개발부담금제도의 이해

개발부담금제도의 이해

 

● 개발부담금제도 개요

① 제도의 취지 : 「개발이익 환수에 관한 법률」에 근거하여 토지로부터 발생되는 개발 이익을 환수하여 이를 적정하게 배분함으로써 토지에 대한 투기를 방지하고 토지의 효율적인 이용을 촉진하기 위한 제도이다.

② 개발이익 : 개발이익이란 개발사업의 시행이나 토지이용계획의 변경, 그밖에 사회적‧경제적 요인에 따라 정상지가상승분을 초과하여 개발 사업을 시행하는 자나 토지 소유자에게 귀속되는 토지 가액의 증가분을 말한다.

③ 정상지가변동률 : 정상지가변동률은 「국토계획법」에 따라 국토해양부장관이 조사한 연도별 또는 월별 평균지가변동률(해당 개발사업 대상 토지가 속하는 시‧군 또는 자치구의 평균지가 변동률을 말한다)로 한다.

    

● 개발부담금 부과대상 사업

개발부담금의 부과 대상이 되는 개발사업은 국가 또는 지방자치단체로부터 허가‧인가 등을 받아 시행하는 다음에 해당하는 사업 등으로 한다.

① 택지개발사업(주택단지 조성 사업을 포함한다)

② 산업단지개발사업

③ 관광단지조성사업

④ 도시환경정비사업(공장을 건설하는 경우는 제외한다)

⑤ 물류시설용지조성사업

⑥ 온천개발사업

⑦ 여객자동차터미널사업

⑧ 골프장건설사업

⑨ 「건축법」에 의하여 지목변경이 수반되는 사업(용도변경 포함)

⑩ 개발행위, 초지조성, 산지전용, 농지전용허가에 의하여 지목변경이 수반되는 사업

  

● 개발부담금 부과대상 면적

① 특별시 또는 광역시의 도시지역에서 시행하는 사업의 경우 660㎡ 이상

② 특별시 광역시 외의 시‧군의 도시지역에서 시행하는 사업의 경우 990㎡

③ 도시지역 중 개발제한구역에서 그 그역의 지정 당시부터 토지를 소유한 자가 그 토지에 대하여 시행하는 사업의 경우 1,650㎡ 이상

④ 도시지역 외의 지역에서 시행하는 사업의 경우 1,650㎡ 이상

 

 

● 개발사업의 분할시행과 면적계산

① 동일인(배우자 및 직계 존비속 포함)이 연접한 토지를 5년의 기간 이내에 사실상 분할하여 개발사업을 시행한 경우에는 전체의 토지에 하나의 개발사업이 시행되는 것으로 본다. 연접 여부는 반드시 필지가 붙어 있는 경우가 아니고 도로 등으로 구분된 토지라도 토지의 위치나 사업내용 등으로 보아 일단의 사업을 판단되는 경우에는 연접한 토지로 본다.

② 동일인인 수인이 동일 필지를 각각 부과대상규모 이하로 사실상 분할하여 개발사업을 시행한 후 소유권을 이전하는 경우에는 연접한 토지에 동일한 개발사업을 시행한 것으로 본다.

③ 동일인이 연접한 토지에 둘 이상의 개발사업을 각각 다른 시기에 인가 등을 받아 사실상 분할하여 시행하는 경우에는 그 사업지구의 면적을 합하여 모두 개발부담금 부과대상으로 하며, 먼저 착수한 사업지구가 이미 완료되었다 하더라도 모두 합산하여 개발부담금을 부과한다.

④ 「중소기업진흥 및 제품구매 촉진에 관한 법률」에 따라 시행한 협동화사업단지 조성사업의 규모를 산정하는 경우에는 해당 협동화사업단지조성사업에 참여한 중소기업자별 면적(공동시설부지에 대하여 중소기업자별 지분에 따라 산정한 면적을 포함한다)의 토지에 각각의 개발사업이 시행되는 것으로 본다.

 

● 개발부담금의 부과 제외 및 감면

① 개발부담금의 부과 제외 : 국가가 시행하는 개발사업과 지방자치단체가 공공의 목적을 위하여 시행하는 사업으로서 대통령령으로 정하는 개발사업에는 개발부담금을 부과하지 아니한다.

② 개발부담금의 감면 : 다음에 해당하는 개발사업에 대하여는 개발부담금의 100분의 50을 경감한다. 이 경우 각 호의 규정을 중복하여 적용하지 아니한다.

- 지방자치단체가 시행하는 개발사업으로서 제1항에 해당하지 아니하는 사업

- 「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따른 공공기관, 「지방공기업법」에 따른 지방공기업 및 특별법에 따른 공기업 등 대통령령으로 정하는 공공기관이 시행하는 사업으로서 대통령령으로 정하는 사업

- 「중소기업기본법」제2조 제1항에 따른 중소기업이 시행한 공장용지조성사업, 대통령령으로 정하는 물류시설용지조성사업 및 관광단지조성사업. 다만, 수도권에서 시행하는 사업은 제외한다.

- 「주택법」에 따른 국민주택을 건설하기 위하여 시행하는 택지개발사업

③ 개발부담금의 면제 : 제2항에도 불구하고 다음에 해당하는 개발사업에 대하여는 개발부담금을 면제한다.

- 「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 따른 산업단지개발사업. 다만, 수도권에 있는 산업단지인 경우를 제외한다.

- 「중소기업창업 지원법」에 따라 사업계획 승인을 받아 시행하는 공장용지 조성사업

- 「물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률」에 따른 물류단지개발사업. 다만, 수도권에 있는 물류단지인 경우는 제외한다.

④ 지방자치단체장의 개발부담금 경감 요청 : 지역에 대한 민간투자의 활성화 등을 위하여 지방자치단체의 장은 지방의회의 승인을 받아 관할 구역에서 시행되는 개발사업에 대한 개발부담금을 지방자치단체에 귀속되는 귀속분의 범위에서 경감하여 줄 것을 국토해양부장관에게 요청할 수 있다. 이 경우 경감 요청을 받은 국토해양부장관은 해당 지방자치단체의 지가가 급격히 상승할 우려가 있는 등 대통령령으로 정하는 사유가 없으면 「개발이익 환수에 관한 법률」 제4조 제1항에 따라 지방자치단체에 귀속되는 귀속분의 범위에서 요청대로 경감하여야 한다(신설 2009. 3. 25)

 

 

● 개발부담금 산정방법

 

종료시점 지가 - (개시시점 지가 + 개발비용 + 정상지가 상승분) = 개발이익 * 25%

 

① 종료시점 지가 : 사업이 사실상 완료된 날, 준공(사용)검사일의 개별 공시지가

② 개시시점 지가 : 사업의 허가 등을 받은 날의 개별 공시지가

③ 개발비용 : 사업주가 사업에 투자(지출)한 개발사업비용

④ 정상지가 상승분 : 사업기간 중 정상지가 상승분

 

● 납부의무자

개발부담금 해당 사업의 사업시행자가 개발부담금 납부의무를 진다. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하면 그에 해당하는 자가 개발부담금을 납부하여야 한다.

① 개발사업을 위탁하거나 도급한 경우에는 그 위탁이나 도급을 한 자

② 타인이 소유하는 토지를 임차하여 개발사업을 시행하는 경우에는 그 토지의 소유자

③ 개발사업을 완료하기 전에 사업시행자의 지위나 제1호 또는 제2호에 해당하는 자의 지위를 승계하는 경우에는 그 지위를 승계한 자

 

● 개발비용의 산출

개발비용은 개발사업의 시행과 관련하여 지출된 다음 금액을 합하여 산출한다.

① 순공사비 : 해당 개발사업을 위하여 지출한 재료비, 노무비, 경비, 제세공과금의 합계액

                     * 제세공과금 : 해당 토지의 지목이 변경됨으로써 납부한 취득세

② 조사비 : 직접 해당 개발사업의 시행을 위한 측량비, 기타 조사에 소요된 비용으로서 순 공사비에 해당하지 아니하는 비용의 합계

③ 설계비 : 개발사업의 설계를 위하여 지출한 비용

④ 일반관리비 : 개발사업과 관련하여 관리활동 부문에서 발생한 제비용의 합계액. 국가를 당사자로 하는 「계약에 관한 법률시행령」에 의한 예정가격결정을 위한 기준과 요율 적용 산정한다.

⑤ 기타 경비 : 국가 지방자치단체에 납부한 부담금의 합계액

농지보전부담금, 대체산림자원(대체초지)조성비, 기반시설부담금, 수도(하수도)원인자부담금 등이 있다.

⑥ 개량비 : 개발사업의 착수 전에 부과대상토지의 개량을 위하여 지출한 비용으로서 개시 시점 지가에 반영되지 아니한 비용

 

● 개발비용 산출내역서 제출

① 제출의무자 : 사업시행자, 토지소유자 등 납부의무자

② 개발비용 산정기준 : 납부의무자 또는 개발비용 산정기관에 의뢰해서 산정한 개발 비용

③ 제출기간 : 개발사업이 완료(준공, 사용승인)된 후 40일 이내. 40일 이내에 내역서를 제출하지 않거나, 기간을 경과하여 제출하거나 허위로 제출하는 경우에는 200만원 이하의 과태료가 부과된다.