임차권등기 배당, “배당요구 없어도 된다?”

임차권등기 배당, “배당요구 없어도 된다?” 

 

법원에 의해 적법하게 채택된 증거에 따르면 A씨는 1996. 12. 12. 이 사건 주택 중 15평을 임차보증금 7,000,000원에 임차해 1996. 12. 21. 이 사건 주택에 입주했고 1999. 7. 27. 그 임대차계약서에 확정일자를 갖추고 같은 날 그 주소지로 전입신고를 마쳤다.
 

한편 B은행은 1999. 8. 31. 이 사건 주택에 관해 채권최고액 11,700,000원, 채무자 C씨, 근저당권자 B은행으로 된 근저당권설정등기를 마쳤다. 
 

그 후 A씨는 1999. 10. 26. 광주지방법원으로부터 이 사건 주택에 관해 <임대차계약일자 1996. 12. 12. 임차보증금 7,000,000원, 주민등록일자 1999. 7. 27. 임차범위 이 사건 주택 중 15평, 점유개시일자 1996. 12. 21. 확정일자 1999. 7. 27.>로 된 주택임차권등기명령을 받아 1999. 11. 11. 위 임차권등기를 마쳤다.
 

B은행은 위 근저당권에 기해 이 사건 주택에 관해 부동산임의경매신청을 해 위 법원이 2002. 10. 15. 경매개시결정을 했고 2002. 10. 17. 그 기입등기가 경료됐다.
 

이후 법원은 위 경매절차를 진행해 2004. 3. 2. 배당기일에 경락대금 등에서 집행비용을 공제한 배당할 금액 13,025,728원 중에서 이 사건 주택 중 일부를 10,000,000원에 임차한 D씨에게 위 배당할 금액의 1/2인 6,512,864원을 배당하고 신청채권자 겸 근저당권자인 B은행에게 위 배당할 금액의 잔액 6,512,864원을 배당하는 내용으로 배당표를 작성했다.
 

그러나 A씨는 위 배당기일에서 위 배당표 중 B씨에 대한 위 배당액 중 3,743,568원에 대해 이의를 진술했고 그로부터 7일 이내에 위 법원에 이 사건 배당이의의 소를 제기했다. A씨는 위 경매절차의 배당요구 종기까지 배당요구를 하지는 아니한 사실을 인정한 다음 임차권등기명령에 의해 임차권등기를 마친 자는 경매절차에서 따로 배당요구를 하지 않더라도 당연히 배당요구를 한 것으로 보아 그에게도 배당을 해야 한다고 판단했다.
 

이에 A씨는 후순위권리자인 B은행에 우선해 위 임차보증금을 변제받을 권리가 있다는 이유로 위 배당표 중 B은행에 대한 배당액을 당초의 6,512,864원에서 A씨가 위 배당기일에서 이의를 진술한 금액인 3,743,568원을 공제한 2,769,296원으로, 본인에 대한 배당액을 3,743,568원으로 경정했다.
 

이에 대해 원심은 A씨의 손을 들어줬지만 B은행은 상고에 나섰다. A씨가 배당요구 종기일 안에 배당요구를 하지 않았다는 이유에서였다.
 

하지만 대법원의 판결도 원심과 같았다. 대법원 판사진은 주택임대차보호법 제3조의 3 제5항을 근거로 "임차권 등기가 경료되면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득하며 임차인이 임차인 등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 이것이 그대로 유지된다"며 "임차권 등기 이후에는 대항요건(부동산 인도 및 주민등록)을 상실하더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 상실하지 않는다"고 설명했다.
 

대법원 판사진은 이어 "임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능을 주목적으로 하고 있다”며 “이에 따라 임차권등기자 역시 첫 경매개시결정 등기 전에 등기됐고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자에 준하기 때문에 별도로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에 속하는 것으로 봐야 할 것"이라고 결론지었다.
 

임차권등기는 등기부에 등재되지 않는 임차인의 권리를 공시해주는 기능을 가질 뿐만 아니라 세입자의 점유이탈과 상관없이 그 대항력과 우선변제권을 지켜주는 권리다. 
 

다만 배당요구를 하지 않은 경우, 배당예상 과정에서 혼란을 야기할 여지도 있다. 특히 경매개시결정등기일 이후 설정된 임차권등기의 경우, 배당요구를 해야만 배당금을 받을 수 있다는 점을 숙지할 필요가 있다. 

 

이는 별도의 배당요구 없이도 당연 배당이 되는 저당권자, 전세권자, 가압류 채권이지만 경매개시결정등기 후 설정된 권리는 반드시 배당요구를 해야 배당을 받을 수 있는 것과 같은 논리다. 임차권등기 역시 이 같은 채권자에 준하기 때문이라는 것은 앞서 언급한 바 있다.
 

최악의 경우, 배당요구를 하지 않은 선순위임차인의 임차권등기 설정일이 경매개시결정일보다 늦어 낙찰자가 그 보증금을 전액 인수해야 하는 사태가 벌어질 수 있다는 것이다. 
 

따라서 독자 여러분께서는 임차권등기가 기본적으로 자동으로 배당된다는 것, 그러나 경매개시결정일 이후 설정된 임차권등기는 배당요구가 있어야 배당된다는 점을 반드시 알아두시기 바란다.