비례율과 사업성의 관계

이번 주 학익1구역 조합원에게 감정평가 금액 및 개략적인 비용분담에 관한 내용이 통보된 것으로 알고 있습니다.

 

아마도 이해당사자 되시는 분들께서는 학익1구역과 같은 사업성 양호한 곳에서 추정 비례울이 100% 정도 라고 하니 쉽게 

 

이해가 되지 않는 것 같습니다.

 

물론 더 정확한 부분은 살펴 보아야 하겠으나 현재 카페 내 학익1구역과 관련된 글을 보면서 나름대로 판단한 부분을 가지고

 

살펴 보도록 하겠습니다.

 

여러분들도 아시겠지만 재개발 사업은 조합원의 지분을 출자하여 헌집 부수고 새집 짓는 사업입니다.

 

이에 따라 여러가지 절차와 규정이 필요하여 법률 및 각 시도 조례에 의하여 필요한 부분을 규정하고 이를 준수하도록 하고 

 

있죠.....

 

그 중에서 가장 중요하다 할 수 있는 사업 후 예상되는 수익이나 손실 부분과 각 조합원간의 배분 분배에 대한 계획을 수립하는

 

절차가 관리처분계획이라고 합니다.

 

이는 조합원 총회에서 승인을 얻어야 하며 관할관청에서 인가를 득해야 합니다.

 

그럼 사업의 수익 또는 손실 부분과 관련하여는 비례율이라 하여 (종후자산-비용)/종전자산 의 산식에 의하여 계산되어 지는데

 

각 조합원의 실제 재산가치는 감정평가액에 이 비례율을 곱하여 인정이 되며 이를 권리가액이라 합니다.

 

조합원의 청산금은 이 권리가액과 조합원 분양가의 차액에 대하여 조합원들이 추가로 부담하거나 돌려 받게 됩니다.

 

그런데 비례율이라는 놈은 종전자산 금액이 낮게 평가되면 높게 되고 종전자산 금액이 높게 평가되면 낮아 지는 반비례 관계

 

이며 종후자산(아파트) 금액이 높게 평가되면 높게 되고 낮게 평가되면 낮아지는 비례 관계 입니다.

 

또한 종후자산의 평가금액에는 일반분양분과 조합원 분양분이 포함되어 있습니다.

 

그러므로 비례율이 높다고 하여 사업성이 높다는 인식은 잘못된 것 입니다.

 

예를 들어 종전자산과 종후자산의 변화에 따라 비례율의 변화를 보면 다음과 같습니다.

 

A의 종전자산 감정평가액을 1천만원,33평형 조합원 분양가 2억원,종후자산 조합,일반 각각 100억, 비용은 100억으로 동일하다고

 

가정합니다.

 

종전자산     종후자산     비용    비례율    감평가액     권리가액    추가부담금       비                                    고   

  100              200          100      100%     1천만원       1천만원     1억9천만원     감평가액 그대로 인정

  200              200          100        50%     2천만원      1천만원     1억9천만원      감평가액 2배 증가

    50              200          100      200%     5백만원      1천만원     1억9천만원      감평가액 2배 감소

  100              300          100       200%     1천만원       2천만원    2억8천만원     조합원분양가 2배 증가(3억)

  100              150          100        50%      1천만원       5백만원    9천5백만원     조합원분양가 2배 감소(1억)

 

즉, 종전자산 가치의 동일한 비율대로의 변동은 의미가 없으며 종후자산에서 조합원 분양가의 변동에 따라 비례율과 추가부담금

 

관계는 변동폭이 크게 됩니다.

 

또한 일반 분양가액의 증감에 따라서도 비례율과 추가부담금 관계의 변동이 발생하게 되구요....

 

그러므로 단순한 비례율 수치보다는 권리가액과 분양가에 따라 추가부담금 규모를 따져 봐야 합니다. 

 

절대로 비례율과 사업성은 비례한다 판단하지 마시고 재개발 투자는 이제 철저한 분석을 통하지 않으면 먼 훗날 땅을 칠 일이

 

생길수도 있다는 점 명심하시기 바랍니다.

 

아울러 학익1구역의 경우 아직 분양신청을 접수하고 있으므로 추후 관리처분계획 총회시에는 지금 통보된 부분과 다르게 적용될

 

가능성이 높다 판단이 됩니다.