상가·오피스텔 '깡통 주의보'

상가·오피스텔 '깡통 주의보'

수익률 등 허위·과장 광고로 투자자 유혹

오피스텔·도시형생활주택도 피해 속출

주변 시세·임대 수요 등 꼼꼼히 살펴야

6일 오전 서울 지하철 2호선 당산역 4번 출구 이면도로변. ‘투자금 5000만원에 월급처럼 연 11% 수익률 주는 오피스텔’ ‘연 수익률 10% 월세형 상가’ 등 고수익을 보장한다는 현수막이 곳곳에 걸려 있었다. 구청의 허가를 받지 않은 불법 광고물이어서 단속이 미치지 않는 아침과 저녁시간대에 내걸렸다 사라지는 일명 ‘게릴라 현수막’들이다. 부동산 시장 침체가 장기화되면서 고수익으로 소비자를 유혹하는 ‘게릴라 현수막’은 역세권은 물론 주택가 이면도로 곳곳에서 쉽게 찾아볼 수 있다.

◆늘어나는 ‘깡통 상가’

서울 홍제동에 거주하는 박모씨(56)는 2011년 10월 불광동의 한 대형 복합상가 전용 6.6㎡를 2억원에 분양받았다. NC백화점이 입점해 있는 데다 시행사가 2년간 연 9%의 수익률을 보장해준다고 선전했기 때문이다.

그런데 매달 150만원씩 들어오던 임대료가 수익보장기간이 끝난 작년 11월부터 33만원으로 줄었다. 뒤늦게 확인한 결과 NC백화점이 내는 건물 임대료 중 박씨가 받는 월세는 투자금 대비 연 2%에도 못 미치는 것으로 드러났다. 결국 자신이 낸 분양대금에서 한 달에 117만원씩 2년간 되돌려받은 셈이다.

임대료 33만원으론 건강보험료와 재산세 등을 내고 나면 월 5만원 이상 적자다. 박씨는 상가를 처분하기 위해 부동산 중개업소를 찾았지만 이마저 불가능하다는 답을 들었다. 부동산 관계자는 “경매로 나오는 상가도 많은데 낙찰가로는 은행 대출금도 못 건진다”며 “임대료가 관리비를 밑도는 ‘깡통 상가’여서 헐값에 가져가라고 해도 관심을 두는 사람이 없다”고 말했다.

이 상가 한 곳에서만 박씨 같은 피해자가 1000명에 이른다. 수익보장기간이 지나고서야 실제 임대료 수준이 형편없다는 사실을 알아차린 투자자들이 민·형사소송을 제기했지만 허사였다. 분양업자의 말만 믿고 ‘2년 경과 후 임차인 재계약 보장없음’ ‘시행사 사정으로 수익률 변경 가능’ 등 전단지와 계약서 밑에 깨알같이 적힌 조건들을 제대로 확인하지 않은 탓이었다. 시행사는 지금도 확정 수익률 보장기간을 5년으로 늘려 미분양 물량을 처분하고 있다.

구로동의 N상가, 신림동의 A상가처럼 ‘수익률 보장’ 이외에도 유명인이나 대기업 임차인 입점 예정이라는 광고를 내세워 분양한 뒤 ‘업체 사정으로 입점이 취소됐다’며 나몰라라 하는 사례도 적지 않다. 남기송 부동산전문 변호사는 “허위·과장 광고의 경우 시간이 흐른 뒤 분양업체가 구두로 약속한 내용 등을 피해자가 입증하기 쉽지 않아 피해 구제가 현실적으로 어렵다”고 말했다.

◆공급과잉 오피스텔도 ‘깡통 주의보’

오피스텔과 도시형생활주택도 공급과잉으로 인한 공실이 급증하자 허위·과장 광고를 일삼는 분양업체들이 생겨나고 있다. 서비스드 레지던스 사업을 내세우거나 수익보장 증서를 내세워 분양에 나서지만 실제 수익률은 광고에 비해 크게 낮아 은행 대출금 이자조차 갚지 못하는 사례도 있다.

작년 준공된 오피스텔은 3만2898실로 2012년보다 2.4배나 늘었다. 올해 입주 물량(4만1312실)은 작년보다 25.5% 증가했다. 부동산114에 따르면 급증한 물량 탓에 오피스텔 임대수익률도 2010년 연 6.27%에서 작년에는 연 5.88%로 하락했다.

작년 겨울 경기 화성시에서 연 800만원대의 확정수익을 보장받고 오피스텔을 분양받았던 선모씨(47)는 최근 오피스텔 처분을 놓고 고민 중이다. 수익보장기간 2년이 끝나면 관리업체와 새로 계약을 맺어야 하는데 주변 임대료가 확정보장 임대료보다 월 30만원 이상 낮기 때문이다.

박합수 국민은행 부동산팀장은 “업계에서는 수익률 문제로 지난해 분쟁이 발생한 상가와 오피스텔이 수도권에서만 30~40개에 이르는 것으로 파악하고 있다”며 “계약서를 꼼꼼하게 살펴보는 것은 기본이고 주변 시세와 공실률 등을 반드시 확인해야 한다”고 조언했다.

◆전문가들 “‘3률’ 함정을 피해야”

전문가들은 일부 업체들의 허위·과장 광고에 속지 않으려면 ‘수익률, 전용률, 분양률’ 등 이른바 ‘3률 함정’을 피해야 한다고 조언한다.

분양대행사들은 수익률 연 8~10%를 내세우는 경우가 많지만 실제 수익률은 5% 선을 넘기 어려운 실정이다. 임차인이 분양대행사가 내세운 가장(가짜)임차인이 아닌지도 확인해야 한다. 지불하는 임대료가 주변 시세보다 높다면 가짜일 확률이 높다. 오피스텔 등 소형 주거상품은 세입자가 자주 바뀌기 때문에 중개수수료 지출이 많은 점도 고려해야 한다. 박 팀장은 “수익률을 계산할 때는 취득세와 재산세, 늘어나는 건강보험료 등의 비용도 반드시 따져봐야 한다”고 말했다.

전용률도 눈여겨봐야 한다. 최근 입주하는 오피스텔들은 자주식 주차장과 커뮤니티 시설 등을 경쟁적으로 설치해 공용면적이 늘어난 반면 전용면적은 줄고 있다. 전용면적 비율이 낮기 때문에 실제 거주할 수 있는 면적도 작다.

업체들이 내세우는 분양률은 과장된 경우가 많다. ‘청약 대박’이라고 홍보하면서 특별·추가공급 명목으로 미분양 물량을 새로 내놓는 사례가 빈번하다. 상가와 오피스텔 분양률은 금융결제원 등 신뢰성 있는 기관이 집계하지 않기 때문이다.