주거환경개선사업지의 경우 즉,원주민의 모든 권리와 의무를 승계하는 경우가 아니면 입주권 자격이 주어지지 않는다

주거환경개선사업지의 경우 재개발사업지와 동일시 취급하는 경우가 있어 여러군데 자료를 검색하였으나 재개발만큼의 자료가 없어

 

제 나름대로 정리된 바를 기술하고자 합니다.

 

주거환경개선사업의 경우 수용방식으로 공동주택 개발의 경우를 비교하여 말씀드리는 것입니다.현재 인천에서 진행되고 있는 대부분의

 

주거환경개선사업이 이 방식을 채택하고 있습니다.물론 현지개량방식이 있는데요...이는 주택개발은 주민들이 자력으로 해야 하는 것

 

으로 지금 말씀드리는 부분과는 상이함을 알려드립니다.

 

1.분양자격의 차이

 

  기준일 이후 분양자격을 부여받는 것은 재개발지역의 경우 조합원의 지분을 매입 매도하는 데 가능하나 주거환경개선지구의 경우

 

  입주권 자격이 있는 원주민의 지분을 포괄승계하여야 가능하다는 점이 가장 큰 차이입니다.여기서 주거환경개선사업의 경우 기준일

 

  이전에 거주하고 있으면서 지구내 1가구 1주택자 이어야 하고 주택이외 조그마한 짜투리 땅이라도 있을 경우 현금청산대상이 된다는

 

  것입니다.즉,원주민의 모든 권리와 의무를 승계하는 경우가 아니면 입주권 자격이 주어지지 않는 다는 것이죠.

 

  예를들어 동일지역내 1가구 2주택자의 경우 재개발지역에서 1주택을 타인에게 양도하면 각각 분양권 자격이 주어지나 주거환경

 

  개선지구에서는 2주택을 모두 양도하여야만 1주택에 대해서 입주권 자격이 주어지며 이 또한 매도자인 원주민만 해당되고 매수한

 

  투자자는 현금청산 대상이 된다는 점입니다.아울러 원주민 자신도 모르는 사도를 소유하고 있는 경우 이를 제외하고 주택과 그에

 

  부수되는 토지만 매수시 동일하게 매수인은 현금청산 대상입니다.

 

  또한 철거 이후 재개발의 경우 지분 거래가 가능하나 주건환경개선사업의 경우 불가하다는 것입니다.주거환경개선사업의 경우

 

  동호수 추첨하여 분양권으로 전환된 이후 1회에 한해 분양권 전매 가능합니다.이 또한 재개발과 현격한 차이가 나는 것이구요.

 

  이는 재개발의 경우 소유권이 조합원이나 조합(조합에 신탁하는 경우)에게 있으나 주거환경개선사업의 경우 주공이나 도개공이

 

  수용하여 주공이나 도개공으로 소유권이 이전되기 때문입니다.

 

  이 때 통상적으로 공증등의 방법으로 소유권에 대하여 확보하는 방안을 취하고 있으나 차후 매도인이 여러 명에게 매도할 경우

 

  이를 확인 할 길이 전무하다는 것 입니다.

 

2.분양순위의 차이

 

  재개발에서 분양순위는 권리가액의 다순이나 주거환경개선사업의 분양순위는 거주여부에 따라 순위가 다르다는 점입니다.주거환경

 

  개선사업에서는 1순위가 기준일 이전부터 주민등록 이전 및 실거주하고 소유하고 있는 경우이며 2순위가 소유하고 있으나 실거주하고

 

  있지 않는 경우로 투자자의 경우 거주자에 비해 후순위가 됩니다.이는 평형배정에서 불리하게 작용할 수 있습니다.

 

  주거환경개선지구에서의 평형은 90%는 전용면적 85㎡ 미만이고 나머지 10%가 85㎡ 이상으로 거주자가 우선권이 있으므로 중대형

 

  평형 배정에서 비거주자는 불리할 수 있다는 것입니다.

 

3.이주비 지급의 차이

 

  재개발에서 이주비는 조합원인 소유주에게 지급 됩니다.주거환경개선사업의 경우 소유 여부와는 상관 없이 실거주하고 있는 주민,

 

  예를들어 임차인이 있는 경우 임차인이 지급받게 된다는 것입니다.

 

4.조합유무 및 시행자의 차이

 

  재개발사업의 경우 소유자가 조합을 설립하여 사업을 진행합니다.즉,조합이 사업의 시행자가 되는 것입니다.

 

  주거환경개선사업의 경우 조합설립이 없으며 인천의 경우 주공이나 인천도시개발공사가 사업을 시행합니다.

 

 

이상과 같이 살펴보았는데 주거환경개선지구에 투자하는 경우 면밀하게 따져서 투자를 하셔야 합니다.아울러 각 구청마다 기준일 이후

 

철거예정 주택을 매수한 경우 입주권 자격에 대하여 달리 정할 수 있음에 더욱 투자에 유의하셔야 한다는 점 잊지 마시기 바랍니다.

 

꼭 사전에 관할 구청에 문의를 하시고 입주자격이 되는 원주민 물량인지 그리고 동일사업지구내 또 다른 부동산에 대한

 

소유권이 있는지를 확인하는 절차가 필요 할 듯 합니다.

 

원주민의 재산세 과세내역 증명서를 꼭 확인해야 한다는 것입니다.