준보전산지와 보전산지에 대한 이해

■ 준보전산지와 보전산지

 

● 산지란 무엇인가?

‘산지’의 법률적 정의는 아래에 해당하는 토지를 말한다.

현장에서는 특별한 사항이 없으면 지목을 기준으로 임야를 산지라고 이해하면 된다.

① 입목․죽이 집단적으로 생육하고 있는 토지

② 집단적으로 생육한 입목․죽이 일시 상실된 토지

③ 입목․죽의 집단적 생육에 사용하게 된 토지

④ 임도

⑤ 가목 내지 다목의 토지 안에 있는 암석지 및 소택지

 

● 산지의 전용과 산지의 일시사용

① 산지의 전용 : 산지를 다음 사항 외의 용도로 사용하거나 이를 위하여 산지의 형질을 변경하는 것을 말한다.

- 조림‧ 숲 가꾸기 벌채

- 토석 등 임산물의 굴취‧채취

- 산지 일시사용

② 산지의 일시사용 : 산지를 일정기간 동안 다음 사항의 용도로 사용하는 것을 말한다.

- 산지를 형질변경하여 다른 용도로 사용한 후 다시 산지로 환원하는 경우

- 임도‧등산로 등 산지를 형질변경한 후 계속 산지의 용도로 사용하는 경우

- 산지를 형질변경 없이 다른 용도로 사용한 후 다시 산지의 용도로 사용하는 경우

 

●  산지의 구분

산지는 크게 보전산지와 준보전산지로 구분하며 해당 여부는 토지이용계획확인서를 보고 판단한다. 토지이용계획확인서의 산지란에 아무런 표시가 없거나 해당 없음에 체크되어 있는 것이 준보전산지이다. 그에 반해 보전산지는 아래와 같이 공익용 산지와 임업용산지에 표시되어 있고, 둘 중에 하나에 체크되어 있는 것이 보전산지이다.

온라인에서 제공하는 토지이용계획확인서에는 산지는 보전산지, 준보전산지로 정확히 구분하여 표하고 있으며, 보전산지는 공익용 또는 임업용이라고 구체적으로 표시되어 있다.

 

 

■ 용도지역으로 분석하는 ‘준보전산지’

 

산지란에 아무런 표시가 없거나 준보전산지라고 명확히 표시되어 있는 준보전산지 토지의 가치는 용도지역을 보고 평가한다. 즉 해당 토지의 용도지역이 ‘계획관리지역’ 또는 ‘생산관리지역’ 등으로 표시되어 있으면, 해당 용도지역에서 허용되는 건폐율, 용적률, 건축할 수 있는 건축물, 세 가지로 해당 토지의 가치를 분석‧평가하는 것이다. 따라서 일반 토지투자 지침서에서 ‘산지는 보전산지와 준보전산지의 토지로 구분한다’ 라고 설명해 놓고 보전산지에 대해서는 구구절절 설명이 많으면서도 준보전산지의 토지에 대해서는 불과 몇 줄밖에 설명되지 않은 이유가 여기에 있다.

 

 

■ 보전산지 산지전용제한지역의 분석

 

● 산지전용제한지역이란?

토지이용계획확인서에 「농림지역 보전산지 산지전용제한지역」, 이렇게 표시되어 있는 산지를 말한다.

 

● 산지전용제한지역에서 할 수 있는 행위

산지관리법에 의하여 아래와 같이 극히 제한적인 10가지 행위만을 할 수 있다.

① 국방․근사시설의 설치

② 사방시설․하천․제방, 그밖에 이에 준하는 국토보전시설의 설치

③ 도로, 철도, 전력․석유 및 가스의 공급시설, 그밖의 법령이 정하는 공용․공공용시설의 설치

④ 산림보호․산림자원의 보전 및 증식을 위한 시설로서 법령이 정하는 시설의 설치

⑤ 임업시험연구를 위한 시설로서 법령이 정하는 시설의 설치

⑥ 매장문화재의 발굴, 문화재 및 전통사찰의 복원․보수․이전 및 그 보존관리를 위한 시설과, 문화재 및 전통사찰과 관련된 비석․기념탑, 그밖에 이와 유사한 시설의 설치

⑦ 신․재생에너지의 이용․보급을 위한 시설의 설치

⑧ 광물의 탐사․시추시설의 설치 및 법령이 정하는 강내채굴

⑨ 광해방지시설의 설치

⑩ 1호부터 제9호까지의 규정에 의한 시설을 설치하기 위한 진입로, 현장사무소 등 법령이 정하는 부대시설의 설치

 

● 산지전용제한지역의 분석 포인트

위에서 알 수 있듯이 ⑦의 신‧재생에너지의 이용‧보급을 위한 시설의 설치 외에는 사업성 있는 행위를 전혀 할 수 없다. 따라서 특별하지 않는 한, 토지이용계획확인서에 산지전용제한지역이라고 표시되어 있으면 투자나 활용성이 매우 낮은 토지라고 분석할 수 있다.

 

 

■ 공익용 보전산지의 분석

 

● 공익용 산지란?

임업생산과 함께 재해방지‧수원보호‧자연생태보전‧자연경관보전‧국민보건휴양증진 등의 공익기능을 위하여 필요한 산지로 산림청장이 지정한 산지를 ‘공익용 보전산지’라 한다. 현장에서는 토지이용계획확인서에 산지란에 보전산지 중 공익용으로 표시되어 있는 토지를 말한다.

 

● 공익용 산지의 가치분석

분석대상 토지가 토지이용계획확인서에 ‘농림지역 보전산지 공익용’으로 표시된 토지는 아래와 같이 분석한다. 건축할 수 있는 건축물에 분석의 포인트가 있다.

• 건폐율 : 농림지역에서 허용하는 20% 이하를 적용한다.

• 용적률 : 농림지역에서 허용하는 80% 이하를 적용한다.

• 건축할 수 있는 건축물 : 산지관리법에 의하여 아래의 행위를 할 수 있다. 

① 산지전용제한지역에서 할 수 있는 시설의 설치

② 임업용 산지에서 할 수 있는 행위 제2호 제3호 및 제6호의 규정에 의한 시설의 설치

③ 교육․연구 및 기술개발과 관련된 시설으 설치 중 국가과학기술위원회에서 심의한 우주항공기술개발과 관련된 시설

④ 농림어업인 주택의 증축 또는 개축(다만, 다른 법률에 따라 주택신축이 가능한 경우에는 대통령령으로 정하는 주택 및 시설을 설치할 수 있다. 09년 11월 28일부터 시행 예정), 종교시설의 증축 또는 개축, 공익용 산지로 지정된 사찰림 산지 안에서의 사찰의 신축

- 증축의 경우 : 종전 규모(연면적을 기준으로 한다)의 100분의 130

- 개축의 경우 : 종전 규모(연면적을 기준으로 한다)의 100분의 100

- 신축의 경우 : 부지면적 15,000㎡ 이하

⑤ 공용․공공용사업을 위하여 필요한 시설의 설치

- 공기업․준정부기관․지방공사․지방공단이 시행하는 사업으로 설치하는 시설

- 폐기물처리시설 중 국가 또는 지방자치단체가 설치하는 폐기물처리시설

- 광해를 방지하기 위한 시설

⑥ 제1호부터 제5호까지의 시설의 설치를 위한 진입로, 현장사무소 등 법령이 정하는 부대시설이 설치

⑦ 그밖에 산채․야생화․관상수의 재배, 농로의 설치 등 공익용산지의 목적 달성에 지장을 주지 아니하는 범위 안에서 법령이 정하는 행위

 

● 공익용 보전산지의 가치평가

• 건폐율 : 계획관리지역만이 40%를 허용하고 나머지 토지는 20%를 적용하기 때문에 기본점수를 받은 것으로 평가할 수 있다.

• 용적률 : 토지투자 대상 토지는 50~100%의 용적률을 허용하기 때문에 역시 기본 점수를 받은 것으로 평가할 수 있다.

• 건축할 수 있는 건축물 : 임산물 생산‧가공‧집하‧판매시설 등의 행위 등이 가능하다. 우주항공 기술개발과 관련된 시설의 설치도 가능하다. 위의 ④ 항목에 있는 것처럼 농림어업인의 주택과 종교시설의 증축 및 개축은 가능하지만 신축은 허용되지 않는다. 단, 사찰림으로 지정된 산지에서는 사찰의 신축이 가능하다.

• 평가포인트 : 산지전용제한지역보다는 허용되는 건축물의 범위가 조금 넓기는 해도, 개발해 분양할 수 있는 사업성 있는 건축물은 별로 없다. 따라서 토지이용계획확인서에 공익용 보전산지라고 표시된 토지는 위에서 열거한 항목 중에 안성맞춤인 것이 없다면 투자가치가 매우 낮고 중개 성사율도 낮은 토지라고 할 수 있다.

 

● 공익용 보전산지 행위제한의 예외

같은 공익용 산지라도 아래의 토지들은 행위제한을 산지관리법으로 적용하지 않고 다른 법률을 적용한다.

① 「자연공원법」에 따른 공원구역 안에서의 행위제한 : 「자연공원법」적용

②  보전녹지지역과 수산자원보호구역 안에서의 행위제한 : 「국토계획법」적용

③  개발제한구역 안에서의 행위제한 : 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」적용

④  백두대간보호지역 안에서의 행위제한 : 「백두대간보호에 관한 법률」을 적용

 

 

■ 임업용 보전산지의 분석

 

● 임업용 산지란?

산림자원의 조성과 임업생산 기능의 증진을 위하여 필요한 산지로서 산림청장이 지정한 산지를 말한다. 현장에서는 토지이용계획확인서 산지란에 보전산지 중 임업용으로 표시되어 있는 토지를 말한다.

 

● 임업용 산지의 분석

경매대상 토지가 토지이용계획확인서에 ‘농림지역 보전산지 임업용’으로 표시된 토지는 아래와 같이 가치를 평가하면 된다. 건축할 수 있는 건축물에 가치평가의 포인트가 있다.

• 건폐율 : 농림지역에서 허용하는 20% 이하를 적용한다.

• 용적률 : 농림지역에서 허용하는 80% 이하를 적용한다.

• 건축할 수 있는 건축물 : 산지관리법에 의하여 아래의 행위를 할 수 있다.

① 산지전용제한지역에서 할 수 있는 행위

② 임도‧산림경영관리사 등 산림경영과 관련된 시설 및 산촌산업개발시설 등 산촌 개발사업 과 관련된 시설로서 법령이 정하는 시설의 설치

     가. 임도‧운재로(運材路) 및 작업로

     나. 임업인(연중 90일 이상 임업에 종사하거나 임업경영을 통한 임산물의 연간 판매액이 100만원 이상인 자)이 산림경영을 목적으로 설치하거나 임산물 소득원의 지원 대상 품목을 생산‧가공‧유통 하기 위한 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 시설

           ㉠ 부지면적 10,000㎡ 미만의 임사물 생산시설 또는 집하시설

           ㉡ 부지면적 3,000㎡ 미만의 임산물 가공․건조․보관시설

           ㉢ 부지면적 1,000㎡ 미만의 임업용기자재 보관시설 및 임산물 전시․판매시설

           ㉣ 부지면적 200㎡ 미만의 산림경영관리사

다. 「삭도‧궤도법」에 따른 삭도 및 궤도

라. 부지면적 10,000㎡ 미만의 산촌산업개발로서 임산물 공동저장‧판매‧가공‧이용시설 및 산촌휴양시설로서 임업체험시설‧산림문화회관

③ 수목원‧자연휴양림‧수목장림‧산림욕장‧산책로‧탐방로‧등산로‧전망대 및 자연관찰원‧산림전시관‧목공예실‧ 숲속교실‧ 숲속수련장‧ 산림박물관‧ 산림교육자료관 등 산림교육시설

④ 농림어업인이 자기소유의 산지에 농림어업의 경영을 위하여 실제 거주할 목적으로 부지면적 660․㎡미만으로 건축하는 주택 및 그 부대시설

⑤ 농림어업용 생산‧이용‧가공시설 및 농어촌휴양시설로서 법령이 정하는 시설의 설치

    가. 농림어업인 등이 설치하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 시설

         ㉠ 부지면적 30,000㎡ 미만의 축산시설

         ㉡ 부지면적 10,000㎡ 미만의 야생조수의 인공사육시설 및 양어장‧ 양식장‧ 낚시터시설

         ㉢ 부지면적 3,000㎡ 미만의 누에사육시설‧ 농기계수리시설‧ 농기계창고‧ 농축산물의 창고 집하장 또는 그 가공시설

         ㉣ 부지면적 200㎡ 미만의 농막 농업용‧축산업용 관리사

나. 「농어촌 정비법」에 따라 개발되는 30,000㎡ 미만의 농어촌관광휴양단지 및 관광농원

⑥ 광물, 지하수 그밖에 대통령이 정하는 지하자원의 탐사‧시추 및 개발을 위한 시설의 설치

⑦ 석유비축 및 저장시설‧전기통신설비 그밖에 법령이 정하는 공용‧공공용 시설의 설치

- 방송‧ 통신시설

- 수도‧ 하수도

- 액화석유가스를 저장하기 위한 시설

- 무공해‧ 저공해 자동차에 연료를 공급하기 위한 시설

⑧ 허가를 받거나 신고를 한 묘지‧ 화장장‧ 납골시설의 설치

⑨ 종교시설의 설치

- 문화체육부장관이 종교법인으로 허가한 종교단체 또는 그 소속단체에서 설치하는 부지면적 15,000㎡ 미만의 사찰‧ 교회‧ 성당 등 종교의식에 직접적으로 사용되는 시설과 그 부대시설로서 숙소‧ 창고‧ 화장실‧ 식당‧ 주차장

⑩ 병원‧ 사회복지시설‧ 청소년수련시설‧ 근로자복지시설‧ 공공직업훈련시설 등 공익시설의 설치

- 종합병원‧ 병원‧ 치과병원‧ 한방병원‧ 요양병원

- 근로자 기숙사

- 직장보육시설

- 수도권 또는 광역시 지역의 주택난 해소를 위하여 공급되는 근로자주택

- 비영리법인이 건립하는 근로자의 여가 체육 및 문화활동을 위한 복지회관

- 국가 지방자치단체 및 공공단체가 설치‧운영하는 직업능력개발훈련시설

⑪ 교육‧ 연구 및 기술개발과 관련된 시설의 설치

- 기업부설연구소로서 교육과학기술부장관의 추천이 있는 시설

- 특정연구기관이 교육 또는 연구목적으로 설치하는시설

- 국가과학기술연구위원회에서 심의한 우주항공기술개발과 관련된 시설

⑫ 제1호부터 제11호까지의 규정에 의한 시설 외의 시설로서 대통령령이 정하는 지역사회개발 및 산업발전에 필요한 시설의 설치

- 「대기환경보전법」에 의한 특정대기유해물질을 배출하는 시설

- 「대기환경보전법」에 의한 대기오염물질 배출시설

- 「수질 및 수생태계 보전에 관한 법률」에 따른 특정수질유해물질을 배출하는 시설

- 「수질 및 수생태계 보전에 관한 법률」에 따른 폐수배출시설

- 「폐기물관리법」에 의한 지정폐기물을 배출하는 시설

⑬ 제1호부터 제12호까지의 시설의 설치를 위하여 법령이 정하는 기간 동안 임시로 설치하 는 진입로, 현장사무소 등 부대시설의 설치

⑭ 제1호부터 제12호까지의 시설 중 건축법상 건축물에 진입하기 위한 건축법상 도로의 설 치

⑮ 그밖에 가축의 방목, 산채‧야생화‧관상수의 재배, 물건의 적치, 농로의 설치 등 임업용산 지의 목적 달성에 지장을 주지 아니하는 범위 안에서 다음의 행위

- 「농어촌 도로정비법」에 따른 농도 및 농업용 수로를 설치하는 행위

- 부지면적 100㎡ 미만의 제각(祭閣)을 설치하는 행위

- 사도(私道)를 설치하는 행위

- 생태통로 및 조수의 보호‧ 번식을 위한 시설을 설치하는 행위

- 농림어업인이 10,000㎡ 미만의 산지에 임산물 소득원의 지원대상품목을 재배하는 행 위

- 농림어업인이 30,000㎡ 미만의 산지에서 가축을 방목하는 경우로서 다음 각목의 요건 을 갖춘 행위

   ㉠ 조림지의 경우에는 조림 후 15년이 지난 산지일 것

   ㉡ 대상지의 경계에 울타리를 설치할 것

   ㉢ 입목‧죽의 생육에 지자잉 없도록 보호시설을 설치할 것

- 농림어업인 또는 관상수생산자가 30,000㎡ 미만의 산지에서 관상수를 재배하는 행위

- 지적측량기준점표지 및 측량표(測量標)를 설치하는 행위

- 폐기물이 아닌 물건을 1년 이내의 기간 동안 산지에 적치하는 행위로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 행위

   ㉠ 입목의 벌채‧굴취를 수반하지 아니할 것

   ㉡ 당해 물건의 적치로 인하여 주변 환경의 오염, 자연경관 등의 훼손 우려가 없을 것

- 채석경제성평가를 위하여 시추하는 행위

- 영화제작자‧방송사업자 또는 방송영상독립제작사가 영화 또는 방송프로그램의 제작을 위한 목적으로 설치하는 야외촬영시설

 

● 임업용 보전산지의 가치 평가

① 건폐율과 용적률 : 공익용 보전산지와 동일하며 기본 점수를 받은 것으로 평가할 수 있 다.

② 건축할 수 있는 건축물 : 공익용 보전산지보다는 허용되는 건축물의 범위가 다양하다. 임산물 생산, 가공, 집하, 판매시설 등의 행위 등이 가능하다. 660㎡ 미만의 농림어업인 의 주택도 가능하다. 종교시설이나 병원, 사회복지시설, 청소년수련원 등의 시설도 가능 하다.

③ 평가 포인트 : 기도원 등 종교시설이나 청소년 수련시설 등의 부지로 값싸고 넓게 제공되는 부지가 임업용 보전산지이다. 임업용 보전산지는 공익용 보전산지보다는 활용범위가 넓기는 하지만 위에서 언급한 건축물에 100% 적합한 부지라야 자기의 가치를 발휘할 수 있는 것이지, 그렇지 않은 부지라면 비록 값이 싸다고 해도 투자가치가 있는게 아니다.

토지를 개발해서 분양 사업 등을 하려면 공장, 창고, 전원주택지 등으로 허가받아서 분양하는 것이 가장 기본인데 임업용 보전산지는 그런 건축물 등의 허가가 나지 않는다는 한계성을 가지고 있다.

 

 

■ 보전산지 해제

 

● 산지구분타당성조사

산림청장은 10년마다 전국의 산지에 대하여 보전산지와 준보전산지의 구분이 타당한지 여부에 관한 조사, 즉 산지구분타당성조사를 실시하여야 한다. 가장 최근의 산지구분타당성조사 결과는 2008년 12월에 고시되었다. 그에 따라 준보전산지에서 보전산지로 편입이 되거나 또는 보전산지에서 해제되어 준보전산지로 편입되어 토지의 가치가 크게 달라진 사례들을 경매 물건이나 중개대상 물건 중에서 많이 볼 수 있다. 어떤 토지는 같은 보전산지 내에서도 임업용 산지에서 공익용 산지로 편입되기도 하고, 공익용 산지에서 임업용 산지로 편입되기도 하였다.

 

● 보전산지 해제의 확인

어떤 토지가 보전산지에서 해제되었다면 토지이용계획확인서에 더 이상 보전산지로 표현되지 않고 준보전산지라고 표시된다. 관리지역은 2009년 1월 1일자로 전국적으로 세분화되었다고 앞에서 설명하였다. 따라서 토지이용계획확인서에 ‘관리지역  준보전산지’, 이렇게 표시된 임야는 보전산지에서 해제되어 관리지역으로 편입된 토지라고 추정할 수 있다. 그에 따라 더 이상 「산지관리법」에 의한 행위제한을 받지 않고 「국토계획법」에 의한 행위제한을 받는다. 즉 세분화되기 전까지의 행위제한은 보전관리지역에서 건축할 수 있는 건축물의 제한을 받게 되는 것이다.

 

● 보전산지와 관리지역의 건축물 차이

보전산지에서 해제된 토지는 이제 보전관리지역에서 건축할 수 있는 건축물의 제한을 받으며, 가장 대표적인 것이 단독주택을 지을 수 있는 것이다. 그에 따라 전원주택이나 펜션(민박) 사업부지로의 활용이 가능해진다.

 

 

■ 임야 개발의 여러 가지 기준들

 

● 표고와 경사도

인천만 바다의 평균해수면 높이를 기준(0m)으로 하여 측정한 해당 토지의 높이를 표고라 하며, 경사도란 토지의 기울기를 말한다. 표고와 경사도는 ‘시‧군 2020도시기본계획’의 토지이용계획 부문에서 토지를 개발가능지와 개발억제지, 개발불가능지로 구분하는 데 중요한 기준이 된다. 경기도 광주시의 실례를 들면 표고 150m 경사도 20° 미만의 토지는 개발가능지, 표고 150~200m의 토지는 개발억제지, 표고 200m 경사도 20° 이상의 토지는 개발불가늦지로 구분하고 있다. 시‧군마다 조금씩 차이가 있으며 경기도 용인시는 경사도 15°를 기준으로 하고 있다. 경사도 15°가 넘어가는 한계농지 투자 무용론의 근거가 여기에도 있는것이다.

 

● 입목도

산지의 입목축적이 산림기본통계상의 해당 시‧군 ha당 입목축적의 150% 이하일 것. 입목도는 전문적인 분야라 개발을 전제로 할 때 토목설계사무소와 협의해서 판단 내지 해결할 수 있다.

 

● 활엽수림 점유면적

개발행위허가 대상 토지 안에 평균나이가 50년생 이상인 활엽수림의 점유면적이 50% 이하일 것. 활엽수림이란 떠갈나무, 참나무, 상수리나무 등을 말한다. 따라서 전문가들은 개발대상토지에 활엽수림이 울창하면 부담을 느낀다. 이 역시 토목설계사무소와 협의해 판단할 문제이다.

 

● 단독주택허가와 토지소유권

임야에서 단독주택을 허가받기 위해서는 임야의 소유권을 확보하고 있어야 한다. 즉 반드시 본인 소유의 임야에 한해 허가받을 수 있으며, 토지사용승낙서를 이용한 타인 소유의 임야에 대해서는 단독투잭 허가를 받을 수 없다. 전원주택 개발허가를 활용한 무분별할 토지분할이나 개발을 최대한 억제하기 위한 목적이며 전문중개사가 전원주택 분양사업 부지를 기획 또는 중개할 때 반드시 짚고 넘어가야 할 문제이다.

 

● 사업계획지의 계획상의 도로

인허가를 위한 진입로와 관련하여 산지전용허가를 받아 산지전용을 하고 있는 사업 계획지의 계획상의 도로(준공검사 또는 사용개시 전의 도로를 포함한다)를 이용해서는 산지전용을 허가받을 수 없다. 다만, 공장설립허가를 위한 인허가(협의 포함)는 계획상 도로의 이용에 대하여 산지전용허가를 받은 자의 동의가 있는 경우에는 인허가 진입로로 인정 받을 수 있다.

 

● 분묘와 사업계획부지

분묘의 중심점으로부터 5m 안의 산지는 사업계획부지에 편입시키지 못한다. 다만, 「장사 등에 관한 법률」에 따른 연고자의 동의를 받았거나 연고자가 없는 분묘인 경우에는 그렇지 않다.

 

● 산지에서의 공장전용허가

산지를 공장으로 전용하려면 전용하고자 하는 면적이 1만㎡(2이상의 공장을 함께 건축하거나 기존 공장부지에 접하여 건축하는 경우와 2 이상의 부지가 너비 8m 미만의 도로에 서로 접하는 경우에는 그 면적의 합계를 말한다) 이상이어야 한다. 다만, 다음의 경우에는 그러하지 아니하다.

① 「국토계획법」에 따른 관리지역 안에서 농공단지 내에 입주가 허용되는 업종의 공장을 설치하기 위하여 전용하려는 경우

② 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제9조 제2항에 따라 고시한 공장 설립이 가능한 지역 안에서 공장을 설치하기 위하여 전용하려는 경우

③ 「국토계획법」에 따른 주거지역, 상업지역, 공업지역, 계획관리지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역에서 공장을 설치하기 위하여 전용하려는 경우

 

● 급경사 토지의 개발

현장에서는 경사도가 급한 토지를 개발했다가 분양이나 매각이 안 돼서 낭패를 보는 경우를 자주 접하게 된다. 대개의 경우 경사도가 급한 토지는 값도 싸고 매매조건이 좋기 때문에 손을 대개 되지만, 두고두고 고생거리가 될 수 있으므로 개발에 신중을 기해야 한다. 프로가 아닌 사람들은 되도록 손대지 말 것을 충고해드린다.

경사도가 급한 토지는 허가를 받아도 매수자가 잘 나타나지 않는다. 육안으로 봐도 급한 경사도가 불안하기 때문이다. 따라서 양도하려면 토목공사를 해야 하고 그만큼 투자비용이 더 들게 된다. 토목공사를 하고 나서도 문제다. 법면이나 절개지 옹벽이나 석축의 경사지 등으로 많은 토지가 감보되기 때문에 전체 매매면적 대비 활용 가능한 면적이 불과 50~60%밖에 되지 않게 된다. 그래서 매수자는 뭔가 크게 손해 보는 것 같은 느낌이 들기 때문에 가격이 싸더라도 쉽게 달려들지 않는다. 이래저래 경사도 급한 토지에 투자하면 돈은 돈대로 투입하고도 제값은 받지 못하고, 매매도 안되는 3중고를 겪어야 하기 때문에 유의해야 한다.

 

● 용도변경의 승인

산지전용허가를 받거나 산지전용신고를 하고 개발한 토지를 다음과 같이 용도변경 하고자 하는 경우에는 산림청장의 승인을 얻어야 한다.

① 산지전용 목적사업에 사용되고 있거나 사용된 토지를 법령이 정하는 기간(건축법에 따른 사용승인을 받은 날 등으로부터 5년) 이내에 다른 목적으로 사용하고자 하는 경우

② 농림어업용 주택 또는 그 부대시설을 설치하기 위한 용도로 전용한 후 법령이 정하는 기간(건축법에 따른 사용승인을 받은 날부터 5년) 이내에 비농림어업인에게 명의를 변경하고자 하는 경우

 

● 임야의 재촌

토지를 양도할 때 사업용 토지로 인정받기 위해서 농지는 ‘재촌자경’을 해야 하지만 임야는 ‘자경‘의무는 없다. 단지 임야소재지에 주소지를 두고 거주하기만 하면, 즉 ’재촌‘하기만 하면 기간조건이 충족되는 경우에 사업용 토지로 인정받을 수 있는 것이다.

 

 

■ 불법전용된 산지를 농지로 지목변경

 

불법전용산지에 관한 임시특례(산지관리법 부칙 제2조)(개정안)

제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.

제2조(불법전용산지에 관한 임시특례)

① 이 법 시행 당시 적법한 절차에 의하지 아니하고 산지를 5년 이상 계속하여 다른 용도로 이용하고 있는 사실상의 산지가 아닌 경우에는 이 법 시행일부터 1년 이내에 시장‧군수에게 신고할 수 있다.

② 시장‧군수는 제1항의 규정에 의한 신고를 한 산림을 심사한 결과 이법 시행 당시 5년 이상 계속 다른 용도로 사용되고 있는 사실이 확인되는 경우에는 산지전용허가 등 사실상의 현실 지목으로의 용도로 변경에 필요한 처분을 할 수 있다. 이 경우 다른 법률에 의하여 제한을 받는 산지에 대하여는 관계 행정기관의 장과 미리 협의를 해야 한다.

③ 제2항의 규정에 의한 심사의 기준‧방법 및 처분절차 등에관하여 필요한 사항은 대통령령으로 한다.

 

 

■ 산지정보시스템

 

투자자가 임야와 관련해서 가장 궁금해하는 정보 중의 하나가 해당 토지의 경사도와 표고에 대한 정보이다. 그런 정보는 과거에는 비용을 들여 측량을 해서만 얻을 수 있었으나 이제는 산지정보시스템(www.forestland.go.kr)에 접속해서 무료로 손쉽게 얻을 수 있다. 산지정보시스템은 산림청에서 운영하는 산지정보에 대한 종합시스템이다. 산지구분현황, 산지용도별현황, 지형정보, 토양정보, 산림정보, 인허가정보 등 분야별로 상세한 정보가 제공되고 있다.

① 산지구분현황 : 보전산지와 준보전산지의 면적비율에 대한 정보를 제공한다. 보전산지 내에서도 공익용과 임업용의 면적비율을 보여준다.

② 산지용도별현황 : 사방지, 보안림, 산지전용제한지역, 저촉여부 등에 대한 정보를 제공한다.

③ 지형정보 : 표고와 경사도에 대한 정보를 제공한다.

④ 토양정보 : 건습도, 토심, 토성, 구릉지 등에대한 정보를 제공한다.

⑤ 산림정보 : 영급, 소밀도 등에 대한 정보를 제공해준다.

⑥ 인허가정보 : 산지전용인허가 토석채취인허가에 대한 정보를 제공한다.

 

 

■ 농지중개와 산지중개

 

시중에 농지전문가는 많지만 산지전문가를 자처하는 사람은 별로 없으며, 대개의 전문가들은 농지에 투자하라고 한 목소리를 낸다. 그렇다면 농지투자가 산지보다 가치 있는 투자일까? 결코 그렇지 않으며 아래와 같은 기준으로 우열이 서로 갈린다. 따라서 대상 토지의 활용성, 성장성, 수요자의 입장 등을 복합적으로 고려하여 판단할 사항이다.

 

● 연접개발제한

토지를 투자하거나 개발하는 데 최대의 장애물이 연접개발제한이다. 농지는 제1종 근린생활시설과 주택이라는 연접개발제한의 탈출구가 있지만, 산지는 연접개발제한에 걸리면 운신의 여지가 전혀 없었다. 따라서 재테크 수준의 중소규모 투자는 농지가 유리하였다. 그러나 최근에 법이 개정되어 산지에서도 제1종 근린생활시설과 주택이 연접개발제한과 무관하게 허용됨으로써 비슷한 지위가 되었다. 다만, 농지의 주택은 19세대까지 가능하지만 산지의 주택은 부지면적이 660㎡까지만 허용되는 단점이 있다

 

● 전용비용

산지는 3.3㎡당 1만원 이하면 충분하지만 농지는 공시지가의 30%(㎡당 최대 5만 원)를 적용하기 때문에 3.3㎡당 최대 16만5천 원까지 전용비용이 들어갈 수 있다. 즉 산지는 2000㎡ 전용에 약600만 원이면 되지만, 농지는 약1억 원이 들어간다. 따라서 동일한 조건의 입지라면 전용비용 측면에서는 산지가 유리하다. 특히 대규모 부지인 경우에는 그 차이가 더욱 커지므로 공장이나 창고부지 등의 비교적 면적이 큰 부지의 수요자는 산지를 선호하는 경향이 있다.

 

● 부지공사비용

농지의 경우는 대개 부지정리에 많은 비용이 들어가지 않는다. 그에 비하여 산지는 현황에 따라 다르겠지만 농지보다는 비용이 더 들어가는 경우가 많다. 따라서 농지가 유리하다.

 

● 활용가능한 토지

농지의 경우 절개지, 경사지 등으로 손실되는 토지가 거의 없어 대부분 허가받은 면적이 사용가능한 면적이 된다. 그에 비해 산지는 활용불가능한 법면 등으로 20~40%까지도 들어가는 경우가 많아 허가받은 면적 대비 활용가능한 면적이 줄어든다. 따라서 농지가 유리하다.

 

● 재촌자경

농지는 농지소재지 및 연접 시‧군구에 살면서 상시 농작업에 종사하거나 농작업의 1/2이상을 자기의 노동력에 의하여 경작해야 하지만, 산지는 그저 임야 소재지에 거주하기만 하면 된다. 따라서 재촌자경 측면에서는 ‘자경’의 의무가 없는 산지가 유리하다.

 

● 농지중개 vs 산지중개

산지는 농지에 비해서 대부분 토지의 규모가 크고 그에 비례해서 투자금액도 크기 때문에 일반인들이 재테크 수준에서 하는 투자는 농지가 주요대상이 될 수밖에 없다. 이처럼 재테크 차원에서는 농지가 중요한 비중을 차지할 수 있지만, 토지의 개발이나 중개와 관련하여서는 임야가 차지하는 비중이 훨씬 크다. 따라서 전문중개사는 공장이나 창고 등의 부지로 제공되는 면적이 넓은 토지를 중개하기 위해서는 반드시 산지에 대한 실력과 경험을 폭넓게 갖추고 있어야 한다.

 

● 산지이용을 위한 개발행위허가 절차 일원화(입법예고)

기존 생산‧보전관리지역 및 자연환경보전지역의 산림에서의 토지의 형질변경은 산지전용허가(산지관리법)를 받아야 하고, 그밖의 산지에서 토지의 형질을 변경하려는 경우 개발행위허가(국토계획법)를 받아야 하던 이원화된 절차를 개발행위허가 절차로 일원화하기로 하였다. 다만, 토석채취허가와 농림어업의 보전‧증식을 목적으로 하는 토지의 형질 변경행위는 현재와 마찬가지로 산지관리법에 따라 처리한다.