지구단위계획제도의 이해

지구단위계획제도의 이해

 

■ 제2종 지구단위계획제도

 

● 연접개발제한의 탈출구

해당 토지가 비록 개발적성인 계획관리지역으로 분류되었다고 하더라도 연접개발제한에 걸리면 단독주택과 제1종 근린생활시설의 개발 외에는 탈출구가 없다. 수도권의 소위 잘나가는 지역의 도변(길가) 토지들이 개발되지 않고 방치되거나 또는 거래가 되지 않는 것은 연접개발제한에 걸려 환금성 있는 사업부지(공장부지나 창고부지등)로 개발이 불가능하기 때문이다.

이러한 경우의 탈출구가 기반시설 계획을 확보하고 가는 제2종 지구단위계획이다. 과거에는 산업형이나 유통형은 사례도 없고 시‧군의 준비도 미흡해서 주민 제안에 의한 제2종 지구단위계획 제도는 형식상으로만 존재할 뿐 실효성이 별로 없었다. 향후 토지개발시장에서 주민 제안에 의한 제2종 지구단위계획 제도가 개발사업의 주류를 이룰 것으로 예상되며, 이미 지구단위계획 허가를 받은 물건들이 중개대상 물건으로 종종 나오고 있다.

 

 

● 지구단위계획의 구분

「국토계획법」에 의하여 지구단위계획은 다음과 같이 1종과 2종으로 구분하며, 지구단위계획구역 및 지구단위계획은 도시관리계획으로 결정한다.

① 제1종 지구단위계획 : 토지 이용을 합리화 ‧ 구체화하고, 도시 또는 농 ‧산‧어촌의 기능을 증진하며, 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하기 위해 수립하는 계획이다.

② 제2종 지구단위계획 : 계획관리지역이나 개발진흥지구를 체계적‧계획적으로 개발하거나 관리하기 위하여 용도지역의 건축물, 그밖의 시설의 용도‧종류 및 규모 등에 대한 제한을 완화하거나 건폐율 또는 용적률을 완화하여 수립하는 계획이다.

 

● 제2종 지구단위계획의 성격

지구단위계획은 향후 5년 내외에 개발이 예상되는 일단의 토지 또는 지역과 그 주변지역의 미래모습을 상정하여 수립하는 계획이며, 광역도시계획‧도시기본계획 등의 상위계획, 도시관리계획 및 수도권정비계획 등 관련계획의 내용과 취지를 반영하여야 한다. 지구단위계획구역은 원칙적으로 결정된 날부터 5년 이내에는 이를 변경하지 않는 것으로 하되, 불가피한 경우에 한하여 5년 이내에 변경할 수 있다.

 

● 제2종 지구단위계획구역의 지정

지구단위계획구역을 지정할 수 있는 지역은 다음과 같다.

① 계획관리지역

② 개발진흥지구

- 주거개발진흥지구, 복합개발진흥지구(주거기능이 포함된 경우에 한한다) 및 특정개발진흥지구 : 계획관리지역

- 산업개발진흥지구‧유통개발진흥지구 및 복합개발진흥지구(주거기능이 포함되지 아니한 경우에 한한다) : 계획관리지역‧생산관리지역 또는 농림지역

- 관광‧휴양개발진흥지구 : 도시지역 외의 지역

 

● 제2종 지구단위계획구역의 입안기준

지구단위계획구역의 입안기준은 다음과 같다. 공동주택 중 아파트나 연립주택의 건설계획이 포함된 것이 아니면 3만㎡ 이상이면 입안할 수 있다.

① 공동주택 중 아파트 또는 연립주택의 건설계획이 포함되는 경우에는 제2종 지구단위계획구역을 지정하고자 하는 일단의 토지의 면적이 30만㎡ 이상일 것. 다만, 다음에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

- 일단의 토지의 면적이 각각 10만㎡ 이상이고 각 구역의 면적중심 간의 최장거리가 1 .5km 이내인 경우로서 그 총면적이 30만㎡ 이상이고 각 구역이 15m 이상의 도로로 연결되는 경우

- 종전 국토이용관리법에 의하여 지정된 취락지구(10만㎡ 이하인 경우에 한한다)와 연접하여 개발하는 경우로서 기존의 취락지구를 포함한 지구단위계획구역의 면적이 30만㎡ 이상이며 기존 취락지구 내 또는 신규 지구단위계획구역 내의 초등학교에서 전체 취학 예상 아동 수를 충분히 수용할 수 있다고 판단되는 경우

- 수도권정비계획법에 의한 자연보전권역에서 10만㎡ 이상으로 구역을 지정하는 경우

- 구역면적이 10만㎡ 이상으로서 지구단위계획구역 안에 초등학교 용지를 확보하여 관할 교육청의 동의를 얻거나 지구단위계획구역 안 또는 지구단위계획구역으로부터 통학이 가능한 거리에 초등학교가 위치하고 학생수용이 가능한 경우로서 관할 교육청의 동의를 얻은 경우

② 아파트 또는 연립주택을 건설하는 경우를 제외하고는 지구단위계획구역을 지정하고자 하는 일단의 토지의 면적이 3만㎡ 이상일 것

③ 당해 지역에 도로, 상‧하수도 등 기반시설을 공급할 수 있을 것

④ 자연환경‧경관‧미관 등을 해치지 아니하고 문화재의 훼손우려가 없을 것

⑤ 생산관리지역‧농림지역 안에 입안하는 산업형 또는 유통형 지구단위계획은 농업‧임업‧축산업 또는 수산업을 위한 것일것

⑥ 도시기본계획에서 정하는 제2종 지구단위계획에 대한 목표연도 총량 및 단계별 토지수요량 범위 안에서 지정할 것. 다만, 목표연도의 총량을 유지하면서 단계별 토지수요량의 30% 내에서 조정할 수 있다.

 

● 주민제안에 의한 제2종 지구단위계획 구역의 지정

① 주민제안에 의한 제2종 지구단위계획 : 제2종 지구단위계획은 시‧군 등에서 사업목적을 가지고 지정하는 것과, 민간이 토지를 개발하거나 사업을 영위하기 위해서 하는 주민제안에 의한 것, 두 가지가 있다. 이책에서 언급하는 것은 주민제안에 의한 지구단위계획을 말한다. 주민은 다음에 해당하는 경우에 지구단위계획구역의 지정에 관한 입안을 특별시장‧광역시장‧시장 또는 군수에게 제안할 수 있다.

- 지구단위계획을 통하여 주민 스스로 주거‧산업‧유통‧관광휴양 시설을 건설하여 지역발전 을 도모하고자 하는 경우

- 지나친 개발로 주거환경과 자연환경이 악화될 우려가 있어 주민이 스스로 체계적인 정비 또는 개발을 도모하고자 하는 경우

- 기타 특별시장‧광역시장‧시장 또는 군수가 주민제안에 의한 지구단위계획구역의 지정이 바람직하다고 판단하는 경우

② 주민제안에 의한 제2종 지구단위계획 구역의 지정 요건 : 주민이 지구단위계획구역의 지정 및 변경과 지구단위계획의 수립 및 변경에 관한 사항을 제안하는 때에는 다음의 요건을 갖추어야 한다.

- 계획의 내용이 관계법령 및 지구단위계획수립지침에 적합하여야 한다. 특히 해당 시‧군 의 2020도시기본계획에 반드시 부합되어야 한다.

- 지구단위계획의 수립과 사업시행이 전제되어야 한다.

- 제안한 지역의 대상 토지면적(국공유지의 면적을 제외한다) 및 대상필지의 2/3 이상에 해당하는 토지소유자의 동의가 있어야 한다. 다만, 국공유지가 포함되어 있을 경우에는 해당 재산관리청과의 사전협의가 있어야 한다.

 

● 제2종 지구단위계획구역 안에서 행위제한의 완화

지구단위계획구역 안에서는 건축물의 행위제한 기준을 다음 기준에 따라 이를 완화하여 적용할 수 있다. 다만, 개발진흥지구(계획관리지역에 지정된 개발진흥지구를 제외한다)에 지정된 지구단위계획구역에서는 공동주택 중 아파트와 연립주택을 허용하지 아니한다. 또한 지구단위계획구역에서는 당해 용도지역 또는 개발진흥지구에 적용되는 건폐율의 150% 및 용적률의 200% 이내에서 건폐율 및 용적률을 완화하여 계획을 수립할 수 있다.

① 주거형 지구단위구역 : 주거지역에 허용하는 행위(당해 도시계획조례가 정하지 아니한 용도를 제 외한다)의 범위 안에서 완화한다.

② 산업형 지구단위계획구역 : 공업지역에 허용되는 행위의 범위 안에서 완화된다.

③ 유통형 지구단위계획구역 : 공업지역 및 상업지역에 허용되는 행위의 범위 안에서 완화 한다.

④ 관광휴양형 지구단위계획구역 : 녹지지역에 허용되는 행위의 범위 안에서 완화되며, 다음의 시설을 설치할 수 있다.

가. 「관광진흥법」제3조 제1항 2호 내지 제7호의 규정에 의한 시설

나. 「체육시설의 설치‧이용에 관한 법률」제3조의 규정에 의한 시설(가항과 함께 설치하는 것에 한한다)

⑤ 복합형 지구단위계획구역 : 복합형 지구단위계획을 구성하는 각 지구단위계획별로 1내지 4의 기준을 적용한다.

⑥ 특정 지구단위계획구역 : 당해 용도지역에서 허용되는 행위

 

 

 

■ 제2종 지구단위계획구역의 수립기준

 

지구단위계획구역은 당해 구역의 중심기능에 따라 주거‧산업‧유통‧관광휴양‧특정‧복합기능 등 6가지로 구분하며 수립기준은 다음과 같다.

 

● 주거형 지구단위계획 수립기준

 

주거형지구단위계획구역

주민의 집단적 생활근거지로 이용되고 있거나 이용될 아래의 지역으로서 계획적인 개발이 필요한 경우

① 토지이용현황 및 추이를 감안할 때 향수 5년 내 개발수요가 크게 증가할 것으로 예상되는 지역

② 주택이 소규모로 연담화하여 건설되어 있거나 건설되고 있는 지역

③ 도로‧상하수도 등 기반시설과 개발여건이 양호하여 개발이 예상되는 지역

④ 댐건설‧공유수면매립 등 공공사업의 시행으로 인하여 이주단지를 조성할 필요가 있는 지역

 

토지이용계획

구역 내 토지는 주거용지‧상업용지‧공업용지‧녹지용지 및 공공시설용지로 구획한다.

① 주거용지는 단독주택용지‧연립주택용지‧아파트용지‧근린생활용지 등으로 구분한다.

② 상업용지는 주거용지 면적의 5% 내외에서 계획하는 것을 원칙으로 하되, 당해구역의 경제권 및 생활권의 규모와 구조 등을 감안하여 적정한 비율을 확보하도록 한다.

③ 공업용지는 주변지역의 여건이나 수용인구의 특성에 맞는 자족기느응ㄹ 확보하고 자동차 정비시설, 음식물제조시설 등을 집단화하여 유지하는 데 필요한 면적으로 하되, 구역 내 모든 지역에서 접근이 가능하도록 공업용지를 분산 배치하는 것이 바람직하다.

④ 녹지용지는 쾌적한 주거환경을 조성하는 데 필요한 근린공원‧어린이공원‧완충녹지‧경관녹지‧광장‧보행자전용도로‧찬수공간 등으로 구획한다.

⑤ 공업용지와 주거용지 사이네는 공업용지 면적의 10% 이상에 해당하는 면적을 완충용 녹지로 계획하되, 구역 내 주변여건을 감안하여 필요시에는 녹지의 활용성 등 계획내용에 대한 검토 및 도시계획위원회 심의를 통하여 완화할 수 있다.

⑥ 다음에 해당하는 지역은 당해 지방자치단체의 장이 불가피하다고 인정하는 경우를 제외하고는 녹지용지로 구획하여 가급적 원형을 보전하고 지형변화를 최소화하여야 한다.

- 도시지역 또는 도시기본계획상 도시지역으로 편입될 예정인 지역에서 200m 이내에 있 는 지역

- 자연환경보전지역의 경계에서 200m 이내에 있는 지역

- 일단의 토지가 대부분 토지적성평가 결과 1 ‧ 2등급 토지로 구성되어 있으나 그 규모가 작아 계획관리지역으로 편입된 지역

⑦ 주거용지와 면하는 철도부지변에는 폭 30m 이상의 완충녹지, 폭 25m 이상의 도시계획도로변에는 폭 10m 이상의 완충녹지, 철도역 등과 인접해서는 폭 10m 내외의 완충녹지를 설치하는 것이 바람직하다.

   

기반시설

① 구역 내 도로율은 최소 15% 이상을 원칙으로 한다. 이 경우 도로의 규모산정은 도시계획도로의 규모로 한다.

② 진입도로는 계획구역 경계에서 간선도로에 연결하는 것을 원칙으로 하며, 진입도로의 폭은 최소 8m를 기준으로 교통소통에 지장이 없는 범위 내에서 지역여건 및 이용세대수의 규모에 따라 차등 계획하여야 한다.

③ 공원면적과 완충녹지, 경관녹지, 광장, 보행자전용도로, 친수공간, 유수지 등 오픈페이스의 총면적은 다음의 기준에 따라 확보하여야 하며, 개발단계별로 적절하게 공급되어야 한다.

- 구역면적이 3만㎡이상 30만㎡인 미만인 경우 : 전체 구역면적의 15% 이상(주거용지 아에 조성된 녹지공간은 포함하지 아니한다)

- 구역면적이 30만㎡ 이상인 경우 : 전체 구역면적의 20% 이상(주거용지 안에 조성된 녹지공 간은 포함되지 아니한다)

   

사업기간

사업기간은 원칙적으로 지구단위계획 결정‧고시 후 5년 이내로 하여야 한다. 다만, 시행자가 지정되지 않은 경우에는 지정된 날부터 5년 이내로 한다.

 

기존 취락지구에 연접하여 지구단위계획구역을 지정하는 경우

구역지정요건과 기반시설계획은 기존 취락지구의 면적과 지구단위계획구역의 면적을 합산하여 산정하되, 토지이용계획, 건축물의 건폐율‧용적률‧높이제한에 관한 사항은 새로 지정하는 지구단위계획구역에 한하여 적용한다.

 

 

● 산업형 지구단위계획수립기준

 

산업형 지구단위계획구역

아래의 시설 등의 설치를 위하여 계획적인 개발이 필요한 경우

① 「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 의한 농공단지

② 「공업배치 및 공장설립에 관한 법률」에 의한 공장과 이에 부수되는 근로자 주택

③ 기타 농어촌관련시설(도시계획시설로 설치가 가능한 것을 제외한다)

 

토지이용계획

구역 내의 토지는 공업용지‧녹지용지‧공공시설용지로 구획하되, 필요한 경우 사택‧기숙사의 설치를 위한 주거용지를 구획할 수 있다.

① 공장 등에서 배출되는 오염물질의 종류 및 정도에 따라 주요 유치업종을 결정하며, 공업용지 면적의 30% 이상은 주요 유치업종의 부지면적으로 계획한다.

② 공업용지는 주요 유치업종용 공업용지와 그밖의 공업용지로 구획하여야 하며, 필요한 경우 주차장 및 창고 등 물류시설용지를 구획할 수 있다.

③ 녹지용지는 원칙적으로 구역면적이 30만㎡ 미만인 경우에는 15% 이상, 구역 면적이 30만㎡ 이상인 경우에는 20% 이상(공업용지에 조성된 녹지공간은 제외한다)으로 한다.

④ 공공시설용지는 도로‧환경오염방지시설 기타 공공시설 부지로 구획한다.

⑤ 공업용지와 그밖의 용지 사이에는 구역 내 주변여건을 감안하여 완충용 녹지용지를 구획하여야 한다.

 

기반시설

① 구역 내 도로율은 「도시계획시설의 결정‧구조 및 설치기준에 관한 규칙」제11조 제1항 제3호의 규정에 의한 공업지역의 도로율 기준에 따른다. 이 경우 도로의 규모산정은 도시계획도로의 규모로 한다. 다만, 단일공장으르 설립하기 위해 지구단위계획을 수립하는 경우에는 「도시계획시설의 결정‧구조 및 설치기준에 관한 규칙」제11조 제1항 제3호의 규정에 의한 도로율의 50% 이상으로서 토지이용 및 생활권 계획에 따른 교통량 예측‧교통량 배분‧도로별서비스수준 분석 내용을 포함한 교통영향 검토결과 및 도시계획위원회 심의 결과에 따른다.

② 도로는 다음의 요건에 적합하게 계획하여야 한다.

- 구역의 경계에서 국도‧지방도‧시도‧군도 기타 12m 이상 도로에 연걸되는 진입도로를 다 음 기준에 따라 계획하여야 한다.

• 구역면적이 9만㎡ 미만인 경우에는 폭 10m 이상

• 구역면적이 9만㎡ 이상 15만㎡ 미만인 경우에는 폭 12m 이상

• 구역면적이 15만㎡ 이상인 경우에는 폭 15m 이상

- 구역 내 도로 폭은 8m 이상으로 한다.

③ 하수도시설은 다음의 기준에 따라 계획한다.

- 계획구역에서의 하수도는 간선하수도로부터 지구단위계획구역까지의 하수도를 포함한 다.

- 계획배수면적을 기준으로 계획오수량과 계획우수량 등 계획하수량을 추정하여 하수관 거‧배수펌프장 등 하수처리장 확충게획 등을 고려한다.

- 하수도는 하수종말처리장을 통하여 하수처리를 하는 것을 원칙으로 하되 입안권자가 지역여건상 불가피하다고 인정하는 경우에는 마을 하수도와 오수처리시설을 통한 하수 처리를 할 수 있다.

- 당해 구역이 하수처리 구역에 포함되어 있지 않을 경우 개발시기를 고려하여 하수도정 비기본계획 및 하수처리장 확충계획에 반영하여야 한다.

- 주요 유치업종이 수질환경보전법상 1종 내지 4종 사업장이 경우 또는 특정 수질유해물 질을 배출하는 사업장인 경우에는 폐수종말처리장을 계혹하여야 한다. 다만, 폐수를 인 근지역의 하수종말처리장 또는 폐수종말처리장으로 유입하여 처리할 수 있는 경우 또는 폐수배출량이 극히 적어 페수종말처리장에서 처리하기에는 경제성이 없다고 환경관서에 서 판단하여 당해 폐수배출 사업장에서 자체적으로 폐수처리시설을 설치하거니 인근 시 설과 공동으로 시설을 설치하는 경우에는 그러하지 아니하다.

④ 공원 및 녹지는 도시공원법에 의한 공원 및 녹지의 설치기준에 따라 설치하여야 한다.

⑤ 페기물처리시설은 폐기물처리시설촉진및주변지역지원등에관한법률 제5조의 산업단지에 대한 규정을 준용하며, 당해 지방자치단체에 폐기물처리계획이 수립된 경우 이와 연계하여 폐기물처리대책을 마련하고, 필요시 폐기물소각시설의 설치를 계획하여야 한다. 다만, 위탁처리가 가능한 경우에는 그러하지 아니하다.

   

건축계획

① 배치계획은 공장 등의 업종별로 수립한다.

② 산지에 건축물을 배치하는 경우에는 경사도는 20도 미만이고, 입안지역 안에서 표고가 가장 낮은 지역인 산자락 하단으로부터 높이 200m 미만인 지역에 배치한다.

③ 건축물의 길이는 경사도가 10도 이상인 산지에서는 100m 이내로 하고, 그밖의 지역에 서는 150m 이내로 한다. 다만, 지구단위계획 결정권자가 입지시설의 특성상 불가피하다 고 판단하는 경우에는 도시계획위원회에의 의견을 들어 이를 완화할 수 있다.

④ 경사도가 10도 이상인 산지에 2개 이상 건축물 등을 설치하는 경우에는 길이가 긴 건축물을 기준으로 그 건축물 길이의 1/5이상을 이격하도록 한다.

⑤ 구역 내 건축물의 층고는 원칙적으로 5층 이하로 하고, 시설물 그밖의 공작물의 높이는 20m(구역 외부의 국도‧지방도 기타 12m 이상의 도로에서 보이지 않는 경우에는 30m) 이하로 한다. 다만, 시설물의 특성상 입안권자가 불가피하다고 인정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

   

녹지 및 공원 확보

① 완충녹지의 설치

- 구역 진입도로와 구역의 경계도로 주변에는 폭 10m 이상의 완충녹지를 설치한다.

- 계획상 도로나 보행도로롤 인하여 오픈페이스가 단절되는 것이 더 효과적인 경우에도 가급적 이를 지양하여 계획구역 전반에 걸쳐 오픈페이스가 연계되도록 계획한다.

② 구역 내 이산화탄소 및 각종 대기오염원의 총 발생량을 추정하고 폐기물처리 방안을 강구하여 이에 대한 처리계획을 제출한다.

③ 생태계의 보전

- 산자락 하단을 기준으로 최소한 8부 능선 이상 지역은 원형대로 보전하여야 한다.

- 진입도로 및 사업부지 내 도로로 인하여 녹지축 또는 산림연결축이 단절되지 않도록 한다.

- 토지의 형질변경에 따라 발생하는 법면(옹벽을 포함한다)의 높이는 16m 이하로 하되, 5m 이하의 소단(폭은 2m 이상으로 한다)을 조성하고 가급적 구역 밖에서 보이지 않도록 한다.

   

개발사업의 시행

개발사업은 지구단위계획이 고시된 날로부터 2년 내 시행하여야 한다. 다만, 불가피한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

 

 

● 유통형 지구단위게획 수립기준

 

유통형 지구단위계획구역

아래의 시설 등의 설치를 위하여 계획적인 개발이 필요한 경우

① 물류정책기본법에 의한 물류시설

② 물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률에 의한 물류단지

③ 「유통산업발전법」에 의한 집배송시설과 공동집배송센터 및 공동집배송센터개발촉진지 구

④ 「유통산업발전법」에 의한 대규모 점포 

 

토지이용계획

① 구역 내의 토지는 유통용지(상업시설용지를 포함한다), 공업용지, 녹지용지, 공공시설용지로 구획하되, 필요한 경우 사택‧기숙사의 설치를 위한 주거용지를 구획할 수 있다.

② 유통용지는 필요한 경우 주차장과 공업용지를 구획할 수 있다.

③ 녹지용지는 원칙적으로 구역면적이 30만㎡ 미만인 경우에는 15% 이상, 구역면적이 30 만㎡ 이상인 경우에는 20% 이상(유통용지 및 공업용지에 조성된 녹지공간은 제외한다)으로 한다. •

④ 공공시설용지는 도로, 환경오염방지시설, 기타 공공시설 부지로 구획한다.

⑤ 유통용지 및 공업용지와 그밖의 용지 사이에는 구역 내 주변여건을 감안하여 완충용 녹지용지를 구획하여야 한다.

   

기반시설

① 구역 내 도로율은 최소 10% 이상을 원칙으로 한다. 이 경우 도로의 규모산정은 도시계획도로의 규모로 한다.

② 도로는 다음의 요건에 적합하게 계획하여야 한다.

- 구역의 경계에서 국도‧지방‧시도‧군도 기타 12m 이상 도로에 연걸되는 진입도로를 다음 의 기준에 따라 계획하여야 한다.

• 구역면적이 9만㎡ 미만인 경우에는 폭 10m 이상

• 구역면적이 9만㎡ 이상 15만㎡ 미만인 경우에는 폭 12m 이상

• 구역면적이 15㎡ 이상 33만㎡ 미만인 경우에는 폭 15m 이상

- 구역 내 도로 폭은 8m 이상으로 한다.

③ 상수도시설은 다음의 기준에 따라 계획한다.

- 계획구역에서의 상수도는 간선수도로부터 지구단위계획구역까지의 수도를 포함한다.

- 용수시설은 계획에서 정한 유통용지 등의 면적을 감안하여 산정한 수요량의 1.3qo 이상을 확보하도록 수도시설을 계획한다.

- 상수도는 수도법에 의한 일반상수도를 설치하는 것을 원칙으로 하되 지형여건상 일반 상수도의 공급이 어려울 경우에는 지하수 법 및 먹는물관리법에의한 음용수의 수질기준에 적합하게 지하수 등을 이용하여 사용할 수 있다.

- 하수도시설은 다음의 기준에 따라 계획한다.

• 계획구역에서의 하수도는 간선하수도로부터 지구단위계획구역까지의 하수도를 포함한 다.

• 하수도는 하수종말처리장을 통하여 하수처리를 하는 것을 원칙으로 하되 입안권자가 지역여건상 불가피하다고 인정하는 경우에는 마을 하수도와 오수처리시설을 통한 하수 처리를 할 수 있다.

• 당해 구역이 하수처리구역에 포함되어 있지 않을 경우 개발시기를 고려하여 하수도정 비기본계획 및 하수처리장 확충계획에 반영하여야 한다.

④ 공원 및 녹지는 도시공원법에 의한 공원 및 녹지의 설치기준에 따라 설치하여야 한다.

⑤ 폐기물처리시설은 당해 지방자치단체에 폐기물처리계획이 수립된 경우 이와 연계하여 폐기물처리대책을 마련하고, 필요시 폐기물소각시설의 설치를 계획하여야 한다. 다만, 위탁 처리가 가능한 경우에는 그러하지 아니하다.

   

건축계획

① 배치계획은 유통시설 등 시설별로 수립한다.

② 산지에 건축물을 배치하는 경우에 경사도는 20도 미만이고, 입안지역 안에서 표고가 가장 낮은 지역인 산자락 하단으로부터 높이 200m 미만인 지역에 배치한다.

③ 건축물의 길이는 경사도가 10도 이상인 산지에서는 100m 이내로 하고, 그밖의 지역에서는 150m 이내로 한다. 다만, 지구단위계획 결정권자가 입지시설의 특성상 불가피하다고 판단하는 경우에는 도시계획위원회의 의견을 들어 이를 완화할 수 있다.

④ 경사도가 10도 이상인 산지에 2개 이상 건축물 등을 설치하는 경우에는 길이가 긴 건축물을 기준으로 그 건축물 길이의 1/5이상을 이격하도록 하되, 지구 단위계획결정권자가 건축계획상 필요하다고 인정하는 경우에는 이를 완화하여 적용할 수 있다.

⑤ 생태계의 보전

- 산자락 하단을 기준으로 최소한 8부 능선 이상 지역은 원형대로 보전하여야 한다.

- 진입도로 및 사업부지내 도로로 인하여 녹지축 또는 산림연결축이 단절되지 않도록 한 다.

- 사업부지 내 조경은 되도록 기존 수목과 조화를 이룰 수 있도록 향토수종을 선정하는 등 생태적 배식을 적용하여야 한다.

- 토지의 형질변경에 따라 발생하는 법면(옹벽을 포함한다)의 높이는 16m 이하로 하되, 5m 이하의 소단(폭은 2m 이상으로 한다)을 조성하고 가급적 구역 밖에서 보이지 않도록 한다.

 

개발사업의 시행

개발사업은 지구단위계획이 고시된 날로부터 2년 내 시행하여야 한다. 다만, 불가피한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

   

관광휴양형 지구단위계획구역

아래의 시설 등의 설치를 위하여 계획적인 개발이 필요한 경우

① 「관광진흥법」제3조 제1항 제2호 내지 제7호의 규정에 의한 관광사업을 영위하기 위하 여 설치하는 시설

② 「체육시설의 설치‧ 이용에 관한 법률」에 의한 체육시설(제1항의 시설과 함께 설치하는 것에 한한다)

   

특정 지구단위계획구역

아래의 시설 등의 설치를 위하여 계획적인 개발이 필요한 경우

① 2002. 12. 31. 이전에 종전의 「국토이용관리법」에 의하여 지정된 준도시지역 안의 시설용지지구(법 부칙 제15조 제2항의 규정에 의하여 도시계획시설로 보는 시설용지지구를 제외한다) 안에 설치하는 시설로서 주거형, 산업형, 유통형, 관광휴양형에 해당하지 아니 하는 것

② 주거형, 산업형, 유통형, 관광휴양형에 해당하지 아니하고 도시계획시설로 설치할 수 없는 시설로서 특별시장‧광역시장‧시장‧군수가 당해 지역의 발전 등을 위하여 필요하다고 인 정하는 것

 

복합형 지구단위계획구역

위의 주거형, 산업형, 유통형, 관광휴양형, 특정 지구단위계획 중 2 이사을 동시에 지정하는 경우

 

산업형 제2종 지구단위계획 사례

전문중개사는 시‧군 고시문과 토지이용계획확인서 두 가지를 동시에 확인해서 지구단위계획의 내용, 즉 건폐율‧용적률‧공장용지면적 및 부지의 배치 등을 파악할 수 있어야 한다.