허위 유치권에 관한 짧은 고찰

허위 유치권에 관한 짧은 고찰

 

#1. 회사원 A씨는 작년 초 경기 화성시의 한 상가건물을 낙찰 받았다. 입찰 전 지인들은 유치권 신고가 제출된 이 물건의 입찰을 말렸으나 자신의 결정에 확신이 든 A씨는 감정평가액 대비 약 50.19% 가격에 낙찰을 받았다.

 

주변의 만류에도 불구하고 A씨가 이처럼 자신있게 입찰에 참여한 것은 바로 허위 유치권이라는 확신이 들었기 때문이다. 실제로 해당 물건에 신고되어 있던 9000만원 가량의 공사대금에 대한 유치권은 내부 인테리어 공사대금 명목으로 유치권 행사가 불가능 했다. 이 건은 임차인이 관계자와의 모종의 계약을 통해 저렴한 가격에 낙찰받기 위해 꾸며낸 사례였다.

 

 

부동산 유치권은 민법 및 민사집행법에 따라 권리자는 그 목적물건을 유치해서 계속 점유할 수 있고 채권 회수 전에는 점유 중인 물건의 인도를 거절할 수 있기 때문에 대부분의 경우 사실상 최우선순위의 담보권으로 작용한다.

 

이 때문에 유치권은 경매 낙찰 후에도 소멸되지 않고 권리 상 후순위에 있더라도 채권액을 주장할 수 있는 강력한 권리이자, 입찰자들이 기피하는 1순위 특수권리로 자리매김하고 있다.

 

그러나 유치권은 성립시키기가 상당히 까다롭고 공사를 시공하는 업체들이 대부분 공사비용을 선수금하지 않으면 공사를 진행하지 않는다. 그럼에도 불구하고 경매업계에 ‘유치권 중 90% 이상이 가짜’라는 풍문이 돌 정도로 허위 유치권 신고를 통해 입찰자를 기만하는 사례가 많다.

 

이처럼 유치권을 악용하는 이유는 크게 세 가지다.

 

▲낙찰을 원하는 입찰자가 타인의 입찰을 방해함으로써 유찰을 유도하고 저렴한 가격으로 제 3자의 명의를 통해 다시 구입하기 위한 것 ▲채무자가 시간을 벌어 채무를 변제할 시간을 확보하기 한 것 ▲낙찰자와 명도 협상 시 이사비를 많이 요구하기 위한 것 등이다.

 

그렇다면 허위 유치권은 어떻게 구별해야 할까?

 

우선 유치권이 성립하려면 유치권자가 유치권을 신고한 물건에 점유를 하고 있어야 한다. 현황조사서를 확인하면 물건의 점유를 누가 하고 있는지 알 수 있다. 만약 소유자 점유나 임차인 점유로 조사되어 있다면 유치권자의 권리 행사가 불가능해진다.

 

또한 유치권을 주장하려면 경매기입등기 이전에 점유를 해야 한다. 현재 시점에서 유치권자가 점유를 하고 있더라도 경매기입등기 이후에 점유하는 경우에는 법원에서 인정받기 어렵다.

 

다음으로 확인할 것은 채권이다. 경매 물건 현장에 가보니 ‘유치권 점유’라는 현수막이 붙어있고 연락처가 적혀있는 경우가 있다.

 

그렇다면 과감히 연락을 해보고 어느 시공사가 진행했는지, 금액은 얼만지, 채권 변제기는 도래했는지 물어야 한다. 유치권을 주장하려면 건물 전체에 대한 공사 대금이거나 물건의 외형 공사 등 건물의 가치상승에 기여하는 공사 종류여야 한다. 만약 위 사례처럼 임차인이 영업을 위해 시공한 내부 인테리어 공사 명목이라면 유치권 성립 가능성이 거의 없다.

 

마지막으로 유치권자가 주장하고 있는 건물에 실제로 공사가 이루어졌는지 확인하는 절차를 거쳐야 한다. 그러나 허위 유치권의 대부분은 공사한 흔적조차 찾기 어렵다는 것이 경험자들의 전언이다.

 

맘에 들던 물건이라도 유치권이란 단어 앞에 작아졌던 태인 뉴스레터 독자들은 유치권 신고의 허위 여부를 직접 조사해보도록 하자. 그 이후 자신있게 접근한다면 좋은 결과를 얻을 수 있을 것이다.