전세권, 임차권등기와 주택임차권(3가지)의 핵심체크리스트

전세권, 임차권등기와 주택임차권(3가지)의 핵심체크리스트

 

 

 

 

 

 

 

 

아마도경매초보자분들이나 경매를 좀 하시는 분들도 [전세권, 임차권등기, 주택임차권]의 3가지를 많은 분들이 헷갈려하시고, 어려워 하시는 것은 기본적인 용어의 개념 정리가 안되어서 그런 경우가 있습니다.

때론 용어의 정의가 의미파악과 이해력에 큰 도움이 된다고 봅니다.

 

그래서 우선 전세권, 임차권등기와 주택임차권의 기본적인 차이를 아는 것이 중요하리라고 생각합니다.

 

1. 효력발생 기준일이 다릅니다.

- 전세권은 전세권 설정일에 효력이 발생하고, 임차권등기와 주택임차권은 대항요건 갖춘 날 + 확정일자 받은 날 중에서 늦은 날에 효력이 발생합니다.

 

2. 족보가 다릅니다.

- 전세권은 민법이구요. 임차권등기와 주택임차권은 주택임대차보호법이라는 민법의 특별법에 속합니다. 또한, 전세권은 물권이고 임차권 등기는 채권입니다. 

 

3. 등기부 기재 유무에 달려 있습니다.

- 전세권과 임차권등기는 등기부 등본의 을구란에 기재되는 반면, 주택임차권은 등기부 등본에 기재되지 않습니다.

여기서 3가지의 중요한 차이점은 전세권은 등기부 등본에 기재된 등기된 물권으로서 강한 보호를 받는 반면, 임차권등기와 주택임차권은 채권적 권리로서의 한계를 가지고 있습니다.

즉, 임차권등기는 임대차계약 상황을 온전하게 보전하는 역할만 할 뿐이지, 임대차 상황에 따라서 우선변제권이 있을 수도 있고 없을 수도 있다는 사실을 알아야 합니다. 임차인이 대항력을 가지려면 [계약 + 점유 + 전입] 이라는 3가지 대항요건을 갖추어야 합니다. 여기에 물권처럼 우선변제권을 가지려면 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자를 받으면 비로소 전세권등기나 저당권과 같은 우선변제권을 갖게 됩니다. 그러나 임차인이 대항요건만으로 확정일자 없이 임차권등기를 하면 그건 그냥 채권일 뿐입니다. 물권과 같은 우선변제권이 없고, 채권처럼 다른 채권과 안분배당을 받습니다.

여기 중요한 것은 임차권등기의 제한성으로서 임차인이 [대항요건 + 확정일자]를 받은 상태에서 임차권등기를 하면 물권화된 계약을 등기한 것이 됩니다. 이런 경우에는 우선변제를 받습니다.

 

4. 임대인의 협력의 유무가 다릅니다.

- 전세권은 집주인의 동의가 있어야만 전세권 설정이 가능하지만, 임차권등기는 계약 만기일이 3개월이 지나거나 임대차계약해지를 요청하고 3개월 후에 임차인 단독으로 신고가 가능하고, 주택임차권도 임차인 단독으로 주민자치센터에서 신고가 가능합니다.

 

5. 거주요건이 다릅니다.

- 전세권은 임차인의 거주나 전입신고는 성립요건이 아닙니다. 그러나 임차권등기나 주택임차권은 거주 및 전입신고와 확정일자를 받아야만 법의 보호를 받을 수 있습니다. 경매가 진행되는 경우에도 전세권자는 자유롭게 전출이 가능하나, 주택 임차권자는 배당요구종기일까지 거주 이전을 할 수가 없습니다. 만약 주택 임차인이 배당요구종기일 전에 이사를 간다면 대항요건을 상실해 법의 보호를 받을 수 없기 때문입니다. 그러나 임차인이 계약 만기일이 지난 뒤에도 전세금(임차금)을 돌려 주지 않으면 임차권등기를 하면 경매시에 우선변제권의 효력과 지위를 유지하고, 자유롭게 주소지 이전과 이사가 가능합니다.

 

6. 효력범위가 다릅니다.

- 전세권은 원칙적으로 건물에만 효력이 미치며 임대인의 동의 없이도 효력 승계나 전전세가 가능합니다. 또 타인에게 양도나 담보로 제공할 수도 있습니다. 단, 양도와 전대의 경우에는 등기를 해야만 효력이 생깁니다. 또한 임차권 등기도 전세권과는 달리 집주인의 동의하에 양도와 전대가 가능합니다. 반면에 주택 임차권은 토지, 건물 전부에 효력이 미치지만 제3자에 대한 효력승계는 불가능합니다.

 

7. 우선변제권의 차이가 있습니다.

- 전세권은 우선변제권이 있습니다. 그러나 임차권등기는 대항력요건과 확정일자를 받아야 우선변제권이 있습니다. 주택임차권도 우선변제권은 있지만, [계약+점유+전입신고+확정일자]를 받아야 우선변제권이 주어집니다.

 

8. 경매신청이 다릅니다.

- 기간 만료후에 집주인이 전세금이나 임차보증금의 반환을 지체하는 경우, 전세권자는 판결문 없이 전세권 등기만 가지고도 경매신청(임의경매)이 가능합니다. 그러나 임차권등기는 반드시 집주인을 상대로 민사소송을 해서 승소하면 판결문을 권원으로 경매 신청해서 강제경매 가능하며, 주택 임차권는 지급명령이나 전세보증금반환 청구소송 등 사전 절차를 거쳐야만 경매신청(강제명령)이 가능합니다.

 

9. 경매시 배당요구에 차이가 있습니다.

- 전세권은 그 자체로 배당신청 한 것과 같습니다. 단, 최선순위 전세권은 배당신청을 해야 배당 받을 수 있습니다. 임차권등기는 임차권등기를 한 것 자체가 배당신청 한 것으로 간주합니다. 주택임차권은 배당을 받기 위해서는 배당을 요구해야만 됩니다.