상가는 배보다 배꼽이 중요하다

상가는 배보다 배꼽이 중요하다

 

'부동산 불패신화'가 막을 내리고 있지만 수익형 부동산의 인기는 여전하다. 상가투자의 열기 역시 식지 않고 있다. 그렇다고 무턱대고 상가에 투자하면 낭패를 볼 가능성이 크다. 어떤 업종에 투자할지 분석이 필요하다. 2013년엔 치킨ㆍ호프업종이 뜨고 편의점업종은 우울했다. 이 기조는 2014년에도 이어질 것으로 보인다.

저금리 기조가 지속되면서 오피스텔ㆍ도시형 생활주택 등 수익형 부동산의 수익률이 하락하고 있다. 이런 상황에서도 여전히 은행금리 2배가량의 수익이 가능해 주목을 받는 곳이 있다. 바로 상가시장이다. 하지만 상가투자는 초기 자본이 비교적 많이 들어가고 초보자가 쉽게 접근하기 쉽지 않은 상품이다.

상가투자에서 가장 두려운 것은 아마도 공실일 것이다. 공실을 최소화하고 투자한 만큼 결실을 보려면 어떻게 해야 할까. 그러기 위해선 먼저 임차업종이 뜨는 업종인지 혹은 지는 업종인지 잘 따져봐야 한다.

일반적으로 영업 중인 점포에는 권리금이라는 게 있다. 권리금이란 기존의 점포운영자가 닦아 놓은 점포의 인지도, 고정고객의 수, 영업방식 등을 새로운 점포운영자에게 물려주는 대가다. 기존 점포운영자가 새로운 점포운영자에게 요구한다. 점포 가치를 높여주는 여러 요소에 따라 형성되는 일종의 프리미엄인 셈이다.

당연히 장사가 잘 될수록 권리금이 높다. 따라서 권리금에 거품이 없다면 점포의 권리금이 높을수록 입지가 좋은 상가라고 봐도 무방하다. 점포의 권리금이 올라갈수록 임대료도 올라가는 이유가 여기에 있다. 때문에 상가투자자는 권리금이 제대로 책정된 것인지 거품인지를 잘 확인해야 한다.

그런데 권리금은 어디까지나 세입자끼리 주고받는 것이다. 건물 소유주와는 무관하다. 때문에 새로 적용되는 상가임대차보호법에서도 권리금은 보호대상이 되지 않는다. 권리금은 법적 근거가 없는 '웃돈'이라는 얘기다.

권리금이 법적 보호를 받지 못하는 이유는 점포마다 권리금을 책정하는 요소가 다양하고 보편적인 산출 기준이 없어서다. 특히 계약기간 만료 후 건물주가 특별한 이유 없이 재계약을 거부하고 상가를 철거한다면 임차인은 권리금을 날려버릴 가능성도 있다.

그래서 상가투자를 할 때는 권리금으로 지불된 돈을 계산해서 건물주의 계획을 확인하거나 계약 당시 특약 등을 명시해 위험 변수를 제거해야 한다. 다만 권리금 반환 특약을 임대차 계약서에 명시하더라도 권리금에 대한 법률적 규정이 없어 송사에 휘말리면 건물주가 특약을 지키지 않아도 패소하는 경우가 많다. 상가투자 시 반드시 유념해야 할 부분이다.

권리금은 여러 요인에 의해 변동한다. 올해 상가시장의 업종별 점포 권리금은 내적 요인보다는 외적 요인에 따라 오르내렸다는 분석이 나온다. 말하자면 권리금이 입지, 상권, 마케팅에 의해 결정되기보다는 사회적 이슈, 소비자 트렌드 등에 의해 증가하거나 감소하는 경우가 많았다는 거다. 단적인 예로 들 수 있는 게 편의점이다.

상가투자의 기본은 권리금 분석

편의점의 권리금은 2012년 9373만원에서 2013년 6773만원으로 27.74%(2600만원) 떨어졌다. 특히 편의점은 권리금 하락률이 가장 컸던 업종이다. 지난해 매물로 나온 서울 소재 점포 중 주요 22개 업종의 6332개 점포를 따로 추려 조사한 결과다.

2013년 한해 편의점은 각종 악재에 시달렸다. 프랜차이즈 본사와 가맹점간의 갈등, 음료 납품업체와 대리점간의 갈등 등이 사회적 이슈로 불거지면서 소비자와 자영업자에게 부정적인 이미지를 심어줬다. 이전까지만 해도 편의점은 매출이 꾸준해 불경기에도 강하고, 관리가 용이하다는 평가를 받았다. 그래서 임차수요도 경기와 무관하게 상승세를 탔다. 그러나 최근 발생한 부정적인 이슈들 때문에 당분간은 임차수요 회복이 쉽지 않을 전망이다.

반대로 치킨ㆍ호프 업종은 소비트렌드 변화에 따라 권리금이 올라갔다. 이 업종 권리금은 2012년 1억2048만원에서 2013년 1억7472만원으로 45.02%(5424만원) 상승했다. 권리금 상승률이 가장 컸다. 치킨ㆍ호프 업종은 국민메뉴로 부상한 '치맥(치킨과 맥주)' 효과의 최대 수혜자로 평가받고 있다. 직접 매장을 찾아 갓 튀겨낸 뜨거운 치킨을 시원한 맥주와 함께 즐기려는 소비자가 크게 늘어나면서 계절에 상관없이 꾸준한 매출을 올리고 있다는 분석이다.

한때 불경기의 직격탄을 맞아 시들했던 의류점도 트렌트 변화를 따라잡아 재기에 성공한 임차업종이다. 유명상권 내 입지 좋은 점포에 입점해 소비주기가 빠르면서도 값이 저렴한 '패스트패션(Fast Fashion)' 브랜드를 선보여 성공한 것이다.

이런 전략이 성공을 거두면서 의류점 권리금은 2012년 7700만원에서 2013년 9983만원으로 29.65%(2283만원) 증가했다. 치킨ㆍ호프 임차업종에 이어 두번째로 높은 상승률이다. 다만 같은 기간 의류점 월세가 228만원에서 323만원으로 41.67%(95만원)나 올라 임대료 상승률 최고를 기록했다는 것은 상가투자자 입장에선 고정비용절감이라는 측면에서 반드시 고려해야 할 점이다.

2012년과 2013년을 비교했을 때 권리금이 오른 임차업종은 피자전문점(8541만원→1억832만원), 맥주전문점(1억820만원→1억3194만원), 퓨전주점(1억1182만원→1억3624만원) 등이었다. 특히 이들 업종들은 세계적인 스포츠행사가 있을 때 호황을 맞는 만큼 2014년에도 강세를 보일 것으로 보인다. 올해엔 동계올림픽(러시아 소치), 아시안게임(인천시), 월드컵(브라질) 등 굵직한 국제 스포츠 행사가 예정돼 있기 때문이다.

반대로 권리금이 떨어진 임차업종은 앞서 언급한 편의점에 이어 미용실(6286만원→ 4653만원), 피부미용실(7786만원→6246만원), 노래방(1억1976만원→1억589만원), 레스토랑(1억4666만원→1억4141만원) 순으로 나타났다. 대부분의 업종들이 소비자의 소비 트렌드 변화와 맞물려 있는 것으로 보인다.

권리금 없는 신축 상가도 좋아

이에 따라 2014년에도 물가상승과 A급 입지에 대한 수요증가 등으로 권리금ㆍ보증금ㆍ월세가 꾸준히 오를 것으로 보인다. 금융권의 저금리 기조가 장기화되고 있을 뿐만 아니라 상가를 분양받거나 매입해 임대수익을 내려는 투자자도 계속 늘고 있어서다. 이런 땐 준공을 앞두고 공급되는 권리금 없는 신규 분양상가를 알아보는 것도 좋은 투자 전략이다.

다만 신규 분양상가일 경우 주변의 교통ㆍ문화ㆍ인프라 등 상권 형성이 잘 갖춰졌는지, 임차인이나 이용 고객이 선호하는 입지인지, 자금 계획은 충분히 고려했는지, 주차여건을 좋은지 등을 꼭 알아보고 계약을 체결하는 게 좋다.

권강수