부동산 매매계약서 작성요령

 

부동산 매매계약서 작성요령

 

 

계약 당사자를 앞에 앉혀두고 여백이 많은 매매 계약서를 모처럼이거나, 처음으로 대하다 보면 순간적으로 머릿속이 하얗게 되고 무엇부터 적어야 하는지 아득할 때가 있습니다.

 

계약서 작성 예를 정리 하고자 하니  저도 어떤부분을 먼저 써야 되는지 다소 헷갈리기 시작합니다.

 

 

 

계약서 작성양식과 내용은 당사자가 자유롭게 할 수 있으나 꼭 기재해야 할 사항이 있습니다.

 

1. 계약당사자의 인적사항

 

2. 계약금 중도금 잔금의 금액과 지급기준

 

3. 부동산의 표시 사항(소재지, 면적 등)

 

4. 계약위반시 손해배상에 관한 사항

 

5. 계약 년 월 일 

 

6. 중개업자의 정보

 

7. 당사자의 서명, 날인

 

 

 

 

 

 

계약서 기재 사항에 대하여 원 안에 기재된 번호대로 정리해 보는 새내기용입니다. 

 

 

 

원안에 표시된 1~6번 까지는 부동산 표시에 관한 내용을 등기부등본( 건축물대장,토지대장등 공부를 기준으로 하기도 함)을 기준으로 기재하는 칸(항목)입니다. 

 

1.소재지 : 등기부등본 표제부에 적혀있는 주소(실제주소와 일치하여야 함)를 적는다.

 

               건물전체가 한사람 소유인 경우(단독,다가구등)는 건물등기부등본상 주소를 기재한다.

 

               집합건물인 경우 (다세대,아파트)는 등기부등본상 건물명과 동,호수를 기재하여야 한다.

 

 

 

2. 지   목 : 등기부에 적혀있는 지목이 '대'이면 "대"라고 적고 지목이 '전'이면 '전'으로 적는다

 

                (오래된 아파트의 경우 가끔 지목 변경이 안되어 '전'으로 표기 되어있는 경우가 가끔 있어서 나를  깜짝놀라게 한다.

 

                아파트 지목이 왜 '전'이지 하고 고민하지 말고.....)

 

3. 토지면적 : 토지 등기부를 보고 토지의 면적을 그대로 옮겨 적으면 된다.

 

                  (두필지 이상이면 합산하여 총 면적을 기재하고 특약란에 각 필지 지번과 면적을 상세 표기하면 좋다.) 

 

                 집합건물의 경우 (대지권의 표시)란 대지권 비율 하단에 183분의 23.32라고 적혀있다면 183을 빼고 뒤 23.32를 옮겨 적으면 된다.

 

                 (토지 거래에서는 토지면적은 절대 오타 나거나 틀리면 안된다는 사실을 꼭 기억하자)
4. 구   조 : 건물등기부중 표제부 건물내역에 보면 건물구조에 대해 잘 나와있다. (철근콘크리트조, 벽돌조, 조적조, R.C조, 연와조 , 라멘조등)

 

                괄호안의 건물구조 표기는 등기부등본에서 많이 본 내용이며, 나도 어떤 구조이며 각 구조별 차이가 무엇인지 궁금하다.

 

                (건축을 전공하신분 필히 댓글 바람)

 

                건축물의 구조는 건축법 용어이므로 등기부에 기재된 글자 그대로 그냥 옮겨 적으면 된다.

 

                건축물대장을 보면 건물에 대한 정보를 더 많이 얻을 수 있다. 

 

5. 용   도 : 부동산의 용도가 주거용이면 '주거용', 업무용이면 '업무용'이라고 적는다.

 

6.건물면적:등기부상면적과 외관이 일치하는 단독,다가구,상가주택등은 층별 합산한 면적을 기재한다.

 

                 (등기부상 층별 표시면적이 꼭대기 층이 아래층보다 적게 기재 되어 있는데 부동산의 실제 외관은 꼭대기층과 바로 아래층이

 

                 똑 같은 경우 증, 개축이 이루어진 것으로 보고 건축물대장을 꼭 확인 해야한다. 가끔은 불법건축물인 경우도 있다.)

 

                집합건물(아파트,다세대,구분등기 된 상가건물등)의 경우 표제부에 표시된 면적을 옮겨 적으면 된다.

 

 

 

원 안에 표시된 7~11번 까지는 매매금액과 지불방식에 대한 쌍방의 합의를 기재하는 칸(항목)입니다.  

 

7.매매대금: 매매가 이루어지는 총 금액을 적는다.(매매대금: 이억삼천만원정(230,000,000)

 

                 계약서에 기재하는 모든 금액은 한글이나 한자로 기재하고 아라비아숫자는 참고로 기재한다.
                (한자는 一金 壹 貳 參 四 五 六 七 八 九 拾 百 阡 萬 億  원) 
                일금사천만원정 (￦40,000,000) 또는 一金四阡萬원整 (￦40,000,000)

 

8.계 약 금 : 계약금은  얼마를 해야 한다고 하는 기준이나 법은 없다.

 

                보통 매매금의 10%정도를 지급하는 것이 관례이다.그러나 당사자 합의로 10%이상이나  이하로 조정하기도 한다.
                 (계약시 지불하고 영수함”이라고 기재된 옆에 매도인이 도장을 찍으면 해당 계약서가 계약금 영수증으로 대체되므로 영수증을 별도로 안받아도 된다.)

 

9.중 도 금 : 통상적으로 중도금은 계약일과 잔금일 중간쯤을 기준으로 당사자 합의로 1회중도금을 하는 것이 보통이나 금액이 크거나 사정에 따라 2회를 하기도 한다.

 

                중도금은 통상적으로 매매금액의 50％정도를 기준으로 정하는 것이 좋다.

 

                융자금과 임차보증금이 있는경우 계약금등을 합산한 금액이 매매금액의 절반을 넘는다면 중도금을 정할 때  남은 금액을 안분하여  정하는 것이 좋다.

 

                예를 들어 3억짜리 아파트 매매의 경우 융자금 1억,전세금1억 전세입자가 있다고 가정하면  2억 +계약금3천만원이고 실질적 잔금은 7천만원이 된다.

 

                이와 같은 경우 매도인이 이자가 아깝다며 중도금을 1억으로 하자고 할때 아무런 대비없이 중도금을 지불하면 낭패를 볼 수 있다.

 

                중도금으로 융자금을 상환하는 조건이 붙어 있다면 상환에 대한 안전장치를 마련해 두도록 해야한다.

 

10.잔  금 : 잔금은 총금액에서 계약금,중도금을 제한 금액으로 기재하면 된다.

 

               (융자금과 전세보증금등을 미리 제하고 매도인이 실제 받을 돈만 잔금으로 적기도 하였는데...

 

               무슨 계산법으로 이렇게 하였는지 도통 기억이 나질 않아 잔금 때 곤욕을 치른적도 있다..)     

 

11.융자금: 근저당설정금액은 채권최고액으로 적으면 된다.

 

               융자금을 다 갚았다며 대출통장을 보여 주더라도 말소처리를 하지 않았다면 등기부에 기재된 채권최고액을 적어 두기 바란다.

 

          

 

 

 

12.인도일: 통상적으로 부동산 인도일은 잔금일이므로 잔금일을 적으면 된다.

 

               간혹 잔금을 미리 한다던지 아니면 잔금일 전에 인도 하는 경우 해당부동산의 인도일을 적으면 된다.

 

 

 

특약사항: 특약사항은 계약의 기본 사항 외에 당사자가 합의한 내용을 적는 란이다. 

 

              매우 중요한 부분이므로 계약전부터 잘 정리 하여야 한다.

 

              구두로 약속한 사항은  분쟁이 발생할 수  있으므로 매도인과 매수인 쌍방 합의된 내용을 정확히 기재하여야 한다.
              (특약사항에 대한 부분은 새내기마당 실전중개방 45번글 '특약[特約]사항 잘 써야 능력있다'를 참고 하기 바랍니다.)

 

 

 

13.계약일: 부동산 매매계약을 체결한 날을 적는 칸입니다.

 

 

 

원안에 표시된 14~17번은 매도인의 인적사항을 기재하는 칸(항목)입니다.

 

14.주   소: 보통 주민등록증을 보고 기재하거나 매매되는 부동산에 사는 경우 등기부상의 주소지를 기재한다.

 

                매도인이 다른 부동산에 거주하는 경우 주민등록증상의 주소지가 다를 수 있다는 사실을 염두에 두고,

 

                매도인에게 주민등록증상의 주소지에 살고 있는지를 확인하고 기재한다.

 

                나는 가끔 잘난척하느라 주민등록증 앞면만 보고 기재를 하였다가 주민등록증 앞면과 뒷면 주소와 다른 경우를 종종 지적을 받기도 하였다.

 

                이런 경우 미안하고 전문가 답지 못한 행동을 후회하여 얼굴이 화끈거리며 빨개지는 경우가 있었다.

 

15. 16. 17. 매도인의 주민등록번호, 전화번호, 성명등을 순서대로 기재하면 된다.

 

                신분증을 위 아래로 잘 못 놓고 적는 경우 매도인과 매수인의 인적사항이 뒤 바뀌는 경우가 있을 수 있으니 신분증의 순서를 잘 놓고 헷갈려 하지 말기를 바란다.

 

 

 

원안에 표신된 18 ~ 21번은 매수인의 인적사항을 기재하는 칸(항목)입니다.

 

18.주   소: 매수인의 주소는 매도인인감증명서를 발급 받을 때 기준이 되는 주소이다.

 

               따라서 한 글자라도 틀리게 적는 경우 등기이전이 안되므로 매수인의 주소는 번지수와 집합건물인 경우 동 / 호수 등을 정확하게 기재해야 한다.

 

19. 20. 21. 매수인의 주민등록번호, 전화번호, 성명등을 순서대로 기재하면 된다. 

 

 

 

원안에 표시된 22~26번은 중개업자인 본인의 공인중개사사무소 정보를 기재하는 칸(항목)입니다.

 

 이 부분을 헷갈려 한다면 아직 개설등록을 하지 않은 공인중개사일 터이니 사전교육을 받고 개설등록을 한 후에 판단을 해 보기 바랍니다.

 

 

 

원안에 표시된 27~31번은 공동중개업자의 정보를 기재하는 칸(항목)입니다.

 

이 부분은 상대 부동산에서 가르켜 주지 않으면 모르는 사항이니 정중하게 물어 보기 바랍니다.

 

 

 

32번은 매도인, 매수인, 중개업자등 각 당사자 도장을 찍으면 되는 칸 입니다.

 

 

 

계약서를 모두 작성하고 계약서를 매도인과 매수인에게 각 각 보여 주고 계약내용에 대해 차근 차근 설명을 한 후 기재사항과 특약사항에 대한 이의가 없음을 확인하고 서명 날인을 하면 계약은 완료된 것입니다.

 

나의 새내기 시절 계약서와 계약서 사이에 당사자 도장을 반씩 겹치도록 간인을 찍어야 하는데 가끔씩 잊어 버리곤 하였는데 동일한 문서임을 대조하는 근거이니 날인시에 꼭 간인을  찍어야 합니다.