[땅 투자 천기누설, 도시기본계획 활용하기]

[땅 투자 천기누설, 도시기본계획 활용하기]

 

땅 투자의 성패를 가르는 요소로 전문가들은 개발계획에 대한 '정보 선점' 을 꼽는다.

 

개발정보를 대부분 정부나 지방자치단체 등이 독점한 상황에서, 이에 대해 남모르는 정보를 가진 사람은 큰 돈을

벌 수가 있다는 이유에서다.

 

특히 요즘처럼 규제가 심한 상황에서 땅의 가치는 정부나 지방자치단체의 개발계획에 더 크게 좌우될 수밖에 없다.

당장은 쓸모없는 땅이라도 나중에 개발예정지에 포함되면 몸값은 급등하게 마련이다.

 

그렇다면 이런 개발정보는 어떻게 얻을 수 있을까.

전문가들은 개발정보 선점을 위해 특히 지방자치단체가 자체적으로 수립하는 '도시기본계획' 을 꼼꼼히 살펴볼 것을

권한다.

 

도시기본계획이란 시/군 등 지방자치단체의 중장기 개발계획을 담은 틀이다.

해당 시/군의 중장기 개발계획이 모두 담긴 만큼 '도시개발 청사진' 으로 불린다.

때문에 이를 꼼꼼히 뜯어보면 장래에 어디가 개발될지를 한눈에 파악할 수 있다.

 

도시기본계획에는 신규 개발지역, 도로 등 교통 신설/확장계획, 용도변경계획 등이 주로 담겨 있다.

하지만 도시기본계획의 내용을 미리 알아내기는 쉽지가 않다.

수립 중인 도시기본계획에 대해서는 지방자치단체가 대개 비공개를 원칙으로 하고 있기 때문이다.

개발계획이 미리 알려지면 해당 지역에 투기가 발생한다는 이유에서다.

그렇다고 일반인들이 이 도시기본계획의 내용을 미리 파악해 볼 수 있는 길이 아예 없는 것은 아니다.

도시기본계획의 수립절차를 알면 대략적인 내용을 파악해 볼 수 있다.

 

대부분의 지방자치단체는 도시기본계획을 확정하기 전에 주민들의 의견을 수렴하기 위한 공청회 절차를 거친다.

바로 이때가 신규 개발예정지가 어디인지 파악해 볼 수 있는 좋은 기회다.

때문에 관심이 있는 지역이라면 우선 도시기본계획 수립 일정을 먼저 파악해 두는게 좋다.

도시기본계획 수립을 위한 공청회일은 보통 개최 15일 전에 공고된다.

예전에 공고일은 관보 등을 통해서만 공고됐으나 요즘에는 해당 지방자치단체의 인터넷 사이트를 통해 함께 공고한다.

해당지역에 관심있는 투자자라면 공청회를 최대한 활용해 개발계획을 꼼꼼히 확인해 봐야 한다.

지자체는 대개 공청회를 열면서 개략적인 내용이 담긴 자료집을 참석자에게 배포한다.

 

투자자들은 이 자료를 통해 ▶시가화예정용지 지정계획 ▶도로교통계획 등을 확인해 볼 수 있다.

시가화예정용지란 그린벨트 등을 주거지역/공업지역/상업지역 등으로 개발하기에 앞서 도시기본계획상에

개발예정지로 지정하는 것이다.

때문에 시가화예정용지로 지정되면 해당 지역과 주변 땅값이 보통 3~4배 이상 뛰게 마련이다.

 

예컨대 수도권 2기 신도시로 개발 중인 판교신도시 사례를 보면, 개발계획이 맨 처음 알려진 시기는 1998년 5월이다.

이때 성남시는 '2001년 도시기본계획' 에 판교동 일대 860만㎡를 택지개발을 위한 '시가화예정용지' 로 지정했다.

이때부터 예정지 땅시장이 요동치기 시작했다.

 

하지만 정작 해당 지역과 주변 땅값이 크게 뛰기 시작한 것은 1997년 4월 주민공청회를 통해 대략적인 개발계획이

알려지면서부터다.

 

발 빠른 투자자들은 이때 이미 정보를 선점하고 투자에 나서 큰 이익을 봤다.

이에 따라 지자체는 투기를 막기 위해 시가화예정용지는 보통 황토색 점으로만 표시한다.

구체적인 위치를 확인할 수 있는 예정지의 땅지번도 밝히지 않는다.

따라서 공청회에서는 대략적인 위치와 면적을 확인한 다음 현장답사와 중개업소를 통해 정확한 위치를 찾아낼 수밖에

없다.

 

대개 현지 부동산중개소에서는 도시기본계획에 반영된 시가화예정용지의 위치를 비교적 정확하게 파악하고 있는

경우가 많다.

해당 지자체가 계획수립을 위한 사전절차로 측량 등을 실시하는데, 이때 대부분 위치가 비교적 정확하게

노출되게 마련이기 때문이다.

 

시가화예정용지와 함께 도로교통계획도 살펴봐야 한다.

도시기본계획에는 해당 지자체가 자체적으로 추진하는 도시계획도로(공도-시/군 도로)는 물론 광역교통계획도

담겨 있다.

 

이를 참고하면 향후 어디에 어떤 도로가 뚫릴지 미리 파악해 볼 수 있다.

도로 등 교통시설의 신설과 확장은 땅값 상승의 직접적인 재료가 된다. 지금은 이름 없는 논밭이라도 향후

도로가 뚫리면 가치가 달라진다는 말이다.

하지만 공청회 등을 통해 공개된 개발계획은 향후 국토부 등의 최종 심의 과정에서 변경될 수 있기

때문에 참고만 하는 것이 좋다.

 

대개 도시기본계획은 .. 입안 → 주민공청회 → 시 도시계획위원회 → 시의회 → 도 도시계획위원회 → 중앙도시계획

위원회→ 국토해양부 최종승인 등의 복잡한 절차를 거쳐서 결정된다.

 

그런데 이 과정에서 실제 입안됐던 계획이라도 취소되거나 축소될 가능성이 크다.

대부분 지자체는 지역 개발 확대를 위해 개발 예정지를 최대한 반영해 도시기본계획안을 수립한다.

 

하지만 국토부는 수도권 과밀억제를 위해 가급적 개발을 억제하는 방향으로 심의를 진행할 수 밖에 없다.

2007년 7월 11일 최종 확정된 용인시 2020년 도시기본계획은 130만명으로 입안했던 계획인구가 건교부 심의과정에서

120만 명으로 축소되었다.

때문에 공청회에서 공개된 도시기본계획의 내용을 바탕으로 현안사업의 우선순위의 확인을 거친 다음 투자에

나서야 리스크를 줄일수 있다.

 

도시기본계획과 현지 답사, 부동산중개소를 통해 대략적인 개발예정용지의 위치를 확인했다면 예정지 안쪽보다는

주변지역의 땅을 노리는게 좋다.

국가 정책사업 개발예정지는 계획이 확정되면 감정평가액에 따라 시가 이하의 가격에 수용될 위험요소를 안고 있기

때문이다.

 

또, 개발예정지 주변이라고 해서 무턱대고 매입하는 것도 금물이다. 대규모 개발예정지의 경우, 주변 땅이 개발행위

제한지역이나 완충녹지, 공원용지 등으로 묶일 가능성이 있기 때문이다.

 

이 경우 대개 개발예정지 경계선으로부터 1~2㎞ 안팎의 도로변 임야나 논밭을 노리는게 좋다.

후광효과로 개발수요가 많아져 땅값이 오를 가능성이 비교적 큰 곳이기 때문이다.

이때 개발예정지 뒤편보다는 입구 쪽의 땅에 투자하는게 좋은데, 그 이유는 입구 쪽이 주 동선이라서

향후 개발 수요가 두터운 편이기 때문이다.