수익률 계산을 통해 재개발 고수에...

재개발 투자엔 왕도가 없다’는 말이 있다. 그만큼 과학적인 분석 없이 투자자의 감이나 중개업자의 말만 믿고 무턱대고 투자에 나서는 사람들이 많다는 뜻이다. 그러나 투자의 왕도는 없더라도 이들이 갖춰야 할 기본적인 ‘투자원칙’은 있다. 바로 수익성 분석을 통해 내가 가진 자금으로 어느 정도의 투자수익을 올릴 수 있는지를 가늠해보는 일이다. 수익률 계산을 통해 재개발 고수에 한 걸음 더 다가가보자.

재건축이나 재개발 등 수익률 분석이라고 하면 지레 겁부터 먹는 사람들이 많다. 그러나 감정평가액, 비례율 등 기본적인 개념만 익히면 손쉽게 수익률 계산에 도전해볼 수 있다.

재개발 구역에 지분을 갖고 있다는 것은 그 사업에 자본을 출자한 사업 주체로서의 지위를 갖는다는 말과 같다. 즉, 조합원들이 재개발 사업에 따르는 비용을 부담하고 차후 이에 따라 얻게 되는 수익을 나눠 갖는 것이다. 이를 위해서는 재개발 시행 이전에 각각의 조합원이 소유하고 있는 지분에 대한 가치를 정해야 하는데, 이를 감정평가라고 한다. 감정평가사가 기존의 토지 및 건축물에 대해 감정을 실시하고 이를 토대로 평가금액을 책정함으로써 추후 분양순위와 추가 부담금 등을 합리적으로 매길 수 있는 것이다.

평가금액과 함께 재개발 사업의 수익성을 결정하는 중요한 잣대가 비례율이다. 비례율이란 재개발을 통해 조합원이 얻게 되는 총수익에서 사업비용을 빼고 다시 이 금액을 재개발 사업 전 조합원들의 총 평가금액으로 나눈 것을 말한다. 이 비례율이 높을수록 재개발 사업을 통한 조합원들의 재산가치 상승폭이 크다. 반면 비례율이 100%를 밑돌게 되면 그만큼 사업성이 떨어지고 조합원들의 부담이 늘어나게 되는 것이다.

예를 들어, 조합원이 10명인 재개발 구역이 있고 감정평가를 통해 산출된 각각의 평가액이 2억 원이라고 치자. 재개발 추진 과정에서 총 50억 원의 사업비가 들었고 일반분양을 포함한 사업의 총 수익이 70억 원 이라고 가정하면, 계산식을 통해 비례율 100%가 산출된다. 조합원들의 입장에서 본다면 재개발 사업을 통해 수익도, 손해도 보지 않은 셈이다. 반면, 평가액과 사업비는 동일한 상황에서 임대주택 건립 탓에 총 수익이 60억 원으로 줄어든다면 비례율이 50%로 감소해 수익성이 크게 떨어지게 된다. 반대로 일반분양가를 높여 수익이 80억 원으로 증가하면 비례율 또한 150%로 높아지고 그만큼 사업성이 좋아지게 되는 셈이다.

이처럼 비례율을 결정하는 변수에는 재개발 사업 시행 전 건축물과 토지의 총 평가액, 사업비, 사업 시행 후 토지 및 건축물의 총 금액(수익액) 등이 있다. 우선, 재개발 시행 전 조합원들의 평가액 총액은 비례율과 반비례 관계다. 따라서 조합원수가 과도하게 많거나 지가가 너무 높게 형성돼 있으면 사업성이 떨어진다. 반면 재개발을 통한 총 수익이 높고, 사업 과정에서 비용이 줄어들수록 수익성이 늘어나 조합원들에게 유리하다. 때문에 경사지보다는 사업비가 절감되는 평지에 들어선 재개발 구역의 인기가 높으며, 시공사 선정 과정에서 재개발 사업 경험이 풍부한 건설사가 선정되는 게 유리하다.

이렇게 현재 소유하고 있는 지분의 가치인 감정평가액과 미래가치를 반영한 비례율이 정해지면 권리가액(감정평가액*비례율)을 산출할 수 있다. 권리가액이란 말 그대로 현재 내가 소유하고 있는 지분의 권리를 가격으로 나타낸 것을 말한다. 또한 이를 토대로 사업 시행 후 개개의 조합원이 갖게 될 ‘미래 가치’가 결정된다.

조합원별 평형 배정 역시 이 권리가액을 기준으로 이뤄진다. 재개발 사업에서는 조합원 분양가 중 해당 권리가액에 인접한 평형에 배정하는 것을 원칙으로 한다. 즉, 해당 조합원의 권리가액이 3억 원이고, 25평형 조합원 분양가가 2억 5,000만 원, 33평형 분양가가 3억 2,000만 원이라면 차액이 적은 33평형으로 배정받게 되는 것이다.

그러나 권리가액이 분양가에 크게 못 미친다고 해도 좌절하기에는 이르다. 전용면적 25.7평 이하 국민주택의 경우 100%, 전용면적 25.7평을 초과하는 주택은 총 가구수의 50%까지 조합원에게 우선적으로 돌아갈 수 있기 때문이다. 또, 권리가액이 최소 분양평형에 미치지 못할 경우에는 최소 평형에 배정하며 건립세대에 비해 조합원수가 많을 경우, 임대주택을 받거나 현금 청산될 수 있다.

지금까지 수익률 계산에 필요한 기본 개념을 익혔다면 이제 실전에 돌입해보자.

평소 재개발 투자에 관심이 높았던 나개발씨. 그는 강북의 한 재개발 구역에서 대지면적 15평(건물면적 20평)짜리 단독주택 한 채를 1억 4,000만 원에 매입했다. 향후 시공사에서 받게 될 이주비로 충당할 수 있는 전세 보증금 3,000만 원을 제하면 1억 1,000만 원 가량의 초기 자금으로 내집마련의 첫걸음을 디딘 것이다.

이후 감정평가를 통해 나씨가 소유한 지분의 대지가는 평당 400만 원, 건물은 평당 50만 원으로 책정됐다. 여기에 비례율은 110%, 나개발씨가 분양 받을 수 있는 32평형 조합원분 분양가가 2억 5,000만 원 선으로 정해졌다고 가정하고 수익률을 계산해보자.

앞서 살펴본 바에 따라, 나개발씨 소유 주택의 권리가액은 7,700만 원으로 산출된다. 즉, 재개발 사업 전 그가 소유한 자산의 총 가치가 7,700만 원으로 매겨진 셈이다. 여기에 조합원분양가와 권리가액의 차액인 1억 7,300만 원을 추가 부담하면 새 아파트 32평에 입주할 수 있는 준비를 마치게 되는 것이다.

이렇게 해서 재개발 투자에서 32평형 새아파트 입주까지 나개발씨가 들인 자금은 초기자금과 추가부담금을 더해 모두 2억 8,300만 원이 된다. 같은 단지의 일반분양분 분양가가 3억 5,000만 원 선에 책정돼 있으므로 나씨는 입주와 동시에 6,700만 원 가량의 차액을 기대할 수 있게 된 것이다.