경매아파트 선정 시 고려할 요인들은?

 

 

경매아파트 선정 시 고려할 요인들은?

 

 

재건축 연한 단축과 전매제한 완화를 주요 골자로 한 9.1대책 발표 이후 집값이 반짝 상승하고, 최근 재건축초과이익환수 유예, 분양가상한제 폐지 등 이른바 부동산3법의 국회통과 효과로 재건축 아파트를 중심으로 집값이 또 들썩이고 있다고 한다.

분양시장도 훈풍이란다. 청약제도의 지속적인 개선과 완화, 그간의 공급부족, 새 아파트에 대한 프리미엄 등 각종 호재를 만나면서 비롯됐지만 올해 3월부터는 청약자격이 완화돼 분양시장이 급물살을 탈 것으로도 전망되고 있는 상황이다.

부동산시장에 온기가 돌면서 일반매물이 자취를 감추자 경매시장에서 아파트를 구입하려는 사람들이 속속들이 경매시장으로 몰려들고 있다.

특히 재건축이나 분양시장외의 일반주택 거래시장 활성화에 대한 불확실성이 여전하다보니 조금이라도 더 저렴하게 주택을 구입하려는 차원에서 경매시장 인파는 더욱 늘어나고 있는 상황이다. 입찰자들이 늘어나면 낙찰가율이 치솟기 마련. 경매를 통해 주택을 구입했다고는 하지만 시세와의 차이가 그리 많지 않다면 굳이 경매로 살까 하는 의문이 들 때도 있다.

더욱이 경매취득 후 집값이 올라주면 그나마 위안이 되겠지만 낙찰가격 이하로 집값이 하락하면 애써 경매시장으로 눈을 돌린 노력들이 허사가 되고 만다. 경매를 통해 저렴하게 취득하는 것도 중요하지만 가격이 오를 때 이에 부응하여 가격이 오르는 아파트를 취득하는 것 역시 중요한 이유이다.

그렇다면 어떤 아파트가 가격상승 여력이 있는 집일까? 반대로 어떤 아파트가 주변 집값 상승에도 불구하고 요지부동일까? 후자 측면에서, 즉 집값이 오르는 시기에도 집값이 오르지 않거나 주변 가격 상승폭에 비해 더디게 가격이 오르는 아파트단지는 어떤 특성을 가지고 있을까?

우선 아파트가 지어진 연도를 생각해 보자. 주택시장 침체기에는 내 집 마련 수요층이 옅고 제한적이다. 그것은 곧 주택수요가 재건축이나 리모델링 등 확실한 개발호재가 있는 아파트나 입주한 지 몇 년 지나지 않은 새 아파트에만 집중된다는 뜻이다.

내 집이 이런 축에 들지 않는 어정쩡한 집, 즉 준공된 지는 꽤 지났지만 재건축하기에는 아직 그 연한에 도달하지 않은 집이거나 리모델링을 하기에도 부적합할 정도로 경과연수가 미달인 집에 해당할 가능성이 많다.

둘째, 재건축을 하고 싶어도 세대수가 조밀조밀해 대지지분이 너무 작아 재건축 사업성이 적은 단지들이다. 대개 10층 이상의 중층 아파트이면서 동간 거리가 비좁은 집들로 재건축을 하기 위해서는 입주자들의 부담금이 지나치게 높아져 재건축 사업이 더디 진행될 수밖에 없다. 이런 집들은 재건축보다는 차라리 리모델링이 더 나을 수 있다.


셋째, 가시적 입지측면에서 그 지역의 대표적인 단지, 즉 랜드마크로서의 입지적 장점을 가지고 있느냐 하는 점이다. 도심내 주요 도로변에서 쉽게 보일 수 있는 입지에 위치하지 않거나 택시를 타고 집에 갈 때 택시기사 분들이 내가 가고자 하는 집 위치를 제대로 알지 못하는 단지라면 입지가 썩 좋지 않은 집들이다. 물론 그런 집들은 소음이 적어 쾌적한 주거환경을 제공해줄 수는 있으나 그 부분이 집값에 긍정적 영향을 주는 요인으로서는 부족함이 없지 않다.

넷째, 대중교통 측면이다. 버스는 물론이고 특히 지하철역과의 도보권내 여부는 집값을 좌우하는 중차대한 요인으로 작용해왔다. 지하철역이 엎어지면 코닿을 데에 있는지, 지하철역이 조금은 거리가 있어도 걸어서 도달하는데 문제가 없는지, 아니면 지하철역까지 가는데 버스나 택시 등 다른 교통수단을 이용해서 가야하는지에 대한 차이에 따라 집값 형성이나 변동폭은 그 상상을 초월할 정도이다.

다섯째, 어떤 브랜드를 갖고 있느냐에 따라서도 집값 상승여력은 차이가 있다. 오래된 아파트의 경우 이미 사라진 건설사 브랜드를 갖고 있거나 아파트 브랜드가 상용화되기 전의 건설사 이름을 딴 브랜드를 갖고 있는 단지들도 많다. 최근 브랜드 개선 일환으로 건설사 이름을 갖고 있는 단지들이 건설사 대표 브랜드로 브랜드를 바꾸거나 인근 단지주민들과 브랜드 선점 경쟁으로 다툼이 일고 있는 경우를 종종 접하고 있는 것 역시 브랜드가 집값에 미치는 영향이 어느 정도인지를 간접적으로 말해주고 있다.

끝으로 단지내 환경을 생각해볼 일이다. 내부 평면구조, 단지내 동간거리, 조경, 편의시설 및 주차시설 등이 이에 해당한다. 특히 주차공간의 적정성 문제는 지은 지 오래된 아파트일수록 절대적인 문제로 떠오른다.

이런 단지는 지하주차장이 없는 관계로 이열 삼열 주차가 일상적인 터라 출퇴근 때면 주차전쟁이 따로 없고 주말이나 명절 때면 주차할 곳이 없어 몇 번을 순회해야 간신히 주차할 수 있는 단지들도 수두룩하다.

늘어나는 차량에 비해 늘릴 수 있는 주차공간은 턱없이 부족한 상황인지라 단지내 조경시설이나 체육시설 등을 없애고 주차공간을 만드는 경우가 많은데 그럴수록 단지내 환경은 더 열악해질 수밖에 없다. 오죽하면 그런 아파트단지내 경비원들의 주된 역할이 이열 삼열 주차된 차량을 밀어주는 것이라는 우스갯소리까지 나왔을까!

이처럼 집값에 영향을 미치는 요인은 참으로 다양하다. 이외에도 열거하자면 수두룩하겠지만 위 여섯 가지 주요 요인들만 살펴봐도 경매물건 취득을 고려할 때 어떤 아파트를 골라 입찰해야 하는지에 대한 가이드라인이 분명해졌을 것이다.

경매물건이 적은 반면 입찰자수가 많아지면 낙찰받기가 어려워진다. 수차례 도전에도 낙방을 거듭한다면 물건을 선정하는 혜안도 흐려지기 마련이다.

급할수록 돌아가라 했듯 경매시장이 과열될수록 더 냉정한 시각으로 물건을 선정해야 한다. 요즘같이 낙찰가와 시세 차이가 별반 나지 않는 상황에서 향후 가격이 상승할 여지가 있는 아파트를 고르는 것이 더 절실해졌다.