지분당 평단가가 낮은 것이 무조건 좋다?

오늘은 개발예정지에서 물건 가치의 척도로 삼고 있는 지분당 평단가에 대하여 이야기 해 보겠습니다.

 

지분당 평단가는 사실 모든 지분을 동일하다는 가정하에 쉽게 접근하기 위하여 사용을 하고 있습니다.

 

예를 들어 대지지분당 2,000만원 이라면 대지지분 6평에 전용면적 12평 짜리 다세대빌라가 12,000만원이고 대지지분 7평에

 

전용면적 10평짜리는 14,000만이라는 계산이 됩니다.

 

물론 년식은 거의 비슷한 구옥빌라 구요....

 

지분당 평단가 개념에서 전용면적은 크게 고려 대상이 안됩니다.

 

그러나 감정평가를 받은 구역들의 감정평가액을 살펴보면 대지지분 뿐만 아니라 건물의 전용면적에 따라서도 감정평가액은

 

많이 차이가 납니다.

 

감정평가방식에서 다세대와 같은 공동주택은 거래사례비교법으로 평가하는 것이 원칙이나 실무적으로는 복성식 평가방식에서

 

항목별로 가중치를 감안하여 평가하는 것으로 파악되고 있습니다.

 

또한 개발예정지에서 지분을 매입하는 것은 궁극적으로 그 지분으로 인하여 새로운 아파트를 받을 수 있는 자격을 취득하는 데

 

있습니다.

 

재개발구역의 경우 실제 지분가치는 권리가액으로 인정되며 새로운 아파트 가치와 이 권리가액의 차액에 대하여 추가 부담 또는

 

환급받게 됩니다.

 

이 때 총 비용은 지분매입가와 추가부담 또는 환급금의 합으로 이루어지게 됩니다.

 

작년에 관리처분계획을 수립한 산곡1구역의 예를 들어 말씀드리겠습니다.

 

대지지분 18.7평/전용면적 16평 짜리 연립주택의 권리가액이 13,600만원이고 대지지분 7.7평/전용면적 11.3평 짜리 다세대빌라

 

권리가액은 7,100만원 입니다.

 

이 둘은 33평형대 배정이 되었고 33평형 조합원 분양가는 25,600만원 이며 일반분양가는 36,300만원 입니다.

 

추가부담금은 연립주택이 12,000만원이고 다세대빌라는 18,500만원 입니다.

 

작년 관리처분총회 후 연립주택은 21,000만원 정도(지분당 1,120만원) 였으며 다세대빌라는 14,000만원 정도(1,820만원)

 

였습니다.

 

그러면 실제 소요되는 총 비용은 지분매입가 + 추가부담금의 합이 되는데 연립주택은 33,000만원 이고 다세대빌라는 32,500만원

 

입니다.

 

실제 투여되는 비용은 다세대빌라가 오히려 500만원이 적게 소요됩니다.

 

단순히 지분당 평단가의 가치 척도 보다는 종합적인 분석이 이루어져야 진정으로 가치있는 물건을 찾을 수 있는 것 입니다.

 

작년에 용현동 sk부지의 지분쪼개기가 한동안 사회이슈가 되었던 적이 있습니다.

 

0.1평의 지분이 2,000만원 정도 하였는데 이의 지분가는 20,000만원 입니다.

 

그런데 만일 이 지분이 아파트 30평형대를 받을 수 있다면 지분당 2,000만원짜리 다세대빌라보다 월등히 유리한 조건이 되는

 

것이죠.....

 

물론 이러한 가정은 동일한 평형대 배정이 된다는 전제 조건 하에서 입니다.

 

대부분의 구역에서 다세대빌라의 경우 30평형대 배정될 확률이 높습니다.

 

다만,일부지역의 경우 처럼 현금청산 되거나 20평형대로 배정이 된다면 이는 치명적인 실수가 되는 것 입니다.

 

아직도 지분당 평단가 개념을 가지고 계신다면 이를 과감히 버리시라고 말씀드립니다.

 

누누이 강조하지만 종합적인 분석없이 투자하시는 우를 범하지 마시기 바랍니다.

 

공부하세요.....(노현정 어투)

 

또 다른 접근 방법은 사업성이 좋은 곳을 찾아야 하는데 사업성의 척도는 일반분양 물량의 비율로 볼 수 있습니다.

 

그렇다고 일반분양 물량이 적거나 없어 무조건 좋지 않다는 것은 아닙니다.

 

예를들어 어느 섬에 조합원이 10명이고 일반분양물량이 990세대라고 하여 좋은 것이냐 하는 부분입니다.

 

소위 말하는 사업성은 엄청나게 좋은 곳이죠.....그러나 일반분양분의 소화가 가능하냐는 측면에서는 거의 제로에 가깝다고 할 수

 

있죠.....

 

즉, 아무런 의미가 없다는 것이 되는 데.....

 

중요한 것은 사업성 측면만 따져 볼게 아니라는 것 입니다.

 

여러가지 요소를 따져 봐야 하며 그 중의 하나가 사업성이라는 것 이죠....

 

부평의 모구역은 일부 조합원들의 경우 현금청산 되니 사업성 면에서는 제로라 할 수 있으나 위치적인 면이나 규모면에서는

 

아주 좋다고 할 수 있습니다.

 

그러나 남구의 모구역은 조합원 대비 일반분양물량이 거의 2배입니다만, 총세대수는 200세대도 되지 않습니다.

 

위치적으로는 역세권이며 좋으나 규모면에서는 많이 떨어지는 것 이죠....

 

또한 진행되는 속도가 느린 곳과 빠른 곳의 차이는 많이 납니다.

 

진행속도가 느린 곳은 결국 비용의 증가로 이어지게 되고 이는 개별 조합원의 부담으로 연결되게 됩니다.

 

동일한 조건이라면 아무래도 사업속도가 빠른 곳의 부담이 상대적으로 덜하게 되며 인천의 개발예정지가 최종 완공되었을 때

 

경제자유구역 및 신도시등을 합하여 약 30만 세대이상 정도되는 규모라고 합니다.

 

이는 일시적으로 공급과잉의 문제도 안고 있다는 점 간과할 수 없는 것 이죠....

 

무조건 사업성 측면만 따져 볼 사항도 아니라는 것은 종합적으로 판단을 해야 하며 본인의 가치관이나 주변 여건에 따라 지역을

 

선정해야 한다는 것이죠....

 

이를 위하여는 계속 말씀드리지만 단편적인 지식이 중요한 것이 아니라 종합적인 지식을 섭렵하셔야 한다는 것 입니다.

 

단편적인 지식은 편협적인 시각을 만들게 되며 이는 요즘과 같은 경우 최악의 상황을 연출할 수 밖에 없다는 점 명심하시기

 

바랍니다.