농지 & 임야의 구분 차이

지적이란 국가가 토지에 대한 물리적 현황(지표, 지상, 지하)을 공적인 장부에 등록, 공시하므로써 효율적인 국토관리와 국민의 재산권을 보호하는 제도이다. 쉽게 말해서 "땅"을 뜻하는 地와 "문서"를 뜻하는 籍의 합성어로 땅과 그 정착물에 대한 현황과 변동사항을기록, 정리하므로써 한정된 국토를 효율적으로 이용하는기초자료를 제공하고, 토지와 그 정착물의 소유자들의 권리를 보호하는 제도라고 할 수 있다.   토지는 지적법에 의한 지적공부에 의하여 그 현황이 공시(公示)되는데, 농지의 경우는 일반 토지로서 토지대장과 지적도가 있고, 임야의 경우에는 임야도와 임야도가 있다.   이외에 토지의 공(公)법상 규제 및 이용관계를 간략히 공시하여 거래상 참고하도록 하는 토지이용계획확인원은 옹지와 임야 양자에 공통으로 쓰인다.   부동산의 사(私)법적 권리관계를 공시하기 위하여는 등기제도가 있으며, 국가에서 기록, 보존하는 것이 등기부, 국민에게 공개하는 그 사본을  등기부등본이라 하며, 당사자간 매매게약서를 첨부 인증한 등기신청용 서류 원본을 등기권리증이라고 한다. 등기부 제도는 농지와 임야의 경우에 차이가 없다.   부동산 공시는 현재 이와 같이 지적공시, 권리공시제도가 있는데, 앞으로는 거래가격을 등기부에 기재하는 가격공시제도가 추가 될 전망이다.(6.1부터 시행 예정)   한편 농지원부라는 것이 있는데, 이는 일정한 요건(농지법상)을 갖춘 농업인임을 등록하고, 인정하는 원부로서, 농민임을 확인하고 지원하기 위한 제도의 편의상 농지법에서 특별히 인정하는 것이고,지적공부는 아니다. 농민이나 농사짓는 이가 의무적으로 농지원부를 등록해야 할 의무는 없다. 농지원부는 혜택만 있지 등록에 따른 의무는 없다.   또 임야 중에는 토임(土林, 토지임야라고도 함)이라는 것이 있는데, 이는 원래 임야이지만, 형질이 변경되었거나, 면적아 너무 작아서 임야도애 나타낼 수 없어, 임야대장과 임야도에 올리지 않고(혹은 못하고) 지적대장과 지적도에 올린 것을 말하며, 이런 절차를 지적법상 등록전환이라고 한다.    [요약]  농지 : 토지대장,지적도, 토지이용게확확인원, 등기부 등본 임야 : 임야대장, 임야도, 토지이용게획확인원, 등기부등본

6. 규제와 이용상의 용도지역 구분 차이

 

(1) 농지

 

농지는 농업용으로 보전의 가치가 있는지를 주된 기준으로 하여 농업진흥지역 안의 농지와 그 밖의 농지로 구분한다.

 

농업용으의 보전가치가 있는가는 농지법에서 정하고 있는데, 일단의 대규모 농지로서 경지정리나 용수로 정비가 잘 되어 있는 농지를 지정하게 된다. 자연적인 넓은 논이 보통이지만, 국가나 지자체에서 돈을 들여 구획정리한 반듯한 논 과 밭이라고 보면 된다.

 

이 농업진흥지역 안의 농지(논, 밭, 과수원)은 다시 농사를 주로 하는 농지와, 농업용수응 공급하는 저수지나 천의 근처에 잇는 농지를 구분한다.  농지를 보호하고 규제하는 정도를 달리하기 위함이다.

 

전자가 농업진흥구역(지역, 지구와 혼동하지 말아야 함)이고, 후자가 농업보호구역이다.

 

이 두 지구에서 할 수 있는 행위 혹은 금지되는 행위는 농지법에서 상세히 규정하고 잇다.

반대로 농업진흥지역 밖의 농지에 어떤 행위가 허용되는 가에 하여는 농지법상 아무런 규정이 없는데, 이 경우에는 국토계획법상의 4대 용도지역(도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보호지역)중 어느 지역에 있는냐에 따라 국토계획법상의 용도규제와 건페율, 용적율의 규제를 받게 될 것이다. 

 

농지라고 다 농림지역에 해당하는 것은 아니기 때문이다.

도시지역에도 농지가 있고, 자연환경보전지역에도 농지가 있다.

 

농업진흥구역에서는 대체로 다음의 행위만 혀용되고, 아파트 건설이나 도시인의 전원주택 신축 등

의 일반적인 개발행위는 허용되지 않는다.

 

1. 도로, 철도, 전력, 국방, 등 공공용 목적

2. 농업경엉 목적의 경작

3. 농업인의 농가주택, 생산 농작물 가공공장 및 창고

4. 학교, 유치원, 마을공회당, 경로당 등 농업인의 공동생활에 필요한 시설 

 

농업진흥지역의 지정대상

농업진흥지역의 지정은 국토의계획및이용에관한법률에 의한 녹지지역ㆍ관리지역ㆍ농림지역 및 자연환경보전지역을 대상으로 한다. 다만, 특별시의 녹지지역을 제외한다.


농업진흥지역 안에서의 행위제한  

농업진흥구역안에서는 농업생산 또는 농지개량과 직접 관련되지 아니한 토지이용행위를 할 수 없다. 다만, 다음의 토지이용행위의 경우에는 그러하지 아니하다.

 

① 대통령령이 정하는 농수산물(농산물ㆍ임산물ㆍ축산물ㆍ수산물을 말한다)의 가공ㆍ처리시설 및 농수산업(농업ㆍ임업ㆍ축산업ㆍ수산업을 말한다)관련 시험ㆍ연구시설의 설치 ② 어린이놀이터ㆍ마을회관 기타 대통령령이 정하는 농업인의 공동생활의 편익을 위한 시설 및 이용시설의 설치 ③ 농업인주택 기타 대통령령이 정하는 농업용 또는 축산업용 시설의 설치 ④ 국방ㆍ군사시설의 설치 ⑤ 하천, 제방 기타 이에 준하는 국토보존시설의 설치 ⑥ 문화재의 보수ㆍ복원ㆍ이전 또는 매장문화재의 발굴, 비석ㆍ기념탑 기타 이와 유사한 공작물의 설치 ⑦ 도로ㆍ철도ㆍ전기공급설비 기타 대통령령이 정하는 공공시설의 설치 ⑧ 지하자원의 개발을 위한 탐사 및 지하광물의 채광과 광석의 선별 및 적치를 위한 장소로 사용하는 행위 ⑨ 농어촌소득원의 개발등 농어촌발전을 위하여 필요한 시설로서 대통령령이 정하는 시설의 설치

 

 

농업보호구역에서의 허용행위에 관하여는 종전(개정전 농지법)에는 폐수배출시설, 수질오염시걸 등 농지오염의 위험행위만을 금지하는 네가티브 시스템을 취하고 있었으나, 개정 농지법(2006.1.22 시행)에서는 일정 행위를 할 수 있는 것으로 명문의 규정을 두고 있다.

 

농업보호구역에서 할 수 있는 행위는?

 

전체적으로 보아 법의 취지상 농업보호구역은 농업진흥지역보다는 규제가 덜하고, 관리지역 보다는 더 암격한 그러한 중간 수준에 있다고 보면 된다.

 

즉 농업진흥지구역에서 할 수 있는 행위는 모두 농업보호구역에서도 할 수 있다.

(농지법 제34조 제2항 제1호)

 

농업진흥지역에서 건축할 수 있는 농업인주택(농가주택이나 전원주택이 아님)도 물론 가능하다.

 

 

보호구역에서 건축 가능한 건물의 종류는 다음과 같다. (개정 농지법시행령 제35조)

[면적은 해당 부지로 사용하는 보호구역 농지의 면적임]

 

1. 3,000 ㎡ (900평) 미만 주말농원, 농촌민박사업

2. 2,000 ㎡ (600평) 미만 관광농원

 

3. 1,000 ㎡ (300평) 미만 단독주택 (다가구, 다중, 다세대는 안됨)

 

4. 1,000 ㎡ (300평) 미만의 수퍼마켓, 일용품 소매점, 의원, 한의원, 치과의원, 탁구장, 체육도장,

동사무소,소방서 등 공공건물, 마을공회당, 마을공동구판장

 

5. 1,000 ㎡ (300평) 미만의 기원, 서점, 테니스장, 체력단련장, 당구장, 종교집회장, 공연장,

금융업소, 사무소,  부동산중개업소, 게임제공업소, 사진관, 표구, 학원, 장의사, 동물병원, 독서실

 

6. 10,000 ㎡ (3,000평) 미만의 양수장, 정수장, 공중화장실, 변전소, 대피소

 

 

다음 종류의 건물은 건축이 불허된다.

 

1. 아파트, 연립주택

2. 음식점, 휴게음식점, 제과점

3. 이용원, 미용원, 목욕탕, 세탁소

4. 단란주점, 노래연습장, 안마시술소

5. 상점, 도매시장, 소매시장

6. 병원, 장례식장, 학교, 연구소, 도서관, 체육관, 운동장

7. 업무시설, 오피스텔, 숙박시설

8. 공장, 창고

9. 위험물창고시설, 주차장, 세차장, 운전학원

10. 쓰레기처리시설, 화장장, 납골당

 

[상세한 것은 본 블러그-->농지/주말농장 토스트-->농업보호구역, 어떻게 달라졌나?  참고]

 

[한계농지]

 

농지의 이용 및 개발에 있어서 도시인이 주목할 것에 한계농지가 있다.

한계농지는 농어촌정비법에 의하여 규정되고 있다.

 

한계농지란 평균 경사율이 15% 이상이거나 집단화 규모가 6000평 이하인 농지,구릉지,

폐광 지역 인근 농지 등 농업 활동에 부적당한 농지이다.

농어촌정비법에서는 2003년도에 한계농지정비사업의 시행자를 전면 개방하고 사업의

영역을 확대 하였으며 이외에도 농어촌의 민박사업이나 주말농원, 관광휴양단지 등도

일반인에게 개방하고 시설규모와 기준을 완화하였다.

 

한계농지는 수도권에서만 약 2000만평,전국적으로는 1억1400만평으로 전국 농지의 약 20%가 한계농지에 해당한다

 

한계농지 개발허용의 배경

 

한계농지란 농업진흥지역밖의 농지중 영농조건이 불리하며 생산성이 낮은 농지를 말한다

즉 경사가 높고 농지 폭이 좁아 생산성이 낮고 기계화 영농이 어려운 구릉, 페광지역의

농지를 말한다. 이러한 한계농지가 최근 주목받고 있다.

한계농지가 개발대상이 되는 이유는 세가지 관점에서 생각할 수 있다.

 

첫째는 경작용 농자규모의 축소 필요성이다.

정부가 최근 칠레와의 국제자유무역협정(FTA) 타결로 위기감이 고조되고 있는 농촌을 위해 한계농지의 용도 변경 규제를 완화할 방침은 값싼 수입쌀에 대바하여 국내 쌀 생산용 농토면적을 축소할 수 밖에 없는 이유이다. 

 

두번째 이유는 농촌개발과 도시자본의 농촌유입 필요성이다.

 

정부는 앞으로 도시자본을 농촌으로 유치하여 농촌의 유휴자원과 부존자원을 효율적으로

활용하도록 하므로서 농촌사회를 활성화하겠다고 한다.

즉 이것은 농촌이 농산물의 생산을 위한 생산기지로서의 일차적인 기능만을 담당할 것이

아니라 도시 및 도시민과 연계된 농촌관광이나 식품산업, 교육연수시설 및 노인복지시설

등의 친농촌 성장형의 산업을 유치하도록 하여도 시민들에게 농촌에 투자할 수 있는

기회를 갖게하고 그렇게 하므로서 지역사회의 조화로운 복합개발을 가져올 수 있도록

확대한다는 것이다.

 

세번째 이유는 공장용지, 주택용지 등 개발용지의 부족에 기한 용지확보 차원이다.

 

국토의 85%를 차지하고 있는 농지와 임야에 대한 엄격한 규제로 인하여 계속 늘어 나는

토지수요를 감당할 수 없다는 것이다.

현재 관리지역으로 분류되는 용도지역은 전국적으로 25%에 달하고는 있으나 이 중

개발이 까다로운 준보전지역(임야)를 제외한 농업진흥지역 밖의 농지는 10%에 불과하다.

떠라서 계속 수요가 증대되는 토지수요에 충당하기 위하여는 관리지역 농지 그 중에서도

생산성이 현저하게 낮은 농지인 한계농지를 활용할 수 밖에 없다는 결론이다.

 

한계농지사업의 조건

 

한계농지는 농업진흥지역 밖의 농지중에서 영농조건이 불리하고 생산성이 낮은 농지로

최상단부에서 최하단부까지 평균경사율이 15% 이상이거나 집단화된 농지규모가 2ha(6천평)미만인 농지를 말한다

다시말해서 경사도 15% 이상은 면적과 상관없이 한계농지이고, 집단화된 2ha96000평)미만인 농지는 경사도와 관계없이 한계농지가 된다.

또한 광업권이 기간 만료 등의 이유로 소멸된 광구의 인근 농지로 토양오염 등으로 인하여 농업 목적으로 사용하기 부적절할 때에도 한계농지가 될 수 있다.

한계농지 정비사업은 한계농지와 그 주변 산지 등의 토지를 포함하여 지구별 최대면적이

10만㎡(3만평)에 달하는 지구를 지정, 다목적으로 개발하는 사업으로 한계농지정비지구에 포함하는 토지중에 한계농지를 제외한 농지의 면적은 전체면적의 10분의20 미만으로 하되 농림수산업을 위한 한계농지정비사업의 경우는 10만㎡를 초과할 수 있도록 되어있다. 


한계농지의 개발

 

그동안 ‘한계농지정비사업’을 통해 3만평 미만의 땅을 개발할 수 있었으나 그 주체는 지자체나 농업기반공사,농협 등으로 한정됐다.

농림부는 개인의 한계농지 개발을 가능하게 하고 특히 택지나 공장단지,관광시설,체육·복지·청소년시설 등으로 다양하게 개발할 수 있도록 현 농지법을 대폭 손질할 방침이다. 보존 필요성이 높은 우량농지는 보호하고 생산성이 떨어지는 비진흥지역 한계농지는 규제를 대폭 풀기로 농지개혁의 방향을 잡았다.

 

■ 한계농지정비사업의 종류

한계농지정비사업의 종류는

(1) 과수, 원예, 특용작물, 축산단지, 양어장 등 농림수산업을 위한 농지의 조성 및 시설의 설치,

(2) 농촌관광휴양지, 관광농원, 관광숙박시설 등 농어촌 관광휴양자원의 개발·이용을 위한 시설의 설치,

(3) 주택·택지 및 부속농지, 공업시설, 전시장, 박물관 등 문화예술관련시설, 체육시설, 청소년관련시설, 의료시설, 교육연수시설, 노인복지시설의 설치, 종교집회장, 아동관련시설, 업무시설 및 공공용시설의 설치 등으로 광범위하게 그 개발 이용을 확대하고 잇다. 전면적으로 허용하고 있다.

■ 한계농지개발 추진절차

한계농지의 개발방안은 크게 두가지가 있는데, 한계농지정비사업을 통해 한계농지와 주변의산지, 임야를 동시에 개발하는 방안과 한계 농지만을 소규모로 전용, 전원주택, 펜션 등 시설을 설치하는 경우가 있다.

따라서 도시민이 노후를 대비하고 여가를 농촌에서 활용할 수 있도록 소규모 자본으로 한계농지만을 활용, 전원주택이나 펜션 등의 시설을 설치할 수 있도록 한계농지 개발 및 한계농지정비사업 두가지 시행 절차를 따로 두고 있으며 이러한 경우 한계농지정비사업으로 시행하는 경우에 비해 일부 인센티브가 적용되지 않으나 한계농지정비사업에 비하여 소규모 자본으로 투자가 가능한 장점이 있다.

아울러 한계농지를 개발하고자 하는 자는 해당시장, 군수에게 한계농지 지정고시를 위한 한계농지 지정신청서를 제출하고 동시에 관련 인허가 신청서도 제출하며 신청에 의한 한계농지의 지정, 공시를 받고자 하는 자는 국토의계획 및 이용에 관한 법률에 의한 개발행위허가 신청을 포함, 한계농지개발계획을 일괄 제출하여 계획된 사업이 순조롭게 진행될 수 있도록 할 수 있다.[가야컨설팅]

 

 

2. 임야

 

임야는 보전의 필요성과 이용허용 정도에 따라 보전산지와 준보전산지로 구분된다.

보전산지는 다시 공익용산지와 임업용산지로 구분한다.

 

공익용산지는 백두대간, 풍치보전지역, 산지전용제한지역 등과 같이 보전의 필요성이 강한 임야로서 재난방지, 수원보호ㆍ자연생태계보전ㆍ자연경관보전ㆍ국민보건휴양증진 등의 공익기능을 위하여 보전이 지정된 산지를 말한다. 

 

민간인이 공익용산지를 이용할 수 잇는 방법은 거의 없다.

말 그대로 공익을 위해서만 개발되고, 그 이외에는 철자히 보전되는 것이 원칙이다.

임업용산지란 산림자원의 조성과 임업경영기반의 구축 등 임업생산 기능의 증진을 위하여 필요한 산지로서 다음의 산지를 대상으로 산림청장이 지정하는 산지를 말한다. 

일반인도 일정한 범위 내에서는 임업용산지를 개발 활용할 수 있다.

그러나 허용되는 범위는 대개가 임업이나 농목축업에 관련된 것이 주가 된다.

준보전산지는  보전산지 이외의 산지로서 도시지역이 아닌 경우 관리지역에 편입된 임야를 말한다.  도시지역의 임야는 대개 녹지지역이나 자연환경보전지역에 편입되어 있다.

 

준보전산지는 전원주탣 신축 등 비교적 자유스럽게 개발 활용을 할 수 있어, 일반인에게는 가히 임야의 꽃이라고 할 수 있다.

 

임업용산지에서 가능한 개발행위(사업)

산지관리법 및 동법 시행령등에 규정된 임업용산지의 개발가능행위는 다음과 같다.
(알기쉽게 법규상 3 제곱미터를 1평으로 환산함)

① 산림욕장,산책로,자연탐방로,등산로등의 산림공익시설(국가 지자체가 설지하는 경우)
② 기업부설연구소,특정연구기관(관련법에 의함)
③ 10,000평 미만의 가축방목행위(15년 이상 산지, 울타리 조건)
④ 10,000평 미만의 관상수 재배
⑤ 5,000평 미만의 사찰,교회,성당등 종교시설(문광부 허가 종교단체에 한힘)
⑥ 3.000평 미만의 산채, 약초, 야생화등 농작물 재배
⑦ 3,000평 미만의 종합병원,치과, 한방, 요양병원,
⑧ 3,000평 미만의 사회복지시설
⑨ 3,000평 미만의 청소년수련시설
⑩ 3,000평 미만의 근로자주택과 근로자를 위한 기숙사,복지회관, 보육시설
⑪ 3,000평 미만의 직업능력개발 훈련시설(국가,지자체,공공단체에 한함)
⑫ 3,000평 미만의 양어장, 양식장, 낚시터,, 버섯재배사, 온실, 임산물창고
집하장, 유기질비료 제조시설, 야생조수사육
⑬ 3,000평 미만의 농어촌 관광휴양단지 및 관광농원
⑭ 1,000평 미만의 누에사육시설,농기계 수리 및 창고,농축산물 창고,집하 가공시설.
⑮ 200평 미만의 농림어업인의 주택(자기소유산지에 한함)
16) 60평 미만의 농막, 농축산용관리사
17) 1년 이내의 물건 적치[가야컨설팅에서 정리]