건축물대장은 전용면적인가?

 

 

 

건축물대장은 전용면적인가?

Q : 등기부 등본과 건축물대장상의 면적에 대해 질문 드립니다. 건물 대장상에서 나오는 면적이 각 층별로 기재가 되는데 그 면적들이 각각 전용면적을 적은 것인지요? 아님 공용면적이 포함된 면적인지요?

건축물대장을 보면 어떤 건 면적도 별도로 기재되고 공용 부분의 면적도 기재되는 것도 있고 층별 면적만 기재된 것들이 있는데 이럴 때 공용면적이 기재되지 않은 일반 건축물대장은 전용면적인지, 아님 공용 포함인지요? 이해가 잘 되지 않아서 질문 드립니다.

 

 

A : 먼저 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙[시행 2009.12.14, 국토해양부령 제191호]에 다음과 같이 규정되어 있습니다.

 

 

제4조(건축물대장의 종류)

 

건축물대장은 건축물의 종류에 따라 다음 각 호와 같이 구분한다.

 

1. 일반건축물대장 : 일반건축물에 해당하는 건축물 및 대지에 관한 현황을 기재한 건축물대장

 

2. 집합건축물대장 : 집합건축물에 해당하는 건축물 및 대지에 관한 현황을 기재한 건축물대장

 

 

제5조(건축물대장의 작성방법)

①건축물대장은 건축물 1동을 단위로 하여 각 건축물마다 작성하고, 부속건축물이 있는 경우 부속건축물은 주된 건축물대장에 포함하여 작성한다.

 

②집합건축물대장은 표제부와 전유부(專有部)로 나누어 작성한다.

 

③하나의 대지에 2 이상의 건축물(부속건축물을 제외한다)이 있는 경우에는 총괄표제부를 작성하여야 한다.

 

④건축물대장에는 건축물현황도가 포함된다.

 

 

이 규정에 따르면, 먼저 건축물대장은 <집합건축물대장>과 <일반건축물대장>이 있으며, <집합건축물대장>은 ‘집합건축물대장 표제부’와 ‘집합건축물대장 전유부(專有部)’로 나누어져 있습니다. 표제부는 건축물 전체에 대한 내용 즉 아파트나 다세대주택의 경우 하나의 대지 위에 건축된 1동 건물의 전체에 대한 것이며, 전유부는 독립된 세대에 대한 것입니다. 예를 들어 xx아파트 101동 제103호에 대한 전용면적을 보려면 전유부를 보면 되지만, 101동 전체는 몇 층으로 건축되었으며 각층별로 면적이 얼마나 되는지를 알려면 표제부를 보아야 합니다.

 

 

그리고 <일반건축물대장>은 하나의 대지에 2 이상의 건축물(부속건축물을 제외한다)이 있는 경우에는 총괄표제부를 작성하여야 하기 때문에 이런 경우에는 총괄건축물대장과 일반건축물대장이 있으며, 일반건축물대장에는 <집합건축물대장>에서처럼 전유부라는 것이 없기 때문에 전용면적과 공용면적이라는 것이 없습니다.

 

 

따라서 단순하게 생각하면 건축물 대장에 나와 있는 면적이 전유부분 공유부분으로 나와 있는 경우에는 전용면적과 공유(공용)면적을 구분할 수 있지만, 전유부분과 공유부분의 표시가 되어 있지 않을 경우에는 전용면적으로 생각하면 됩니다.

 

 

또 하나 건축물 대장상의 면적과 등기부상의 면적이 다른 경우가 간혹 있는데, 등기부라는 것은 부동산의 물권변동이 있을 때 이를 공시하는 것이며, 여기에 기재된 면적은 건축물대장상의 면적을 옮겨 좋은 것입니다. 즉 당해 부동산의 소유권이 누구에게 있는지, 여기에 지상권이나 저당권 등 제한물권이 설정되어 있는지 아니면 (가)압류나 가처분 등의 청구는 없는지 등을 공시해 놓은 것이 등기부등본입니다.

 

 

뿐만 아니라 토지대장상의 면적과 등기부상의 면적이 다른 경우도 있을 수 있는데, 위에 설명한 건축물 대장상의 면적과 등기부상의 면적이 다른 경우와 동일하게 이해하면 됩니다.

 

 

따라서 건물이 있는 부동산의 매매 시에는 등기부등본만 참고하실 것이 아니라 건축물대장이나 토지대장을 반드시 열람하여 등기부등본과 대조해 보아야 할 것입니다. 권리관계는 등기부등본이 기본이 되지만 건축물이나 토지의 면적은 건축물대장이나 토지대장의 면적을 등기부등본에 이기해 놓은 것이기 때문에 이 이기과정에서 착오가 있을 수 있는 것입니다.

 

 

간혹 공인중개사가 매매계약서를 작성할 때 각종 공부를 열람하지 않고 등기부등본만을 참고하여 작성하는데, 나중에 문제가 생기는 경우가 있을 수 있습니다.