보증금 계약 / 효력 / 반환

 

1. 보증금 의의

보증금이란 부동산임대차, 특히 건물임대차에 있어서 임차인의 차임채무 등을 담보하기 위하여 임차인 또는 제3자가 임대인에게 지급하는 금전 기타의 유가물을 말한다. 일반적으로 임대차는 장기간 계속되는 계속적 계약의 성질을 가진다는 점에서 임대인은 임차인에 대한 차임청구권을 담보할 필요가 있고, 임차인이 임차건물에 대해서 어떤 손해를 발생시켰을 경우에 그 손해의 배상방법을 확보한다는 의미에서 보증금제도가 활용되고 있다. 다만, 손해배상 청구권을 담보하기 위한 목적으로 보증금제도를 이용하는 경우가 많다.

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보통 (채권적) 전세형, (채권적)전세와 차임(월세)의 혼합형, 그리고 차임형의 임대차계약에서 보증금이 교부되며, 대부분의 임대차계약은 전세와 월세가 혼합된 형태로 이루어진다.

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보증금에 대해서는 민법에 아무런 규정이 없고, 주택임대차법 및 상가임대차법에 보증금반환청구권을 보호하기 위한 몇 개의 규정이 마련되어 있을 뿐이다.

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2. 보증금 계약

(1) 보증금계약의 성립

보증금 계약의 당사자는 임대인과 임차인이지만, 임차인에 갈음하여 제3자가 될 수도 있다. 보증금액에 대한 제한은 없다.

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(2) 보증금계약의 법적 성질

보증금계약은 금전 내지 유가물을 교부함으로써 효력이 생기므로 요물계약의 성질을 가지지만, 낙성계약으로도 할 수 있다(이견있음). 보증금 계약은 임대차계약과는 별개의 계약이나 임대차에 종된 계약이므로 임대차가 유효하게 성립할 것을 전제로 한다. 그러나 임대차계약과 반드시 동시에 성립할 것을 요하지는 않는다. 한편 보증금반환채권은 임대차와 분리하여 양도될 수 있다. 따라서 임대차존속 중에 임차보증금반환채권이 양도되었다면 이는 장래의 조건부 채권의 양도에 해당한다(대판 88다카4253 참고).

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3. 보증금의 효력

(1) 보증금의 담보적 효력

보증금은 임대차관계에서 생길 수 있는 임차인의 모든 채무를 담보한다. 특히 임대인은 이 보증금으로부터 다른 채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있다. 보증금이 채무액에 부족할 때에는 보증금은 충당의 법리에 따라서 충당되고 그 잔액에 대한 채무는 잔존하게 된다(제479조 참조).

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(2) 계약 존속 중 임대인의 보증금 충당 자유

임대인은 원칙적으로 임대차가 종료한 후에 보증금을 가지고 임차인의 채무변제에 충당할 수 있고, 이는 공제 등 별도의 의사표시를 기다리지 않고 당연히 공제된다. 반면, 임대인이 임대차계약 존속 중에 보증금을 가지고 연체차임 등에 충당하려고 하는 경우에는, 공제 등 별도의 의사표시를 하여야 한다. 물론, 임대차 존속 중인 한, 임대인은 보증금으로 연체차임 등에 충당하지 않고 임차인에게 그 지급을 청구할 수도 있고, 이 경우 임차인은 보증금의 존재를 이유로 채무이행을 거절하지 못하며, 따라서 채무불이행책임을 면하지 못한다. 또한 임대차계약이 종료되었다 하더라고 목적물이 명도되지 않은 이상, 임차인은 특별한 사정이 없는 한 보증금이 있음을 이유로 연체차임의 지급을 거절할 수 었다. 한편, 차임채권이 양도되었다고 하더라도, 임차인은 임대차계약이 종료되어 목적물을 반환할 때까지 연체한 차임 상당액을 보증금에서 공제할 것을 주장할 수 있다 (대판 2013다77225).

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(3) 묵시의 갱신과 보증금

묵시의 갱신이 있는 경우에 임차인이 제공한 보증금은 그 효력을 유지하나, 제3자가 제공한 보증금은 그 효력을 잃는다 (제639조 제2항 : 판례는 임차보증금은 포함되지 않는다고 한다. 대판 76다951).

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4. 보증금의 반환

(1) 보증금의 반환시기

보증금은 임대차관계가 종료하면 임차인에게 반환되어야 한다. 그러나 임대차관계의 종료후에 임대인은 목적물을 반환받을 때까지 보증금을 반환하지 않을 수 있다. 임대차 종료후에 목적물의 인도가 있을 때까지 발생된 임차인의 손해배상채무도 보증금으로부터 변제되어야하기 때문이다. 학설과 판례(대판 77다1241, 87다카1315)는 보증금의 반환시기를 단순히 법률관계의 종료 시로 보지 아니하고, 목적물의 반환 등 사실상의 청산관계가 종료한 때로 해석하고 있다. 오히려 임대차관계 종료후 임차인의 차임 상당의 부당이득반환채무 또는 불법행위로 인한 손해배상채무는 보증금반환채무와 상계할 수 있다고 이해하는 것이 보다 타당하다.

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(2) 보증금반환시 채무불이행에 대한 증명책임

보증금 이외에 별도로 지급하여야 할 차임의 지체가 있었다거나 (즉, 이행지체) 또는 불법행위로 인한 채무가 있었을 때에는 임대인이 이를 증명하여야 한다. 즉, 임대차보증금에서 공제될 차임채권, 관리비채권 등의 발생원인에 관하여 임대인이 주장 · 입증을 하여야 한다 (대판 2005다8323).

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(3) 보증금반환과 차용물반환의 동시이행

보증금은 임차목적물의 사용·수익의 대가인 차임 등을 담보하기 위하여 교부되므로, 목적물의 반환 시에 보증금도 동시에 청산·반환되어야 할 것이다. 판례도 임대인의 보증금반환의무는 임대차관계가 종료되는 경우에 그 보증금 중에서 목적물을 반환받을 때까지 생긴 연체차임등 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지 금액에 관하여만 비로서 이행기에 도달하여 임차인의 목적물반환의무와 서로 동시 이행의 관계에 있다고 한다(대판 87다카98 참조).