임차보증금 VS 선순위가압류, 배당과 선후관계

임차보증금 VS 선순위가압류, 배당과 선후관계 

 

주택 임차인이 주택임대차보호법에 의거, 전입신고를 마치고 점유를 하는 등 대항력 요건을 갖추고 임대차계약서상 확정일자를 받으면 후순위권리자 및 기타 일반채권자보다 우선해서 보증금을 변제받을 수 있음은 주지의 사실이다.
 

이는 채권 성격에 머물 수 밖에 없는 임차보증금의 위상을 담보물권 수준으로 격상시켜 주는 확정일자라는 장치에 의해 가능하다. 확정일자를 받아둔 임차인은 자신의 보증금 채권의 위상을 올릴 수 있고 경매절차에서 배당요구를 할 수 있다. 
 

이 때문에 일반적인 배당절차에서 보면, 임차인 보증금은 대표적인 담보물권인 근저당권과 유사한 힘을 지닌다. 날짜가 앞서는 근저당권에는 대항할 수 없지만 후순위 권리자 및 일반 채권자에 비해서는 설정일 순서에 따라 배당을 받을 수 있는 것이다.
 

그런데 바로 이 임차보증금 채권의 확정일자보다 먼저 설정된 가압류가 있다면 배당은 어떻게 진행될까? 가압류 채권이라고 해도 선순위이기 때문에 순서에 따라 전액 배당을 받을 수 있는걸까? 오늘 소개하는 판례는 바로 이 선순위 가압류와 확정일자 부 임차보증금 채권의 배당에 관한 내용이다. 
 

A씨는 B씨에 대한 3,000만 원 채권에 기하여 B씨 소유의 이 사건 부동산에 대한 가압류신청을 하여 1989.5.11. 가압류결정이 내려지고 같은 해 5.15. 에는 그 기입등기가 마쳐졌다. 한편 C씨는 1989.3.7. 위 부동산에 관하여 임차보증금을 1,800만 원으로 한 주택임대차계약을 체결하고 같은 해 3.19. 이를 인도받아 주민등록을 마친 후 1990.7.10. 위 임대차계약증서상에 확정일자를 부여받았다. 
 

그런데 위 부동산의 근저당권자(1985.3.11.자)인 H은행의 위 부동산에 대한 임의경매신청에 의하여 1990.12.17.자로 경매개시결정이 내려지고 그 절차가 진행되어 1991.4.4. 그 매각대금 중 경매비용을 제외한 금 31,140,140원을 배당하게 되었던 바, 인천직할시 북구청의 당해세채권 100,270원과 위 한국주택은행의 저당채권 8,281,520원이 제1, 2순위로 배당되고, C씨가 위 임차보증금채권 전액을 제3순위로 배당받음으로써 A씨는 나머지 금 4,758,350원만을 배당받는 내용의 배당표가 작성되었다.

 

 

 

A씨는 이같은 내용의 배당에 불복, 자신의 가압류집행이 C씨의 임대차계약서 상 확정일자보다 앞선 것인만큼 A씨의 선순위 가압류채권과 C씨의 임차보증금채권(주택임대차보호법 제8조에 의해 우선변제를 받을 금액을 제외한 나머지 금액)은 채권액에 비례하여 평등하게 배당되어야 한다고 주장했다. 
 

이에 대해 원심은 가압류채권자가 우선변제권이 없는 만큼 A씨는 위 부동산에 관하여 선순위를 가진 권리자가 아니고 일반채권자에 불과한 반면, C씨는 위 법이 규정하는 확정일자를 갖춤으로써 우선변제권을 가진다고 할 것이므로, C씨를 우선순위로 한 위 배당표는 정당하다고 판시하고 있다. 

 

그러나 이 같은 해석에 대해 대법원은 법리를 오해한 위법이 있다는 결론을 내렸다.

 

대법원 판사진은 "대항력과 확정일자를 갖춘 임차인은 후순위권리자와 기타 일반채권자에 우선해 보증금을 변제받을 권리가 있다는 건 임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우 그 보증금 채권에 대해 부동산 담보권에 유사한 권리를 인정한다는 취지"라며 "이는 부동산 담보권자보다 선순위의 가압류채권자가 있는 경우 그 담보권자가 선순위의 가압류채권자와 채권액에 비례한 평등배당을 받을 수 있는 것과 마찬가지"라고 설명했다.

 

대법원은 "이에 따라 대항력을 갖추고 확정일자를 받아 우선변제권을 갖는 임차보증금 채권자도 선순위가압류 채권자와 평등한 관계에 있다고 볼 것이므로 채권액에 비례한 평등배당을 실시해야 한다"고 판결했다.

 

대법원은 또 "가압류권자와 임차보증금채권자 간 선후 관계는 임대차계약서 상 확정일자 부여일을 기준으로 한다"며 "가령 임차인이 대항요건을 미리 갖췄다고 해도 확정일자를 부여받은 날짜가 가압류일자보다 늦다면 가압류채권자가 선순위라고 볼 수밖에 없다"고 덧붙였다. 

<대법원 92다30597 판결>

 

 

이상의 판례에서 알 수 있는 것은 우선변제권을 가진 임차인과 가압류채권자가 공존하는 부동산 경매물건을 볼 때, 그 선후 관계를 따져볼 필요가 있다는 것이고 이 때의 기준은 확정일자가 되어야 한다는 것이다.
 

물론 이를 간과했다고 해서 특별히 낙찰자에게 불의의 피해가 발생할 소지는 적다. 그러나 배당이의를 제기한 채권자가 나타날 경우, 물건의 사용수익 개시 시점이 뒤로 늦춰지는 무형의 피해를 입을 수밖에 없다. 또 낙찰자가 채권자 중 한명이어서 상계신청을 하려고 했으나 배당이의가 제기됨에 따라 배당이 늦어져 상계신청액 만큼의 추가자금을 급히 융통해야 하는 어려움을 겪을 가능성도 배제할 수 없다.

 

경매물건을 낙찰받고자 할 때, 넘어야 할 난관이 몇 가지 있는데 이 중 대표적인 고비는 입찰가 산정, 부동산 인도 그리고 배당절차라고 할 수 있다. 이러한 부분들이 모두 매끄럽고 빠르게 진행돼야 낙찰된 부동산을 최대한 빨리 사용할 수 있는 것이다. 이를 위해 사소해보일 수 있는 정보 하나라도 허투루 여기지 말고 본인의 경매경험에 모두 녹여낼 수 있어야 하겠다.
 

부동산태인 홍보팀