 무엇보다도 2005년 과 2006년 이후의 관리처분이 상당한 차이를 보이고 있습니다. 즉 재건축 재개발은 입주권이 주택으로 간주되지 않는 경우와 간주되는 경우를 일단 구분할 줄 알아야 합니다.각 시기별 조건별 사례를 검토하여 봅니다. 회원님들 중에 실무를 보신 분께서 검토해 보시고 혹 수정사항이 있으면 바로 알려주십시오.

 

▣ 부동산이 입주권으로 변하는 시기

 

► 재건축

 

- 2005년 5월 30일을 기준으로 판단하며 이전에 사업시행인가를 받았으면 인가일을 기준으로 부동산에서 입주권으로 변환.

- 2005년 5월 30일부터는 기준일이 관리처분인가일로 바뀌며 관리처분인가일을 기준으로 부동산에서 입주권으로 변환.

- 2005년 5월 30일 이전에 사업시행인가를 받았으면 그후에 관리처분인가를 받았어도 사업시행인가일이 권리가 변하는 날로 본다.

 

► 재개발

 

- 재개발의 경우 관리처분인가일을 기준으로 부동산에서 입주권으로 변환.

 

 

▣ 권리변환의 효과

 

1. 장기보유 특별공제가 없다. 장기보유특별공제는 토지와 건물과 같은 유형의 부동산에만 적용하기에 입주권으로 전환된 시점이후에 발생된 양도차익에 대하여는 장기보유 특별공제가 적용되지 않는다.

2. 입주권만의 비과세요건을 갖추어야 한다.

3. 2주택과 3주택 중과세율을 적용받지 않는다.

4. 2006년 이전 관리처분인가를 받은 경우는 주택수에서 제외된다. 그러나 2006년 이후에 관리처분을 받은 경우는 주택수에 포함된다.

 

▣ 입주권에서 부동산으로 변하는 시기

- 입주권이라는 권리상태에서 주택이라는 부동산으로 변하는 시기는 준공일이 기준이다.

- 준공일 이전에 임시사용승인을 받은 경우는 임시사용 승인일이다.

 

▣ 일시적 2주택에 대한 이해

- 기존의 주택에 거주하다가 새집으로 이사하기 위해 다른집을 사서 이사를 가는 경우 기존주택을 새집취득후 일년이내 양도하는 경우 기존주택에 대하여 비과세가 가능하다.

- 이 경우 기존주택이 1세대 1주택 3년 보유라는 비과세 요건을 만족해야 한다.

- 서울과 과천, 5대 신도시의 경우에는 2년이상 거주요건이 따른다.

 

▣ 재개발 아파트를 준공한 후에 양도하는 경우

- 1세대 1주택 비과세요건을 판정할 때 보유, 거주 기간의 판정여부에 따라 과세여부가 결정된다.

 

▣ 보유 및 거주기간의 계산

 

► 도정법상 재건축 재개발 사업기간은 보유기간에 포함한다.

 

▭ 사례 1 : 재개발전에 주택과 부속토지를 취득한 경우 - 일반적인 주택구입

  - 이 경우 취득일로부터 양도일까지 기간 모두를 판단한다

  - 이때 건물면적이 증가한 경우 그 증가부분도 동일한 기간을 적용한다.

    ( 즉 20평 아파트 재건축해서 33평 받을 때 )

  - 다만 대지지분이 증가한 경우는 준공일로부터 기산한다.

 

▭ 사례 2 : 당초 토지만 보유하거나 상가 등을 소유하다가 신축주택을 취득하는 경우에는 주택으로서의 보유기간은 준공일로부터 기산.

 

▭ 사례 3 : 당초 무허가주택인 경우는 취득일로부터 양도일까지 기산한다.

 

▭ 사례 4 : 당초 무허가주택 + 시유지인 경우에도 취득일로부터 양도일까지 기산한다.

 

▭ 사례 5 : 조합원입주권을 취득하여 준공 후 신축주택으로 양도시 에는 준공일로부터의 보유기간을 기산한다.

 

 

 

◉사례별 검토사항

 

▣ 재건축, 재개발 입주권의 비과세

 

► 입주권의 비과세

  - 입주권상태에서 양도소득세 비과세를 받기 위해서는 다음 요건을 모두 충족하여야 한다.

 

 인가일 현재 1주택 + 3년이상 보유요건 충족 + 양도일 현재 다른 주택이 없을것

 

 - 관리처분인가일 현재 1세대 1주택이어야 한다.

 

   즉 인가일 현재 2주택을 보유하였다면 비과세적용을 받지 못한다.

   1가구 2주택자가 1주택이 입주권으로 전환된 후에 재개발지역이 아닌 주택을 양도하여 과세된 후에, 다시 입주권을 양도할 경우 비과

   세를 받지 못한다.

   이 경우 일반 주택의 경우에는 나중에 양도하는 주택이 보유요건을 갖추면 비과세가 가능하다.

 

- 보유요건을 충족해야 한다.

  종전에는 취득일로부터 기준일까지 보유요건을 충족하지 못하면 과세하였으나, 대법원 판례에 의하여 취득일로부터 실제 입주자 퇴거

  일(단전, 단수 확인 등)까지를 판단한다.

 

- 양도일 현재 다른주택이 없어야 한다.

  이 경우 다른 주택의 개념은 양도소득세가 과세되는 주택을 의미하므로 양도소득세가 비과세되거나 조세특례제한법에 의해서 비과세

  판단시 제외되는 주택은 비록 2주택이지만 1주택자로 본다.

 

    ☛ 조세특례제한법에 의한 감면대상 임대주택, 미분양주택, 신축감면주택, 농어촌주택

    ☛ 소득세법에 의한 일시적 2주택, 공동상속지분권자중 소수지분권자, 사업용 재고자산

    ☛ 다만 상속주택, 동거봉양주택, 혼인합가주택, 문화재주택, 이농, 귀농주택은 다른 주택에 포함

 

 

 

▣ 2주택 보유중 1주택 양도시

 

► 2005년말까지와 2006년 이후로 구분하며 이전은 주택 수에 포함되지 않으나, 이후는 포함

 

 

 

► 2005년말 까지 관리처분을 받은 원조합원과, 승계조합원(2005년 말까지 원조합원의 지분을 승계한 경우)의 경우

 

  - 일반주택을 사업기간중 먼저 양도시

    ☛ 재건축사업기간(관리처분인가일부터 준공일)중 입주권은 실제주택사용여부를 불구하고 주택이 아니므로 일반주택이 비

        과세요건을 갖추면 비과세된다.

 

  - 일반주택을 재건축 준공후 1년 이내 양도시

    ☛ 재건축아파트는 기존주택의 연장으로 본다. 비록 사업기간에는 권리상태로 존재하지만 준공되면 주택으로 전환된다. 이 때

       보유기간은 사업기간도 합산하여 산정하므로 준공시점부터 일시적 2주택으로 보지 않는다. 따라서 일반주택 양도시 과세.

  - 재건축입주권을 사업기간중 먼저 양도시

    ☛ 입주권은 입주권으로서의 비과세요건을 갖추어야 비과세된다.

 

  - 재건축입주권이 아파트로 준공된 이후 양도시

    ☛ 2주택이므로 과세된다.

 

 

► 2006년이후 관리처분을 받은 원조합원과, 승계조합원

 

  - 일반주택을 사업기간중 먼저 양도시

    ☛ 재건축사업기간(관리처분인가일부터 준공일)중 입주권은 주택수에 포함되므로 과세.

 

  - 일반주택을 재건축 준공후 1년 이내 양도시

    ☛ 재건축아파트는 기존주택의 연장으로 본다. 비록 사업기간에는 권리상태로 존재하지만 준공되면 주택으로 전환된다.

        이 때 보유기간은 사업기간도 합산하여 산정하므로 준공시점부터 일시적 2주택으로 보지 않는다.

        따라서 일반주택 양도시 과세.

 

  - 재건축입주권을 사업기간중 먼저 양도시

    ☛ 입주권은 입주권으로서의 비과세요건을 갖추어야 비과세된다.

 

  - 재건축입주권이 아파트로 준공된 이후 양도시

    ☛ 2주택이므로 과세된다.

 

 

▣ 1주택 소유자가 조합원 입주권을 취득한 경우

 

 

  ► 2005년말 까지 관리처분을 받은 입주권을 취득한 경우

 

  - 재건축 준공전 일반주택 양도시

    ☛ 준공전까지 주택수에 포함되지 않으므로 3년보유 요건을 갖추면 비과세

 

  - 재건축 준공후 1년이내 일반주택 양도시

    ☛ 재건축입주권 취득시 주택으로서의 보유기간기산일이 준공일이므로 준공일로부터 1년이내 일반주택을 양도하면 비과세

        (이경우 일반주택은 비과세요건이 충족되어야 한다.)

 

  - 재건축입주권을 사업기간 내에 양도

    ☛ 입주권은 입주권으로서의 비과세요건을 갖추어야 비과세된다.

 

  - 재건축입주권을 준공 후에 양도

    ☛ 2주택이므로 과세된다.

 

 

  ► 2006년 이후 관리처분을 받은 입주권을 취득한 경우

 

  - 재건축 준공전 일반주택 양도시

    ☛ 입주권도 주택수에 포함되므로 입주권 취득후 1년 이내에 일반주택을 양도해야 비과세

       (이경우 일반주택은 비과세요건이 충족되어야 한다.)

 

  - 재건축 준공후 1년이내 일반주택 양도시

    ☛ 원칙은 입주권도 주택수에 포함되므로 입주권 취득후 1년 이내에 일반주택을 양도하여야 비과세되지만

        새집으로 이사를 하고자하는 실수요자를 보호하기 위하여 다음요건 충족시 특별하게 비과세한다.

 

       준공후 전세대원입주 + 신규 재건축주택에서 1년이상 거주 + 준공전 양도, 준공이후 1년이내 양도

 + 일반주택비과세요건 충족(3년보유)

 

  - 재건축입주권을 사업기간 내에 양도시

    ☛ 입주권은 입주권으로서의 비과세요건을 갖추어야 비과세된다.

 

  - 재건축입주권이 준공 후에 주택으로 변환되어 양도시

    ☛ 2주택이므로 과세된다.

 

 

 

▣ 재건축 소유자가 사업기간 중 1주택을 취득한 후 양도하는 경우

 

► 2005년말 까지 관리처분을 받은 원조합원과, 승계조합원(2005년 말까지 원조합원의 지분을 승계한 경우)의 경우

 

  - 재건축 준공전 대체주택 양도시

    ☛ 준공전까지는 입주권이 주택 수에 포함되지 않으므로 대체주택이 비과세요건 충족하면 비과세

 

  - 이내 대체주택 양도시

    ☛ 재건축 준공으로 소급해서 2주택이 되므로 원칙적으로 과세된다.

       다만 재건축 준공후 1년 대체주택이라는 실수요 목적의 취득을 보호하기 위하여 다음의 요건을 갖출 경우에 비과세된다.

       이 경우 대체주택은 사업기간 중 취득해야 한다.

 

대체주택에서 1년이상 거주 + 준공후 전세대원입주 + 준공전 , 준공이후 1년이내 대체주택양도

 

  -  재건축입주권을 사업기간 내에 양도시

    ☛ 입주권은 입주권으로서의 비과세요건을 갖추어야 비과세된다.

 

  - 재건축입주권이 준공 후에 주택으로 변환되어 양도시

    ☛ 2주택이므로 과세된다.

 

 

 

► 2006년이후 관리처분을 받은 원조합원과, 승계조합원

 

  - 대체주택을 사업기간중 먼저 양도시

    ☛ 재건축사업기간(관리처분인가일부터 준공일)중 입주권은 주택수에 포함되므로 과세. 따라서 대체주택을 먼저 양도할 경우 

       2주택으로 과세되지만 대체주택이라는 실수요목적을 보호하기 위해서 다음 요건을 갖출 경우 비과세된다. 이 경우 대체주택

       은 사업기간 중 취득해야 한다.

 

대체주택에서 1년이상 거주 + 준공후 전세대원입주 + 준공전 , 준공이후 1년이내 대체주택양도

 

- 대체주택을 재건축 준공후 1년 이내 양도시

  ☛ 재건축아파트는 주택수에 포함이 된다. 따라서 대체주택을 먼저 양도시에는 2주택으로 과세된다.

     다만 대체주택이라는 실수요목적을 보호하기 위해서 다음 요건을 갖출 경우 비과세된다.

     이 경우 대체주택은 사업기간 중 취득해야 한다.

 

대체주택에서 1년이상 거주 + 준공후 전세대원입주+1년이상 새집에서 거주 +준공전, 준공이후 1년이내 대체주택양도

 

 

- 재건축입주권을 사업기간중 먼저 양도시

  ☛ 입주권은 입주권으로서의 비과세요건을 갖추어야 비과세된다.

 

- 재건축입주권이 아파트로 준공된 이후 양도시

  ☛ 2주택이므로 과세된다.