주택재건축 사업의 절차

주택재건축 사업의 절차

 주택 재건축 사업은 도정법에 의하여 사업절차가 규정되어 있으며 사업의 방법과 절차는 주택 재개발 사업과 대부분 비슷하나 공동주택의 경우 안전진단의 절차가 별도로 존재하고 있다는 점에서 약간의 차이를 가지고 있습니다. 주택 재건축 사업은 다음의 절차를 통해서 사업이 진행되고 있습니다.

1) 도시정비기본계획의 수립

 도시 정비기본계획은 재건축 사업의 물리적 조건을 충족한 지역을 사전에 정비예정구역으로 지정 고시하는 절차로 시장이 그 권한과 의무를 가지고 있습니다. 도시 정비기본계획에서는 대상지역의 위치, 면적, 경계를 구분하며 도시관리계획으로 구분되는 용도지역, 용적률, 건폐율, 층고, 사업단계에 대한 구분을 명시하고 있습니다. 정비기본계획은 10년 단위로 수립되며 5년 마다 타당성 조사를 통하여 수정 보완하도록 규정하고 있습니다. 정비기본계획의 수립은 인구 50만 이상의 시는 의무적으로 수립하여야 하며 인구 50만 미만의 시도 시장이 필요하다고 판단하면 기본계획을 수립할 수 있습니다.


2) 정비계획수립과 정비구역지정

 재건축 사업의 정비구역 지정 절차는 2003년 도정법이 시행되면서 도입된 제도입니다. 주택 재건축 사업지구도 면적이 10,000㎡이상이 되면 정비계획 수립과 정비구역 지정을 거치도록 하고 있습니다. 정비계획은 정비예정구역의 구체적인 관리계획을 수립하는 것으로 해당 재건축 사업에 적용되는 용적률과 건폐율 등이 결정되고 재건축 사업으로 건립되는 세대 규모를 확정하고 필요한 기반시설의 범위 등을 확정하게 됩니다. 2009년 2월 도정법이 개정되면서 정비예정구역에서 정비계획의 수립은 자치단체장이 하도록 규정하고 있습니다. 자치단체장은 정비계획을 입안하여 시도지사에게 정비구역지정을 신청하고 시도지사는 정비계획을 심사하여 해당 지역을 정비구역으로 지정할 수 있습니다. 정비구역의 지정은 도시계획위원회 심의 의결을 받아야 합니다.
 

3) 안전진단

공동주택 재건축 사업의 경우 재건축 사업을 위해서는 건축물의 안전진단을 통과해야 합니다. 재건축 안전진단은 건축물의 구조안전, 설비성능, 주거환경, 경제성 등 항목별로 나뉘어 구체적으로 평가를 하게 되며, 안전진단을 실시한 이후, 대상건축물은 A등급부터 E등급까지 평가 결과가 세분화됩니다. E 등급은 건축물의 일부가 멸실 붕괴 위험이 있는 경우로 즉시 재건축이 승인됩니다. 재건축 이전보다 경제성이 없다고 판단되면 D등급을 받게 되며 이 경우 재건축의 시기를 조정하여 재건축 사업이 가능한 것으로 분류됩니다. 안전진단 결과 A~C 등급을 받게 되면 일상적 유지 보수로 재건축 사업의 추진이 어려운 조건으로 판정됩니다. 공동주택의 안전진단 실시 여부는 자치단체장이 결정합니다. MB정부는 도심지 재건축 사업을 활성화하기 위하여 예비안전진단과 정밀안전진단으로 구분되어 있던 사업단계를 통합하였으며 안전진단의 판정 기준 중 주거환경과 경제성 항목의 비중을 높여 재건축 안전진단 절차를 간소화하였습니다.

 

3) 조합설립 추진위원회

 안전진단을 통과하고 정비구역으로 지정된 재건축 단지에서는 사업주체를 만들기 위한 조합설립을 위한 추진위원회가 설립됩니다. 추진위원회는 정비구역 안에 위치한 토지 등 소유자(조합원) 50%의 이상의 동의를 받아 자치단체장이 인가하게 되며 하나의 추진위가 인가를 받은 지역에서는 다른 추진위원회는 인가를 받을 수 없습니다. 추진위원회는 조합설립을 준비하기 위하여 임시로 존재하는 기구이며 조합설립인가를 받게 되면 그 권한을 조합에게 인수하고 자동으로 해산하게 됩니다.

 

4) 조합설립
 
 조합은 재건축 사업의 주체로서 그 지위를 가지고 있습니다. 재건축 사업이 종전에 조합원이 소유하고 있는 자산에 기초하여 사업이 진행되기 때문에 조합의 설립은 토지 등 소유자 3/4(75%)이상의 동의를 얻어 반드시 총회를 통해서 구성하도록 규정되어 있습니다. 공동주택 재건축 사업의 조합설립을 위해서 전체의 3/4이상의 동의가 필요하지만 별도로 동별 소유자 2/3이상의 동의가 확보되어야 합니다. 전체의 3/4이상의 동의를 확보하였다 할지라도 개별 동의 2/3이상의 동의를 얻지 못하였다면 조합설립은 불가능합니다. 한편 재건축 조합은 자치단체장의 인가를 받아 법인으로 등록하여야 하여야 합니다. 재건축 사업의 조합은 해당 재건축 사업의 사업 시행자로 성격을 가지게 됩니다.

재건축 사업에서 조합설립이 설립되면 조합은 재건축 사업에 동의하지 않은 소유자들 대상으로 매도청구소송을 진행할 수 있습니다. 재건축 사업에서 매도 청구소송은 재건축 조합설립에 동의하지 않는 소유자를 대상으로 소유권을 이전하기 위한 재판 절차를 의미합니다. 매도청구소송은 미동의자에 대하여 개별적으로 소송을 제기하게 되며 재판 결과에 따라 조합은 시가로 미동의자의 자산을 매수할 수 있습니다. 주택 재개발 사업의 경우 미동의 조합원의 자산에 대해서 “공익사업을위한토지등의췩득및보상에관한법률”을 준용하여 수용 결제권을 행사하는 것과 비교되는 절차입니다. 재건축의 매도청구권은 소유권 이전이 재판 절차를 통해서 이루어진다는 점과 수용가격이 시가로 보상이 이루어 진다는 점에서 감정평가금액으로 수용하는 재개발 사업의 수용 결제권과 큰 차이를 보이고 있습니다.

재건축 사업의 매도 청구권은 미동의 자산에 대해 재판을 통해 소유권을 이전하는 권한을 의미하므로 재건축 사업에서 조합이 구성되었다는 것은 사업이 안정화도 단계 접어들었다는 것을 의미합니다.

 

5) 시공사 선정

 재건축 사업의 경우 조합설립인가 이후에 조합은 시공회사를 선정할 수 있습니다.
재건축 사업에서 시공회사는 기존 건축물의 철거와 신축 공사를 담당하는 역할을 수행하게 되며 대규모 아파트 건립이라는 사업의 특성상 일정 규모 이상의 시공능력과 자금 동원 능력이 담보되어야 합니다. 시공회사 선정은 반드시 경쟁입찰을 통해서 선정하도록 규정하고 있으며 조합원들의 투표를 통해서 선정됩니다 

 

6) 사업시행인가

 사업시행인가를 재건축 사업에서 구체적인 개발 행위에 대한 허가를 의미합니다. 사업시행인가는 정비계획에 따라 건립세대와 규모가 결정되고 새롭게 설치되는 도로, 공원 동의 기반시설의 범위를 확정한 상태에서 이에 대한 공사 허가를 의미합니다. 사업시행에 대한 인가는 자치단체장이 인가 권한을 가지고 있습니다. 조합이 사업시행인가를 받기 위해서는 해당 건축물의 건축심의를 받아야 하며 이 과정에서 교통, 환경, 재해 영향 평가를 받아야 하고 건축물의 디자인 심의도 함께 받아야 합니다. 건축심의는 해당 시도의 건축심의위원회의 의결을 받아야 합니다.

사업시행인가를 받은 조합은 내부적으로 관리처분을 준비하는 절차에 들어가게 됩니다. 이를 위해서 조합은 종전 조합원이 소유하고 있는 자산에 대한 감정평가를 실시하게 되며 다른 한편에서는 조합원 중 분양 대상자를 결정하는 작업에 착수하게 됩니다. 재건축 사업의 경우 모든 조합원이 분양 대상자가 되지 않기 때문에 조합원 중 분양신청을 포기한 조합원과 분양신청을 하였으나 분양 대상자가 되지 못하는 조합원을 선별하기 위한 절차를 진행하게 됩니다. 재건축 사업에서 분양 대상자가 결정되는 최종 단계를 “관리처분계획기준일”이라 합니다. 관리처분계획기준일은 조합원에게 통지된 분양신청 마감일과 같습니다.

 

7) 관리처분인가

 재건축 사업에서 관리처분 단계는 재건축 사업으로 발생하는 개발비용과 재건축 사업으로 만들어지는 수익을 계산하여 그 균형점을 맞추는 재건축 사업의 사실상 마지막 단계입니다. 관리처분을 준비하기 위해서 조합은 재건측 사업 전체 필요한 비용을 추산하여야 하며 다른 한편에서는 재건축 사업으로 들어오는 수익을 계산하여야 합니다. 재건축 사업에서 비용은 공사비, 철거비, 이주비에 대한 이자 비용, 조합 운영비 등 각종 항목으로 구성되어 있으며 관리처분 단계에서는 각종 계약서와 예상되는 지출 계획에 따라 그 비용이 계산되어야 합니다. 또한 재건축 사업에서 수익은 아파트 및 부대 복리시설의 분양 대금으로 구성되기 때문에 전체 물량에서 조합원에게 공급되는 물량과 일반에게 공급되는 물량의 범위를 결정하고 감정평가를 통하여 그 분양금액을 결정하게 됩니다.

재건축 사업의 관리처분 단계가 비용과 수익의 균형점을 맞추는 과정이기 때문에 전체 비용 중에서 일반분양수익을 제외한 나머지 비용을 조합원이 배정 받은 동.호수에 따라서 안분하는 과정을 거치게 됩니다. 따라서 재건축 사업의 관리처분 단계에서는 조합원이 소유하고 있는 종전 자산의 평가금액이 공개되고 조합원이 분양 받은 아파트의 분양가격이 확정되어 조합원이 부담하거나 돌려 받은 청산금액이 이때 결정됩니다.

관리처분 단계는 재건축 사업의 사실상 마지막 단계이며 관리처분 이후에는 조합원이 소유하고 있는 부동산은 분양권으로 간주하게 됩니다. 또한 소유하고 있는 주택으로 관리처분 인가를 받게 되면 해당 주택의 소유자는 아파트 청약에서 1순위 당첨으로 간주되어 향후 5년간 1순위 재당첨 금지기간의 적용을 받게 됩니다.
 
8) 이주 및 철거

 관리처분 이후에는 재건축 조합과 시공회사는 아파트 건립을 위하여 종전에 거주하고 있던 거주자들을 이주시키고 철거작업을 진행하게 됩니다. 재건축 사업의 이주 단계에서는 소유자들에게 공사기간 동안 다른 곳에 거처를 마련할 수 잇는 이주비를 지급하게 됩니다. 이주비는 종전 조합원의 권리가액의 범위에서 지급되며 통상 무이자 이주비와 유이자 이주비로 구분하여 지급됩니다. 무이자 이주비는 조합이 이주를 경비로 지불하는 것이고 유이자 이주비는 이자 부담을 조합원 개인이 가지는 것에 차이가 있습니다.

재건축 사업의 경우 해당 주택에 거주하고 있던 세입자와 상인들에게는 별다른 보상 대책이 명시되어 있지 않습니다. 재개발 사업의 경우 재개발 구역에 거주하고 있는 세입자들 중 자격 요건을 갖춘 세입자에게 주거 이전비와 임대주택의 입주권을 부여하지만 재건축 사업의 경우 전세 보증금의 반환 이외에 다른 보상을 법적으로 규정하고 있지 않습니다.

 

9) 공사 착공

 이주를 완료한 재개발 사업 현장은 공사에 착공하게 됩니다. 공사 기간은 통상 30개월 정도로 예상할 수 있으며 재건축 조합원은 관리처분계획에 따라 체결한 분양계약에 따라 나머지 추가 분담금을 납부하게 됩니다.

 

10) 준공

 재건축 공사가 마무리되면 해당 아파트는 준공 절차를 거쳐 입주를 하게 됩니다. 조합원이 소유하고 있는 주택이 관리처분을 거쳐 분양권으로 전화되었다가 다시 아파트(주택)이 되는 시점은 해당 아파트의 준공일(가사용승인일)을 기준으로 하게 됩니다.

 

11) 조합 해산

 재건축 사업의 최종 마무리는 사업의 주체인 조합이 청산되는 것으로 마무리를 하게 됩니다. 조합의 청산은 사업의 마무리 이후 법인의 청산 과정을 거쳐서 마무리하게 되는데 조합의 잉여금이 남아 있어가 비용이 모자라는 경우 청산 절차가 정상적으로 진행되기 어려운 상황이 만들어지기도 합니다. 원칙적으로 조합의 자산이 남아 있다면 조합원에게 배분하여야 하며 자금이 부족하다면 조합원이 다시 그 비용을 부담하여야 합니다.