‘조사된 임차내역이 없다’는 말, 잘 이해하고 계십니까?

‘조사된 임차내역이 없다’는 말, 잘 이해하고 계십니까?

 

부동산경매는 입찰과 입찰을 위한 권리분석, 낙찰 후 배당 등 알아야 할 지식이 많고 관련된 법령도 여러 분야에 걸쳐 있어 기본적인 공부가 불가피한 분야다.

 

이에 따라 경매를 공부하는 과정에서 수많은 질문거리가 생겨나지만 이를 딱히 물어볼만한 곳은 마땅치 않다. 포털사이트 지식검색 코너를 활용하면 어지간한 의문은 풀리지만 각 개인마다 궁금한 내용이 천차만별이기 때문에 포털사이트가 이를 모두 해결해 주리라는 기대도 어려운 게 사실.

 

바로 이런 고객들의 의문 해소를 위해 부동산태인에서는 경매 관련 질문을 올리고 전문가들의 답변을 얻을 수 있는 경매상담 코너를 운영하고 있다.

 

네이버나 다음에서 활발히 활동 중인 전문가들이 직접 작성한 답변이 거의 실시간으로 등록되고 있으며 최근에는 이용자가 급증, 경매정보에 목마른 경매인들의 새 오아시스로 자리잡고 있다.

 

부동산태인에서는 이처럼 최근 들어 등록된 여러 질문 중 다같이 공유해도 좋을 만한 내용을 엄선, 게재함으로써 경매 관련 정보와 지식을 나누는 한편 보다 활성화된 경매 토론의 장을 만들고자 한다.  – 편집자 주

 

 

1.     선순위전입자가 있는데 법원 물건명세서에는 조사된 임차내역이 없다고 하면?

 

지난 19일 태인 경매상담 코너에는 흥미로운 질문이 올라왔다. 질문자는 “물건명세서를 보면 ‘조사된 임차내역 없음’으로 되어 있으면서 선순위전입된 세대주가 소유자의 배우자라고 설명된 경우가 있고, 어떤 경우에는 소유자의 가족인 것 같은데 아무 설명이 없는 경우가 있다”며 “법원의 조사된 임차내역 없음이라는 멘트를 백퍼센트 믿어도 되느냐”고 문의했다.

 

이에 대해 전문가들은 ‘조사된 임차내역 없음’이라는 말을 전적으로 믿어서는 안된다고 응답했다. 그러나 답변 내용에 미묘한 뉘앙스 차이는 있는 것으로 분석된다.

 

한 전문가는 “현황조사서 및 물건명세서에 기재되어 있는 내용은 법원에서 조사한 내용으로 보면 되고, 주민등록이나 현황조사 내용을 액면 그대로 믿으면 안된다”며 “반드시 전입세대 열람을 통해 확인해야 한다”고 말했다.

 

이 전문가는 “물건명세서에 조사된 임차내역 없음이라는 멘트가 있으면 임차인이 없다고 볼 수 있다”며 “만약 있다면 매각불허가 신청을 할 수 있고 보증금도 반환받을 수 있다”고 설명했다.

 

한편 또 다른 전문가는 "법원 현황조사 시 폐문부재 등의 이유로 인해 임대차 및 점유관계에 대한 조사를 할 수 없는 경우 ‘조사된 임차내역 없음’ 이라고 표시한다"며 "이는 임대차가 없다는 의미가 아니라 말 그대로 조사되어진 임차내역이 없다는 것을 의미한다"고 설명했다.

 

이 전문가는 “법원 물건명세서 상 "조사된 임차내역 없음" 을 "임대차 없음" 으로 잘못 이해하시면 안된다”며 “추후 선순위전입자가 대항력을 주장하며 명도를 거절하거나 임차보증금의 반환을 요구해도 물건명세서 상 "조사된 임차내역 없음" 이라는 근거는 매각불허가 및 매각허가결정에 대한 취소 사유가 되지 않는다”고 조언했다.

 

이 밖에 전문가들은 소유자와 부모 사이에도 임대차는 성립할 수 있다는 의견을 내놨다. 다만 부모 소유의 주택에 자식이 임차인의 지위를 갖는 경우에 한해 실체적 사실에 근거할 경우 임차인으로서의 지위를 인정하고 있다는 의견을 낸 전문가도 있었다.

 

 

2.     공유자우선매수신청 한 번 했는데, 다음 매각기일에 또 신청할 수 있나요?

 

지난 17일 태인 경매상담 코너를 찾은 고객은 "공유물이 경매에 나와서 1차매각기일에 공유자우선매수신청을 하였으나 유찰됐다"며 "2회 기일에 다시 우선매수신청을 해야 되는지 하지않으면 제 3자가 입찰에 응할수 있는지 여부가 궁금하다"는 질문을 등록했다.

 

이 사안에 대해서는 전문가들 모두 “이 고객의 경우 공유자우선매수신청을 더 이상 할 수 없다”며 한 목소리를 냈다.

 

태인 뉴스레터 독자분들은 잘 아시겠지만 공유자우선매수신청은 입찰보증금을 제출해야 유효한 권리로 인정된다.

 

다만 공유자가 우선매수신청자격으로서 참여했다가 입찰자가 없으면 보증금을 제출하지 않는 방식으로 매각가를 낮추는 경우가 빈번해지면서 최근에는 공유자우선매수신청권에 대해서는 1회만 기회를 부여하는 법원이 늘고 있다.

 

전문가들은 “우선매수권 상실과 상관없이 공유자는 일반 입찰자와 동일한 지위에서 입찰 참여가 가능하다”고 덧붙였다.