부동산 특약이란?

부동산 특약이란 매매나 임대 등 부동산 계약을 할 때는 일반적으로 공인중개사협회에서 제공하는 표준 계약서를 이용한다. 이 표준 계약서만으로도 순조롭게 거래할 수 있지만, 계약의 80%는 크고 작은 분쟁이 있게 마련이다. 따라서 표준 계약서만으로는 복잡한 이해관계를 해결할 수 없기 때문에 계약자들끼리 특별히 약속하는 것이 바로 ‘특약’이다. 특약은 법적으로 특별한 위법 사항이 없는 한 계약 당사자 간의 합의로 이루어진 내용이기 때문에 분쟁 해결에 대단히 유용하다. 계약이 처음이라 계약서조차 제대로 읽어보지 않고 공인중개사 지시대로 도장만 찍었다면 이제는 계약서를 읽어보고 특약 사항까지 꼼꼼히 체크해보자. 듣도 보도 못한 생소한 용어 때문에 어렵다는 생각이 들겠으나 계약에서는 이렇게 정확한 법률 용어가 들어가야 나중에 분쟁이 생겼을 때 시시비비를 쉽게 가릴 수 있다. 따라서 이 정도의 계약 용어는 알아두는 게 좋다.         부동산을 매매할 때 Sample 1 현 상태로의 매매계약임. 건물의 보일러나 새시, 수도 등 시설물이 고장났거나 문제가 있을 경우 매도인은 매수인에게 잔금을 받기 전까지 수리를 해주어야 하는 의무가 있다. 하지만 이 특약이 적혀 있다면 이 문구를 내세워 수리를 거부할 수 있다. 즉 매도인에게는 수리 및 변상 의무가 없어지고, 매수인은 수리해달라고 요구할 수 없다. 따라서 집을 사는 경우 이런 문구가 있으면 도장을 찍기 전 집 상태를 꼼꼼히 살펴보는 것이 좋다. Sample 2 매수인은 매도 부동산에 존재하는 행정적인 위·불법 부분을 일괄 승계하며, 앞으로 매도인에게 일절 이의를 제기하지 않는다. 이 문구는 주로 재개발 예정 지역의 주택을 매매할 때 들어가는 문구다. 재개발 지역의 건축물을 살 때는 어차피 투자용이라는 생각에 집 위치도 제대로 모르고 계약하는 경우가 종종 있다. 재개발 지역의 주택은 불법 건축물이나 위반 건축물이 간혹 있기 때문에 이미 행정처분으로 과태료가 부과되었거나, 차후 적발되어 행정처분을 받았을 때 매도인에게 새로운 주인이 이의를 제기하지 못하도록 미리 못 박아두는 문구다. 잘못하면 예상치도 못했던 과태료를 부담하게 된다. 이런 특약이 있다면 행정처분을 받은 건물인지 미리 확인해보는 것이 좋다. Sample 3 계약 체결일 현재 인터넷을 통한 전산화 등기부로 확인한 사항이며, 계약 다음 날까지 본 등기부등본과 다르면 계약은 자동 무효로 한다. 인터넷으로 본 등기부등본은 실제 등기부등본과 다를 수 있다. 반드시 실등기부등본을 확인해야 하지만 공휴일이나 주말에는 확인 여부가 힘들다. 따라서 매수자인 경우 등기부등본 내용이 일치하지 않으면 무효로 한다는 특약을 넣도록 요구하는 것이 유리하다. Sample 4 계약 체결일 이후 잔금 날짜까지 부동산에 권리 변동 사항이 발생하면 계약을 해지하고, 매도인은 계약금의 배액을 매수인에게 손해배상한다. 나쁜 의도를 가진 매도인의 경우 추가로 근저당을 설정해서 대출을 받거나 다른 매수인과 이중 계약을 할 수도 있기 때문에 이에 대비하는 특약을 넣도록 한다. Sample 5 근저당권 승계 시 대출 이자는 잔금일까지 매도인이 부담하고 그 이후는 매수인이 부담한다. 매매 주택에 대한 근저당을 승계할 경우 대출 이자의 부담을 정확히 제시하고, 은행에서 근저당을 승계 받을 때 그달에 내야 하는 이자를 미리 받아두도록 한다. 이자의 책임을 분명히 하지 않으면 내지 않아도 될 이자까지 부담하는 경우가 생긴다.        부동산을 임대할 때 Sample 1 계약 체결일 이후 잔금일까지 부동산에 권리 변동 상황이 발생하면 계약을 해지하고, 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 손해배상한다. 신규 입주하는 아파트의 경우 집주인들이 아파트를 담보로 은행에서 근저당을 많이 받으려 한다. 이때 임차인이 먼저 계약하면 은행 대출 액수가 적어지기 때문에, 임대차 계약을 먼저 하고 잔금 날짜 전에 임차인 모르게 은행을 1순위로 하는 근저당 설정 계약을 할 수 있다. 혹 경매가 실시될 경우 임차인은 2순위가 되어 전세 보증금을 완벽하게 보호 받을 수 없다. 권리 변동이 생기는 것을 방지하기 위해 임차인의 경우 이 특약을 꼭 제시하도록.? Sample 2 본 계약은 임대인의 대리인 ○○○와 계약함을 임대인과 통화 후 임차인이 승낙하여 체결하고, 계약금은 임대인 소유 ○○은행 계좌에 입금한다. 이때 임대인은 계약 체결일로부터 3일 내에 수임 중개사에게 대리 계약에 대해 추인한다. 임대인이 바쁘다며 부인이나 자녀와 대리 계약하는 경우가 많다. 그런데 임대인이 계약한 사실이 없다며 발뺌할 경우 그 피해는 고스란히 임차인에게 돌아오는 아주 위험한 계약이다. 따라서 임대인과 전화 통화로 계약 여부를 확인해 대리인의 성명과 주민등록번호를 계약서에 기재하고, 계약금은 임대인 명의 계좌에 입금하도록 한다. 또 빠른 시간 내에 공인중개사가 임대인의 추인을 받도록 특약에 명시한다. Sample 3 임대인은 보일러나 전기, 수도 시설 등의 수리 비용은 부담하되 전구 교체, 도배, 수도꼭지 등의 수리 비용은 임차인이 부담한다. 아주 사소한 것까지 임차인이 수리를 요구할 때 임대인은 엄청 피곤하다. 반면에 보일러나 수도 배관 등 큰 비용이 드는데도 나 몰라라 하는 배짱 임대인들도 많다. 따라서 이런 다툼을 예방하기 위해서 수리 비용의 책임 한계를 미리 특약으로 정해놓는 것이 양쪽 모두에게 유리하다.