계약갱신요구권 / 묵시적갱신 / 재계약 차이

계약갱신요구권 / 묵시적갱신 / 재계약 차이

 

 

 

1. 계약갱신요구권

임차인의 2년 임대차 계약 후 1회에 한해서 추가적으로 2년 연장 계약을 요구할 수 있는 권리로서 임차인은 임대차 

기간 만료 전 6개월~2개월 전까지 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있으며, 이때 갱신되는 임대차의 차임 또는 

보증금의 상환액은 5% 이내로 이를 초과할 수 없습니다.
임차인이 원하는 경우 기존 2년+계약 갱신 2년 총 4년의 기간을 보장받을 수 있습니다.
또한 임차인이 2년 계약 갱신을 하고 살다가 중간에 사정이 생겨 나가게 되는 경우는 임대인에게 고지한 날로부터 

3개월이 도래되면 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해야 할 의무가 발생합니다.
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그렇다면 임대인 입장에서는 무조건 2년을 연장해 줘야 하는 걸까요?
임차인이 계약갱신청구권을 사용할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다.

그러나 임대인에게 정당한 사유가 있을 경우에는 임차인의 계약갱신을 거부 할 수 있습니다.

  ☆임대인이 임차인의 계약 갱신을 거부할 수 있는 정당한 사유☆
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① 임차인이 월세를 2회 이상 연체한 사실이 있는 경우
② 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
③ 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
④ 임차인이 임대인의 동의 없이 전대한 경우
⑤ 임차인의 고의나 중대한 과실로 주택이 파손한 경우
⑥ 임차한 주택이 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못하는 경우
⑦ 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있거나 멸실된 경우
⑧ 임대인 또는 임대인의 직계가족이 실거주할 경우
⑨ 임차인의 의무를 현저히 위반하거나 임대차 지속이 어려운 중대한 사유가 있는 경우
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2. 묵시적 갱신계약

임대인과 임차인 양쪽 모두 만기일까지 아무 통지가 없이 계약기간이 지나갔다면 종전과 동일한 조건으로 

자동 연장되는 계약으로 임대차 기간 만료 6개월~2개월 전까지 임대인과 임차인이 별다른 의사를 밝히지 

않았을 경우 기존의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보게 되며 임대차의 존속기간은 

2년으로 봅니다.
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묵시적 계약은 계약갱신청구권과 마찬가지로 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있습니다. 
계약 해지를 원할 경우 임대인에게 해지의 의사를 통보하고 통보 후 3개월이 지나면 집주인은 보증금을 

돌려줘야 합니다. 묵시적갱신의 경우는 기존 2년+묵시적 계약 2년, 4년....+계약 갱신청구권 2년으로

최소한 6년의 거주가 가능합니다.

 

 

 

3. 재계약

기​존의 계약과는 상관없이 임대인과 임차인의 합의로 새로운 계약서를 작성하는 계약으로 계약갱신요구권 

행사와 재계약의 가장 큰 차이점은 차임과 보증금의 5%의 제한을 받지 않는다는 것입니다. 
예를 들어 기존 계약의 전세금이 4억인 경우 임대인과 임차인이 협의가 되었다면 5억으로 진행이 가능합니다.
또한 재계약시에는 처음 계약과 마찬가지로 계약 기간을 임차인이 다 채워야 합니다. 

만약 만기전 이사를 가는 경우 임차인은 새로운 임차인이 맞춰야 하며 중개보수를 부담을 해야 합니다.
그에 반면 재계약을 한 경우는 계약갱신요구권을 사용하지 않았기 때문에 1회에 한해서  계약갱신요구권을 

사용할 수있습니다. 그러므로 기존 2년+재계약 2년+ 계약 갱신청구권 2년 총 6년의 거주가 가능합니다.

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4. 연장 계약시 주의 사항

가.계약갱신을 하는 경우 특약란에 계약갱신요구권에 기한 계약임을 기재할것.
계약 갱신에 의한 계약서임을 기재하므로 임차인은 본인의 사정으로 중도해지 시 언제든지 통보가 가능하며,

임대인의 경우는 임차인의 요구권 행사가 한번만 사용이 가능하므로 사용한 내용을 만일의 경우를 대비하여 

계약서에 기재하는게 좋습니다.

나.임차인이 전세자금 대출을 연장하거나 대환을 하는 경우는 공인중개사가 작성한 임대차계약서가 필요합니다. 

전세 자금 대출 계획이 있는 임차인의 경우는 공인중개사를 통해서 계약서를 작성하면 됩니다.
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다.전세 보증금이 증액된 경우에는 증액된 부분에 대해서 계약서를 작성한 후 확정일자를 받아야하며, 처음에 

작성한 기존계약서의 확정일자 역시 효력이 있으므로 잘 보관하셔야 합니다.
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5. 임대차 계약 만료시 임대차 2년 만기후 3가지 유형 비교
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- 계약갱신요구권에 기한 계약은 임대인, 임차인 만기 6~2개월전에 쌍방고지 하여 계약갱신청구권에 기한 계약서를 

작성하게 되고, 계약갱신요구권에 기한 계약서를 작성하였을때 임차인은 계약기간 중간이라도 언제든지 계약을 해지

할 수 있고, 해지의 의사가 임대인에게 도달한 날로부터 3개월이 지나면 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해야 할

의무가 발생하는 계약이고,
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- 묵시적갱신계약은 임대차기간 만기가 도래되었음에도 쌍방이 서로 아무말 없이 지나갔을때  종전과 동일한 조건으로 

2년이 연장되는 계약입니다. 이때도 계약갱신요구권에 기한 계약과 마찬가지로 임차인은 언제든지 계약의 해지가 가능

하고,계약의 해지 의사가 임대인에게 도달한 날로부터 3개월이 지나면 임대인은 보증금을 반환해야하는 의무가 발생하

는 계약으로 임대인의 경우 묵시적갱신이 되지 않도록 만기전 임차인에게 고지하여 만기 6~2개월이 지나기 전에 묵시적

갱신을 방지 하는것이 좋음.

- 재계약은 아예 다른 별개의 계약이므로 보증금 5% 상한의 적용도 받지 않으며 임대인, 임차인 협의하에 보증금을 정하

는 대로 진행하면 되고, 2년을 살고 재계약을 한 경우라면 1번의 계약갱신요구권을 더 사용 할 수 있으니 결국은 6년

까지도 가능한 계약 입니다.​
단, 임차인이 주의할 점은 재계약은 첫번째 계약과 마찬가지로 임차인은 2년의 계약의무 기간중에 중간에 나가게 될 경우

본인이 후 임차인을 구해놓고 나가야 하며, 중개보수를 본인이 부담하고 나가야 한다는 점 유의해야 함.