재개발 토지 알수록 돈 된다

 

재개발 토지 알수록 돈 된다

 

 

재개발구역에서 분양자격은 토지, 단독주택, 다가구주택, 다세대전환주택, 다세대주택(빌라), 무허가건축물, 상가 등 여러 종류가 있다.

단독주택이나 다가구주택, 빌라, 전환다세대 등의 주택을 소유한 경우에는 일단 분양자격이 주어진다는 것은 투자자들도 잘 알고 있지만 토지만을 소유한 자는 무조건 분양자격이 있는 것이 아니기 때문에 재개발 토지투자를 두려워하는 경우가 많아서 토지만 보유하거나 공유지분을 보유한 분들은 매도가 어렵고, 유동성이 낮아서 이런 물건들이 급매물로 시장에 나오는 경우가 종종 있다.

현장 부동동산에서 분양자격이 있다고 설명하지만 매수자들이 쉽사리 믿지 못하는 경우도 많고, 일부 부동산에서는 분양자격이 없는 물건도 무조건 분양자격이 주어진다고 속이면서 거래를 성사시키는 경우도 있기 때문에 투자 시 주의가 필요하며, 반드시 투자자 스스로가 분양자격에 대한 정확한 지식을 알 필요가 있기에 재개발 토지의 분양자격에 대하여 한번 알아보도록 하자.

 

1. 토지(나대지)만을 소유한 경우

① 90m² 이상인 경우 주택 소유여부에 관계없이 분양자격 인정된다.

② 여러 필지 또는 공유지분의 합이 90m² 이상이면 분양자격 인정된다.

단, 조례시행일(2003년12 월30일)이전에 분할 또는 공유 등기된 토지이어야 한다.

 

2. 건물과 토지소유자가 각각 일 때, 토지만 소유한 경우

① 토지와 건물이 분리된 시점이 건축물 준공 당시부터 분리된 경우로 토지 소유자와 건물 의 소유자가 다르면 각각 분양자격 인정된다.

② 건축물 준공 이후에 토지와 건물 소유자가 분리가 된 경우에는 토지와 건물을 합해서 1 개의 분양자격이 인정되나 분리 시점이 조례시행일(2003년 12월 30일)이전에 분리된 경우 에는 90m² 이상이면 각각의 분양자격이 인정된다.

 

3. 공유지분으로 토지를 소유한 경우

① 하나의 대지를 여러 명이 공유(共有)하고 있는 경우에는 수인의 분양신청자를 1인의 분양 대상자로 본다. 즉, 1개의 분양자격만 인정이 된다.

② 공유(共有)하고 있는 토지의 지분면적이 90m² 이상이면 각각의 분양자격이 인정이 된다.

단, 공유지분등기의 시점이 조례시행일 (2003년 12월 30일)이전에 되어 있어야 한다.

 

4. 도로로 이용되는 토지를 소유한 경우

① 90m² 이상인 경우에는 무주택과 관계없이 분양자격 인정된다.

② 여러 필지 또는 공유지분의 합이 90m² 이상이면 분양자격 인정된다.

단, 조례시행일(2003년 12월 30일) 이전에 분할 또는 공유등기 된 토지이어야 한다.

 

5. 90m² 미만의 면적을 소유한 경우 다음의 조건을 만족하여야 한다.

① 단일필지이고, 30m²이상 90m² 미만 소유한 무주택 세대주여야 한다.

② 지목(地目 )이 도로가 아니고, 현황(現況)도 도로가 아니어야 한다.

 

사례1) 같은 재개발구역 내에 30번지와 50번지이며, 1999년도부터 공유로 된 필지일 경우

30번지 : A 50m², B 60m², C 70m²

50번지 : A 50m², B 30m², C 15m²

조례시행일 이전부터 공유로 되어 있으며, 같은 재개발 구역내의 면적 합계가 90m²를 초과하는 A, B에게 분양자격이 있지만 C에게는 분양자격이 없다.

 

사례2) 필지의 토지를 A가 1990년에 분할하여 B에게 매도하였으며, B는 2004년에 2월에 분할 하여 C, D에게 매도한 경우

A 200m², B 10m², C 100m²

A에게는 분양자격이 주어지나 C,D에게는 하나의 분양자격만 주어진다.

 

사례3) A필지는 지목이 도로이며 현 이용 상태도 도로이고, B필지는 지목이 대지이고 현황이 도로일 경우 C필지는 지목이 도로이며 현 이용 도로와대지인 경우

A 필지(지목:도로, 현황:도로, 면적:92m²)

B 필지(지목:대지, 현황:도로, 면적:38m²)

C 필지(지목:도로, 현황:도로/대지, 면적:60m²)

A필지는 지목과 현황이 도로일지라도 면적이 90m²이상이므로 무주택자 여부와 상관없이 분양자격이 있으며,

B필지는 무주택자인 경우만 분양자격이 주어지며, C필지는 분양자격이 없다.