재개발 추진절차(국토부)

재개발

1. 목 적

• 도시 내 노후ㆍ량한 주거 밀집지역의 주택을 개량ㆍ건설하고 도로 등 공공시설을 정비하는 도시계획사업
  • 도시계획 측면 ⇒ 토지의 효율적 이용과 도시기능의 회복
  • 주택공급 측면 ⇒ 공동주택의 건설로 주택공급 확대
  • 사회복지 측면 ⇒ 무주택 세입자에 대한 주거대책 강구
• 관련규정：도시및주거환경정비법(’03.7.1부터 시행)

2. 사업시행

정비사업 절차 개요

• 시행방식
  • 합동 재개발 : 주민이 조합을 구성하여 시공업체와 같이 사업시행
    • ’80년대 이후의 주된 사업시행방식
  • 자력 재개발 : 시장ㆍ군수가 도로 등 공공시설을 정비하고 주택은 주민 스스로 개량 또는 건설
• 구역지정 요건
  • 건축물이 노후ㆍ불량하여 그 기능을 다할 수 없거나 건축물의 과도한 밀집으로 인하여 그 구역안의 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 경우등
• 사업시행자
  • 1순위 : 토지 등의 소유자ㆍ조합
  • 2순위 : 지방자치단체ㆍ대한주택공사ㆍ지방공사
  • 3순위 : 제3 개발자(대지주, 부동산신탁회사 등)
• 관리처분계획
  • 사업 착수 전에 평가된 권리가액에 따라 건립 예정인 주택평형을 배정하고, 일반분양분을 결정하는 권리변환 계획
• 분양기준
  • 종전 권리가액을 참조하여 1세대 1주택 분양원칙
  • 공유지분 토지의 경우 각각의 지분면적이 대지 최소면적 이상인 경우등
    ☞ 세부기준은 지자체 조례로 규정
• 주택평형 비율
  • 임대주택 및 주택규모별 건설비율(건설교통부 고시2006-273호)
    ☞ 80%이상을 전용면적 85㎡이하, 17%이상을 임대주택으로 건설하되 임대주택의 30%이상을 전용면적 40㎡이하로 건설(비수도권 50% 감면)

3. 주거대책 및 금융지원

• 주거대책
  • 가옥주 : 주택이 철거되는 가옥주에 대하여는 시행자가 임시 수용 대책을 마련토록 하고 있으나, 사업시행자가 지급한 假이주비로 다른 지역에 이주
  • 세입자 : 주거이전비 보상 또는 임대주택 공급
• 금융지원
  • 국민주택기금
    • 전용 60㎡이하 : 4,500만원(연 5.0%, 1년거치 19년 분할상환)
    • 전용 60～85㎡이하 : 6,000만원(연 6.0%, 1년거치 19년 분할상환)
  • 재개발 사업자금: 인구 100만 이상인 시의 경우 도시계획세 10% 등을 재개발 사업기금으로 적립하여 사업지원

4. 유사 사업의 상호비교

구 분	주택재개발사업 (대상：단독밀집)	주거환경개선사업 (대상：단독밀집)	재건축사업 (대상：공동주택)	도시환경정비 (대상 : 상업ㆍ공업지역)
근 거	도시및주거환경정비법(법률 제6852호,’02.12.30)
목 적	-불량주택 및 공동 시설 정비	-불량주택 및 공동 시설 정비	-노후ㆍ불량주택 재건축	-도심기능 회복
특 성	-도시계획차원	-재개발사업 완화 (달동네)	-주택공급	-상업ㆍ공업지역 정비
지정요건	-노후ㆍ불량주택 밀집된 지역 -순환 재개발 시행을 위 한 순환용 주택건설이 필요한 지역 -공공시설 정비로 과소 토지가 되어 있어 건축 대지로서 효용을 다할 수 없게 되는지역	-재개발 구역으로서 재 개발사업 시행이 불가 능한 지역 -노후ㆍ불량건축물이 밀집되어 주거지로서 기능을 못하는 지역	-준공 후 20년(시ㆍ도 의 조례가 20년 이상 으로정하는)이 경과되 어재건축 효용증가가 예상 되는지역 -건물이 훼손ㆍ일부멸실 되어 안전사고의 우려 가 있는 주택 -재건축이불가피 하다 고 시장 등이 인정하는 주택	-열악한 상업ㆍ공업지역 으로 도시계획으로 정 비가 필요한 지역
시행주체	-1순위 : 토지 등의 소유 자, 조합 -2순위：지자체ㆍ주공 ㆍ토공ㆍ지방공사 -3순위：민관합동법인 , 부동산신탁회사, 50% 이상 토지소유자로서 주민의추전을 받은자	-시장ㆍ군수 : 기반시설 , 공동주택 건설 -토지ㆍ건물소유자 : 현지개량사업 -주택공사 : 공동주택 건 설 및 긴급사업 시행 시	-재건축조합
개발방식	-철거, 수복, 보전	-현지개량ㆍ공동주택 건설	-철거
시행절차	-기본계획 수립→구역 지정(정비계획수립) →추진위원회(안전 진단)→조합설립→ 사업시행인가→착공 ㆍ공사→관리처분 계획→분양ㆍ처분	*재개발 시행 절차에서 조합설립, 관리 처분 계획 절차가 없음.	*재개발 시행 절차와 동일
사업규모	-제한없음	-2,000㎡	-제한없음
주택규모	-건교부 고시 ㆍ85㎡ 이하 : 80%이상 ㆍ임 대주택 : 17% 이상 ※수도권제외지역: 50% 범위 내 완화	-건교부 고시 수도권 과밀억제권역내 ㆍ85㎡이하 : 90%이상 ㆍ임대주택 : 20%이상	-건교부 고시 ㆍ60㎡이하 : 20%이상 ㆍ85㎡이하 : 40%이상 ㆍ임대주택 :증가되는 용적률의 25% 이상
공급대상	-토지ㆍ건물 소유자 -세입자: 임대주택 -잔여분: 일반분양	-토지ㆍ건물 소유자 -세입자: 임대주택	-조합원 - 잔여분: 일반분양
세입자대책	-세입자용 임대주택 건 설ㆍ공급 -주거대책비 지급	-세입자용 임대주택 건 설ㆍ공급 -주거대책비 지급	-없음
공공지원	-국가ㆍ지자체 보조	-국가ㆍ지자체 보조	-없음
주민동의	-조합설립: 토지ㆍ건물 소유자의 각4/5이상 -시행인가 : 정관이 정하 는 바에 따라토지ㆍ 건물소유자의 동의	-지구지정: 세입자 세대 수의1/2이상 -시행자지정: 토지등 소 유자의2/3이상	*재개발 사업과 동일
세제지원	-토지ㆍ주택 취득시 취 득세ㆍ등록세 비과세	-대체 부동산 취득시 취 득세ㆍ등록세면제	-없음
토지수용	-가능	-가능	-매도 청구가능