분양권은 알겠는데 입주권은 또 뭐야?

주택 수요자들이 새 아파트 청약에 나서 당첨, 계약하면 분양권이라는 권리가 생긴다. 분양권은 쉽게 말해 아파트나 상가의 소유권을 말한다.

그런데 재개발ㆍ재건축 사업, 택지개발지구 조성사업 등에서는 ‘입주권’이라 불리는 권리도 있다. 이 같은 입주권은 아파트 등을 우선 분양 받을 수 있는 권리를 말한다.

분양권이나 입주권이나 모두 내 집 마련 및 재테크 대상으로 인기가 높다. 청약통장이 필요없고 시세 차익을 얻을 수 있기 때문이다. 특히 입주권은 잘 만 고르면 분양권(일반 분양가)에 비해 저렴한 비용으로 아파트를 살 수 있기 때문에 투자자들의 좋은 먹잇감이 돼 왔다.

하지만 그 만큼 위험 부담도 큰 편이다. 실제로 아파트나 상가 입주가 불가한 입주권을 구입해 피해를 보는 투자자들이 종종 발생하기도 한다. 이 같은 피해를 막기 위해서는 입주권 투자 전에 반드시 사업별 입주권의 성격 등을 꼼꼼히 살펴봐야 한다.

재개발 입주권은 지분

주택재개발 사업에서의 입주권은 ‘재개발 지분’으로 이해하면 쉽다. 재개발 지분이란 재개발 구역 내 조합원 아파트를 분양받을 수 있는 권리를 가진 주택이나 상가, 토지, 지상권(다른 사람 명의의 땅에 있는 건물 등)이다.

재개발 구역 내에 크던 작던 1개 이상의 지분을 갖고 있는 사람은 1개의 입주권을 갖는다. 이 입주권으로 해당 구역에 신축한 아파트를 분양 받을 수 있다.

그러나 지분의 크기가 크다고 해서 무조건 넓은 평수의 아파트를 구입할 수 있는 것은 아니다. 따라서 재개발 입주권을 염두에 둔 투자자들은 이 점을 명심해야 한다.

재개발 구역 내에서는 권리가액(감정평가액×비례율, 비례율은 사업장에 따라 각기 다름)에 의해 아파트 평형이 정해진다. 권리가액이 높을수록 큰 평형을 배정받을 수 있는 것이다.

같은 면적의 지분이라 해도 위치와 주택(혹은 토지, 지상권)의 상태 등에 따라 권리가액이 달라진다. 통상 권리가액이 높게 나오는 곳은 차량 진입이 가능한 도로, 용적률 확보가 쉬운 정방형이나 장방형 토지, 저지대 토지 등이다.

20㎡ 미만 지분 조심해야

권리가액이 최소평가액 미만일 때는 최소평형을 배정받고, 같은 평형에서 경쟁이 있을 때는 권리가액이 높은 순서대로 배정된다. 같은 평형의 동ㆍ호수는 공개 추첨을 통해 나눠진다.

그러나 주의해야 할 것은 모든 지분이 입주권으로 바뀌지 않는다는 것이다. 예를 들어 지분이 20㎡(약 6평) 미만인 경우에는 입주권으로 바꾸지 못할 수도 있다. 재개발 때 20㎡ 미만은 재개발 관계법령에 따라 현금청산할 수 있기 때문이다.

하지만 이는 조합 정관에 따라 다를 수 있으므로 20㎡ 미만의 지분에 투자할 때는 반드시 조합 측에 문의해봐야 한다.

또 재개발사업 지구 지정 이후의 토지 분할(일명 지분 쪼개기)이나 단독ㆍ다가구주택의 다세대주택 전환, 건축물 분할 등으로 생겨난 지분 등은 입주권으로 바꿀 수 없으니 조심해야 한다.

재건축은 대지 면적이 중요

주택재건축 사업에서의 입주권은 재건축 구역 내의 노후ㆍ불량주택(대지 포함) 소유자 및 복리시설(대지 포함) 소유자 중 조합에 가입한 조합원에게 부여된다.

재건축 구역의 지형 여건이나 주변 환경상 불가피하게 포함된 일부 단독주택이나 다세대주택 등의 소유자도 적법한 행정절차와 조합원 총회의 결의를 거쳐 조합원이 되면 입주권을 받는다.

조합원에게는 1인 당 1개의 입주권이 주어진다. 이 입주권으로 해당 구역에 신축되는 아파트를 우선 분양 받을 수 있다. 다만 상가 등 복리시설 소유자에게는 재건축된 복리시설에 대한 입주권만 주어진다.

또 재건축 대상 주택을 임대해 살고 있는 세입자도 신축 임대주택에 대한 입주권을 받을 수 있다. 이 경우 재건축 구역지정 공람공고일 3개월 전 전입신고가 돼 있어야 하고 또 실제로 거주해야 한다.

재건축 구역 내에 2주택을 소유하고 있는 조합원에게는 원칙적으로 2개의 입주권이 배정된다. 그러나 재건축 구역이 주택투기지역이나 투기과열지구로 지정돼 있다면 1개의 입주권만 받을 수 있다. 다른 주택은 현금청산된다.

재건축입주권 거래 규제

특히 투기과열지구 내에 속한 재건축 사업의 경우 조합설립 인가 후에는 입주권을 사실상 전매 할 수 없다. 입주권 자체는 사고 팔 수 있지만, 조합원 자격이 승계되지 않기 때문이다.

조합원 자격이 없는 입주권은 아파트를 분양받을 수 없다. 이 입주권은 조합설립 인가일 시세 기준으로 현금청산된다. 따라서 이 같은 입주권을 사서 낭패 보는 일이 없도록 주의해야 한다.

다만 2003년 12월 31일 이전에 조합설립 인가가 난 곳은 1회에 한해 조합원 자격을 승계할 수 있다. 또 상속ㆍ이혼 등의 경우에도 조합원 지위를 박탈당하지 않고 다른 사람에게 입주권을 팔 수 있다.

재건축에서 배정 평형을 결정짓는 것은 바로 예전 주택의 대지지분이다. 대지지분은 가구 하나가 해당 단지에서 차지하는 땅의 면적을 의미하는데, 대지지분이 클수록 큰 평형에 배정받을 수 있는 확률이 높아진다.

그러나 대지지분이 작다고 무조건 작은 평형에 가야 하는 건 아니다. 대지지분에 관계없이 모든 조합원은 원하는 평형에 분양 신청을 할 수 있다. 단 평형별 가구 수가 한정돼 있기 때문에 신청자가 가구 수보다 많으면 대지지분이 큰 순으로 입주자를 가리게 된다.

재건축으로 새로 짓는 아파트 규모는 기존 주택 평형, 기존 주택 수, 해당 지역의 용도(1~3종 주거지 등), 용적률ㆍ건폐율 등을 모두 종합해서 결정한다.

특별분양권은 뭐지?

신도시 등의 택지개발지구를 조성하거나 도시계획사업 등을 할 때도 입주권(혹은 특별분양권)이 나온다.

택지지구를 건설할 때 택지 조성을 위해서는 그곳에 사는 주민들의 건축물을 철거해야 하는데, 이 때 주민 소유의 대지에 대해서는 현금으로 보상한다.

그러나 주택이나 판자집(이른바 하꼬방) 등 주민들이 주거를 위해 만든 시설에 대해서는 해당 택지지구 내 특별공급 아파트에 입주할 수 있는 입주권으로 보상한다. 해당 지역에서 상업시설을 소유하거나 운영하고 있는 사람 등에게는 상가 입주권이 주어진다.

정부나 지자체 등이 도시 내에 공원이나 공영주차장 등의 공공시설을 건립하는 도시계획사업을 할 때도 해당 지역 주민들의 주거시설(철거 대상)에 한해 특별공급 아파트에 입주할 수 있는 입주권을 준다.

주민 소유 대지에 대해서는 택지지구와 마찬가지로 현금으로 보상을, 상가 소유 주민 등에게는 상가 입주권을 준다. 이렇게 발생한 입주권으로 주민들은 택지지구 등지의 특별공급 아파트(상가)를 분양 받을 수 있다.

상가 딱지 거래는 1회 가능

이처럼 입주권을 받을 수 있는 철거 대상 주거시설은 택지지구나 도시계획사업지에 수용된 이후에는 거래가 안 된다. 물론 입주권으로 바뀐 뒤에도 불가하다.

해당 사업지에 수용된 이후부터 입주권 발행 전까지를 속칭 딱지라고 하는데, 딱지 거래는 명백한 불법이므로 주의해야 한다. 하지만 상가의 경우 이 딱지 거래가 1회에 한해 가능하다. 때문에 동탄신도시 등지에서는 실제로 상가 딱지에 높은 웃돈이 붙어 거래되기도 했다.

택지지구나 도시계획사업지에 수용되기 전에는 수용 대상 주거시설 등을 거래할 수 있다. 실제로 수용 전 철거 대상 주거시설 등은 일반 분양가에 비해 비교적 저렴하게 택지지구에 입성할 수 있는 기회를 갖는다는 점에서 매력적인 투자 대상이 돼 왔다.

그러나 그 만큼 위험도 크다. 우선 택지지구 예정지 내에 있다고 해서 무조건 철거 대상(입주권이 나오는)이 되는 것은 아니다. 또 통상 철거 대상 주거시설이나 상가는 입주권이 나오지만 사업지에 따라서는 입주권 대신 현금으로 보상하는 곳도 있다. 이는 도시계획사업지도 마찬가지다.

따라서 무턱대고 이들 시설을 사들여서는 안 된다. 해당 사업지의 보상규정 등이 확정되면 이를 확인하고 매입하는 게 가장 좋지만, 보상규정 등은 아무나 열람할 수 있는 것이 아니다.

딱지 거래는 명백한 불법

불법으로 딱지 거래가 이뤄지기도 한다. 딱지 거래 때는 매매 계약서를 쓴 뒤에도 해당 주거시설을 원주민 이름으로 둬야 입주권을 받을 수 있다. 그래서 일종의 안전장치로 공증을 받지만, 나중에 원주민이 돈을 더 달라고 해 마찰이 생기기도 한다.

그리고 딱지 거래를 하다 적발되면 입주권을 받을 수 없을뿐더러 2년 이하 징역이나 2000만원 이하의 벌금에 처해질 수 있다.

도시계획사업에 의한 입주권은 특히 어느 지역 아파트에 입주하게 될 지 알 수 없다는 점도 감안해야 한다.

입주권 소유자가 자신이 원하는 지역을 골라 신청할 수 있지만, 해당 지역에 경쟁이 있을 경우에는 자칫 비인기지역 아파트에 배정될 수도 있음을 명심해야 한다.

입주권 종류별 특징
입주권 종류	특징
주택재개발 사업	-재개발 구역 내 신축 아파트（상가） 분양 받을 수 있는 권리 -＇입주권＝재개발 지분＇으로 이해하면 편리 -20㎡ 미만 지분은 입주권 안 나올 수 있어
주택재건축 사업	-재건축 구역 내 신축 아파트（상가） 분양 받을 수 있는 권리 -조합설립 인가 후에는 입주권 전매 사실상 금지
택지개발지구 조성 사업（신도시 포함）	-택지지구 예정지 내 철거 대상 주거시설에 살고 있는 주민들이 특별분양 아파트（상가）를 분양 받을 수 있는 권리 -철거 대상 주거시설로 수용되면 거래 불가 -수용된 이후부터 입주권 받기 전까지를 속칭 ＇딱지＇라 부 -딱지 거래는 불법（상가 딱지는 1회에 한해 가능）
도시계획 사업	-정부나 지자체 등이 공원 등의 공공시설 조성할 때 철거해야 하는 주거시설에 살고 있는 주민들이 특별분양 아파트（상가）를 분양 받을 수 있는 권리 -철거 대상 주거시설로 확정되도 입주권 대신 현금청산 될 수도 있음 -입주권으로 어느 지역에 입주하게 될 지 알 수 없는 경우 있음