입찰해도 꼭 3등만 하는 분들을 위한 제언

입찰해도 꼭 3등만 하는 분들을 위한 제언

- 낙찰통계에 대한 오해와 편견!! -

오해를 사전에서 찾아보면 그릇되게 해석하거나 뜻을 잘못 앎.
또는 그런 해석이나 이해라고 되어있다.
쉽게 말해서 “틀렸다”. 라는 얘기가 된다.

편견은 공정하지 못하고 한쪽으로 치우친 생각이라고 쓰였다.
마친 가지로 “틀렸다”. 라는 얘기다

오랜 기간 경매를 업으로 삼은 분들은 요즘 경매가 “틀렸다”라고 얘기한다.
경매시장에서 먹을 것이 없다는 것이 그 일성이다.
이유는 뻔하다.

수도권 아파트가 급매 수준에 낙찰되고 경쟁률은 보통 10대 1이 넘는다.

법원 경매 입찰장은 항상 비좁고 붐빈다. 
앉을 자리가 모자란다.
그런데 경쟁률이 높은 아파트 3~4채 낙찰자 호명하고 나면 법원 경매장이 썰렁해진다.
물밀 듯이 밀려오다 썰물처럼 빠져버린다.

경매에 대한 인식이 변했다.
“특히, 토지는 일반매물 보다 훨씬 간단하다“라고들 하신다.
주택처럼 누가 살고 있지도 않으니 권리분석도 수월하고 명도대상도 없으니 당연한 얘기다. 

잠깐 다른 얘기로 돌아 가보자.
경매에 관심만 있으신 분들도 경매 입찰장에 다녀오신 분들이 많지는 않다.
입찰이 있는 날 인근 법원에 꼭 다녀오시길 권한다.
오전 10시 쯤 가셔서 12시 반 쯤 이면 대게는 상황종료 된다.
그리 많은 시간을 필요로 하지도 않는다. 

전통시장인지 재래시장인지 시골장터인지 그 구분을 어떻게 하는지 모르지만....
이런 곳에 다녀보면 백화점과 대형마트하고는 다른 느낌을 받곤 한다.

이걸 어떻게 글로 쓰고 말로 다 하겠는가?
그 재주가 있는 분들이 시인이고 소설가고 수필가인데,
우리는 내용증명 하나 보내려고 해도 어렵지 않은가?

경매 고수나 선수들 빼고 우리 대부분은 권리분석도 서툴고 물건 분석도 익숙하지 않다.
모의고사라고 생각하시고 다녀오시라고 권하는 거다.
돈 들지 않으면서 분위기 파악하시라는 뜻이다.

다시 주제로 돌아가서...
3등만 하는 분들은 특징이 있다.
좋게 얘기하면 보수적 투자자라는 점이다.
나쁘게 얘기하면 욕심이 많거나 헛똑똑이 라는 점이다.
욕심이 많은 것이 문제될 것은 없으나 헛똑똑이는 문제가 된다.

여기서 잠깐, 차라리 2등만 계속하면 고수라는 말을 듣는다.
고수들을 대접해주는 제도적 장치도 있다.
차순위매수신고를 통해 1등이 돈 안내면 낙찰 받을 확률이라도 있지 않은가?

부동산태인은 지난 1월 통계조사를 인용하여 수도권인 경우 1등과 2등의 낙찰가차이는 대게 3~5% 수준인 것으로 나타나고 있으며, 지방인 경우 그 폭이 넓어진다는 보도자료를 낸 적이 있다.

그럼 1등과 3등은 얼마가 날까요?
이걸 알면 좋을 텐데...
법원별로 3등 입찰가를 알려주는 곳이 많지 않기에 통계를 내기에는 무리가 있다.

다만, 현장에서 취재하는 직원들의 말로는 실무적으로 10% 이상 차이가 난다는 것이 정설이다.

이런 현상은 왜 생길까?
결론은 입찰가산정에 따른 생각의 차이다.
입찰가격을 결정에는 개인적인 노하우를 포함하여 다양한 정보를 이용한다.

그 중에서도 낙찰통계는 중요한 가격결정요인이다.

대법원을 비롯하여 경매업계에서 말하는 낙찰통계는 총낙찰가율을 의미한다.
총낙찰가율 = (낙찰가총액/감정가총액)*100 으로 표현된다.
여기서 문제점이 생긴다.
감정가격이 큰 물건이 총낙찰가율에 너무 큰 영향을 미친다는 점이다. 

이런 총낙찰가율의 폐해를 없애고자 부동산태인에서는 평균낙찰가율을 별도로 계산해서 제공한다.
평균낙찰가율 = (물건별 낙찰가율 합계/낙찰건수)*100 으로 표현하며,

이들 결과를 5개의 표본을 적용해 계산해 보면 아래표와 같이 서로 다른 결과를 제공한다.

총낙찰가율 = 8.2억/14억 = 58.6%
평균낙찰가율 = 370/5 = 74%

58%와 74% 어느 것이 맞을까?

사실 감으로 보면 대략 80%정도는 되어야 낙찰가능성이 있음을 암시하는 자료임에도 불구하고 총낙찰가율을 적용하면 터무니없는 숫자가 나오게 된다.

따라서 개별 입찰자 입장에선 평균낙찰가율, 금융기관과 같이 대출기관에서는 총낙찰가율을 선호할 수 밖에 없다는 점이다.

특히, 낙찰통계의 정확도를 높이기 위해서는
첫째, 감정평가금액이 유사한 물건끼리 묶어야 한다는 점이고,
둘째, 대표성이 없는 물건은 표본에서 빼야 한다는 것이다.

이런 문제점을 해결하기 위한 방안으로 태인에서 정밀통계분석자료를 제공하고 있다.

초등학교 고학년이면 배우는 돗수분포도라고 칭하는 것인데, 한 눈에 인근 경매낙찰 결과를 한꺼번에 볼 수 있어서 판단에 용이하다는 장점이 있다.

또한, 표본에 대한 유사성을 보완하고자 인근지역의 감정가가 유사한 물건을 대상으로 평균낙찰가율을 계산해서 제공해 드린다.

만년 3등의 슬픔을 박차고...
낙찰통계 잘 이용하셔서 1등에 도전해 보시길 권한다.

부동산태인 홍보팀